Договор аренды и судебная практика по спорам при смнене собственника
Договор аренды и судебная практика по спорам при смене собственника на арендуемое имущество
Договор аренды продолжает сохранять свою силу при смене собственника на сданное в аренду имущество. Сохранение договора аренды при смене собственника гарантируется ст.617 ГК РФ. Из содержания названной нормы однозначно вытекает, что смена собственника на переданное в аренду имущество не влечет неблагоприятных последствий для арендатора.
Однако, эта норма не содержит разъяснений относительно того, к кому в таких случаях должны предъявляться требования о возмещении расходов арендатора на расходы по капитальному ремонту, о ненадлежащем исполнении обязательств арендодателем и др.
По спорам договор аренды при смене собственника сложилась определенная судебная практика в соответствии, с которой переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре, несмотря от того, вносились ли в договор соответствующие изменения и проходили ли они государственную регистрацию. Из сказано следует, что требования нового собственника недвижимого имущества сданного в аренду о замене стороны в договоре аренды обоснованы и будут удовлетворены судом.
Судебная практика по вопросу к кому должны предъявляться претензии по поводу ненадлежащего исполнения договора аренды, имевшего места до смены собственника, однозначна. Такие требования должны предъявляться к новому собственнику арендуемого имущества как стороне договора аренды.
В тоже время право требования исполнения обязательств по заключенному ранее договору аренды от арендатора переходит к новому собственнику имущества, в том числе, в случае если неисполнение обязательств по договору аренды имело место при прежнем собственнике арендуемого имущества.
При перемене собственника на сданное в аренду имущество прежний собственник утрачивает право на получение доходов от сданного в аренду имущества, а новый собственник приобретает право на получение арендной платы.
Исходя из положений ст.617 ГК РФ судебная практика пошла по тому пути, что переход права собственности на арендованное имущество не изменяет условий договора аренды, включая момента его исполнения. Договор аренды продолжает действовать на прежних условиях.
Поскольку права и обязанности по договору аренды переходят к новому собственнику сданного в аренду имущества, обязанность возместить арендатору расходы по капитальному ремонту, даже если он был произведен при прежнем собственнике, лежит на новом собственнике сданного в аренду имущества.
Изменения собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды, в том числе, если его условия связаны с личностью предыдущего собственника имущества.
О судебной практике по спорам о пролонгации договора аренды можно прочитать здесь