Целевое использование жилых помещений
Граждане могут проживать в жилых помещениях (далее ЖП) по самым различным юридическим основаниям. Они могут быть как собственниками жилья, так и их нанимателями ( социальными, или коммерческими). Человек может проживать в жилом помещении на правах члена семьи собственника или нанимателя. Жилое помещение можно занимать в качестве получателя ренты (бывшего собственника жилья) либо в качестве отказополучателя (при установлении в пользу такого лица «жилищного» завещательного отказа). Однако во всех без исключения случаях на любого пользователя жилья (начиная от собственника и заканчивая производным владельцем) возлагается юридическая обязанность, суть которой сводится к тому, что жилое помещение должно использоваться по его целевому назначению.
Все жилые помещения в нашей стране имеют строго целевое назначение. Они предназначены исключительно для проживания граждан, которое будет выражаться во владении, пользовании и распоряжении занимаемым жилым помещением. Часть 1 ст. 17 ЖК РФ, будучи нормой универсального действия, имеющей распространение на любых пользователей жилья вне зависимости от их жилищно-правового статуса, прямо и однозначно устанавливает, что ЖП предназначены для проживания граждан. Конкретизация указанной правовой нормы применительно к праву собственности на жилые помещения содержится в п. п. 1 и 2 ст. 288 ГК РФ.
Отсюда следует, что в жилых помещениях, например, не могут располагаться офисы юридических лиц, отделения политических партий, молельные дома, склады, различного рода кустарные мастерские (в том числе и автомастерские). В жилых помещениях не могут находиться химические лаборатории, подпольные казино, курительные салоны. В жилых помещениях недопустимо содержание сельскохозяйственных животных или разведение пчел. Нормы жилищного и гражданского законодательства прямо устанавливают, что в жилых помещениях не могут находиться промышленные производства.
В настоящее время на практике распространены случаи устройства в жилых помещениях мини-гостиниц (хостелов), организованных по системе койко-место. По существу это также противоречит целевому использованию таких помещений, т.к. гостиничный фонд относится к разряду уже помещений нежилых. Но действующие в настоящее время Правила пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, прямо данный запрет не содержат.
Часть 1 ст. 17 ЖК РФ является нормой императивной, т.к. она не может быть изменена или вовсе отменена по соглашению сторон. Пользователь жилья не имеет права заключать никакие гражданско-правовые договоры, меняющие целевое использование жилых помещений. Об этом однозначно говорится, в п.38 совместном Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Однако из данного общего правила наше жилищное законодательство все же знает одно исключение. Оно предусмотрено ч. 2 ст. 17 ЖК РФ. В соответствии с ней допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Из анализа этой нормы следует следующее. Во-первых, лицо на законных основаниях может заниматься в принадлежащем ему ЖП так называемой профессиональной деятельностью. На наш взгляд, профессиональная деятельность человека — это деятельность, которая прямо или косвенно связана с его трудовой (непредпринимательской) деятельностью, либо сопряжена с его личными потребностями или интересами. Например, художник в своем жилом помещении может рисовать картины, скульптор — создавать произведения искусства, ученый — осуществлять научную деятельность, композитор — сочинять музыку (естественно, при соблюдении необходимого режима тишины). В конце концов, часть жилого помещения может использоваться для хранения предметов коллекционирования или, к примеру, устройства миниатюрной модели железной дороги.
Во-вторых, если лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, данное лицо имеет возможность осуществлять указанную предпринимательскую деятельность на базе своего жилого помещения. В связи с этим особо следует подчеркнуть, что такой возможностью обладают только индивидуальные предприниматели. Еще раз повторим, что офисы юридических лиц (как коммерческих, так и некоммерческих) в жилых помещениях располагаться не могут ни при каких обстоятельствах. Учредители и (или) руководители юридических лиц не могут предоставлять занимаемые ими ЖП для нужд своих организаций.
На стыке профессиональной и ИП деятельности находится адвокатская деятельность. Статья 21 ФЗ РФ от 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» устанавливает следующие жилищно-правовые возможности адвокатов. Первое — адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних . Второе — жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.
Говоря в целом о возможности осуществления в жилых помещениях профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, стоит отметить следующее. С одной стороны, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ прямо санкционирует осуществление указанной деятельности в объектах жилищного фонда. Но с другой стороны, осуществление такой деятельности возможно только при условии, что указанная деятельность не будет нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать ЖП. То есть, художник при осуществлении своей профессиональной деятельности не имеет права выносить часть своей творческой мастерской в места общего пользования (например, на лестничную клетку), скульптор не имеет права осуществлять свою работу таким образом, что это будет нарушать санитарно-гигиенические требования, научный сотрудник не имеет права в занимаемом жилом помещении читать публичные лекции, а композитор — заниматься музыкой таким образом, что его творческие муки станут «достоянием» всех окружающих соседей. Индивидуальные предприниматели не имеют права, работать в жилых помещениях на токарном станке или шлифовальной установке. Предприниматель лишен возможности организовать производство петард и (или) хранение соответствующей продукции в квартире.
Обязанность по целевому использованию жилых помещений находится в прямой причинно-следственной связи с такими жилищными обязанностями, как обязанность обеспечивать сохранность ЖП, поддерживать его в надлежащем состоянии, соблюдать и уважать права и законные интересы соседей. Данные обязанности лежат абсолютно на любом пользователе жилья, будь он собственник, наниматель или какой-либо иной производный владелец.
Пользователь жилья обязан обеспечивать сохранность ЖП. Эта обязанность означает, что пользователь должен бережно относиться как к ЖП в целом, так и к элементам внутреннего благоустройства, находящимся в нем. Если говорить более конкретно, то пользователь обязан поддерживать надлежащее техническое состояние таких элементов квартиры, как стены, пол, потолок, окна, двери, электропроводка, санитарно-техническое оборудование. Пользователь ни в коем случае не имеет права допускать разрушения или порчи указанных элементов квартиры. Пользователь не имеет права вести такой образ жизни или заниматься таким родом деятельности, которые приведут к конструктивному разрушению или ухудшению занимаемого жилого помещения. Например, пользователь не имеет права организовывать в занимаемой им квартире столярную мастерскую или гранитный цех.
На пользователе лежит обязанность по поддержанию надлежащего состояния ЖП. Пользователь обязан регулярно производить уборку жилого помещения. Пользователь не имеет права складировать в своем жилом помещении предметы бытовых и пищевых отходов, что на практике, к сожалению, встречается достаточно часто. Пользователь не имеет права вести такой образ жизни, который будет провоцировать появление в жилом помещении всевозможного рода насекомых и грызунов (мух, тараканов, крыс и др.). Если у пользователя в помещении проживают его домашние животные (кошки, собаки), пользователь обязан принимать усиленные меры по поддержанию своего жилого помещения на должном санитарно-гигиеническом и экологическом уровне. Наконец, пользователь не имеет права хранить в жилом помещении и уж тем более использовать предметы и вещества, создающие повышенную опасность для окружающих. Например, в жилом помещении не могут храниться канистры с бензином, баллоны со сжиженным газом, установки сверхвысокого напряжения, радиоактивные материалы, емкости с ртутью и др.
Наконец, на любом пользователе лежит обязанность соблюдать права и законные интересы соседей. Причем под соседями здесь понимаются как соседи по квартире (в случае коммунальной квартиры), так и соседи по дому. Конечно, с одной стороны, необходимо понимать, что любой пользователь в принадлежащем ему ЖП имеет право слушать музыку, смотреть телевизор, играть на музыкальных инструментах, осуществлять строительно-ремонтные работы. Однако такая деятельность во всех без исключения случаях должна осуществляться исключительно с учетом прав и законных интересов всех соседей, проживающих в сопредельных жилых помещениях. Если говорить более конкретно, то пользователь имеет право слушать музыку или смотреть телевизор, но только не превышая допустимого уровня звука. То же самое относится и к игре на музыкальных инструментах (вряд ли кому-нибудь из соседей понравится, если пользователь будет играть в квартире на ударной (барабанной) установке либо воспроизводить игру на некоем музыкальном инструменте через звуковой усилитель). Пользователь, естественно, имеет право осуществлять в своем жилом помещении ремонтно-строительные работы. Однако такие работы не могут производиться в ночное время, а также в выходные и праздничные дни.
В жилых помещениях не могут располагаться офисы различных организаций. Это будет прямо противоречить целевому использованию жилья. Однако это вовсе не говорит о том, что юридические лица вообще никогда и ни при каких условиях не могут быть участниками жилищных правоотношений. Использование ЖП для нужд юридического лица возможно как минимум в двух правовых формах.
1. Данной правовой возможностью обладают только собственники жилых помещений. Если собственник жилья является учредителем (участником) юридического лица (как правило, это будет либо общество с ограниченной ответственностью, либо акционерное общество), такой собственник имеет возможность внести принадлежащее ему жилое помещение в качестве оплаты своей доли (долей, акций) в уставном капитале. В данном случае правовым собственником ЖП станет соответствующее юридическое лицо. Однако совершение указанной гражданско-правовой сделки вовсе не будет означать, что жилое помещение, изменив собственника, автоматически изменит и свое хозяйственно-правовое предназначение. Жилое помещение по-прежнему будет находиться в режиме строго целевого назначения (для проживания граждан). Несмотря на то что собственником ЖП станет юридическое лицо, оно не сможет разместить в таком помещении свой офис или штаб-квартиру. Условно можно сказать, что юридическое лицо в указанной ситуации станет только «голым» собственником жилья. Хотя в определенных случаях помещение, относящееся к жилищному фонду, может быть переведено в разряд фонда нежилых (административных) помещений с последующим изменением его целевого использования.
2. На практике достаточно долго стоял вопрос, может ли жилое помещение использоваться в качестве того, что в коммерческом обороте называется «юридическим адресом» организации, если в таком помещении проживает учредитель и (или) руководитель юридического лица. В настоящее время прямое разрешение данного весьма актуального вопроса представлено в п.4 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июля 2013 г. N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица».
Анализ правовой позиции ВС изложенной в этом пукте позволяет сделать следующие выводы. Использование ЖП в качестве «юридического адреса» организации доступно не только для собственников жилья, но и для их производных владельцев. Если учредитель (участник) или руководитель юридического лица являются собственниками своих жилых помещений, они вправе свободно (по своему усмотрению) использовать такие помещения в качестве юридического адреса организации. Если учредитель (участник) или руководитель являются только производными владельцами (нанимателями, отказополучателями), использование ЖП в качестве юридического адреса возможно, но только с обязательного согласия собственника жилья.