Кадастровая стоимость квартиры

Летом следующего года москвичам, а жителям других регионов России владеющих квартирами, дачами и гаражами только осенью следующего года придется заплатить налог на имущество с кадастровой стоимости. Но позаботиться о том, чтобы эта стоимость и сумма налога не оказались завышенными, надо сейчас, до конца 2015 года.

Как правило кадастровая стоимость большинства земельных участков в Москве и других регионах России сильно завышена. Поэтому лучше уже сейчас узнать кадастровую стоимость своего жилья и оспорить ее. Если не подать заявление на пересмотр стоимости до конца года, то в следующем году придут уведомления на уплату налога с нереальными суммами. И оспорить их в 2016 году уже не удастся.

Где искать кадастровую стоимость своей недвижимости

Кадастровую стоимость лучше не узнавать с помощью калькуляторов на сайтах различных ведомств, а брать из официальной справки, выданной территориальным управлением Росреестра. Справка бесплатная. Проще всего обратиться за ней в Росреестр с помощью электронного сервиса «Получение сведений из ГКН». Ищите его в нижней части главной страницы сайта rosreestr.ru. В первой строке запроса выберите «Кадастровая справка о кадастровой стоимости на объект недвижимости». А в нижней строке первой страницы запроса — удобный для вас способ получения: в виде электронной ссылки, в бумажном виде по почте или в территориальном отделе Росреестра.

Обратиться за кадастровой справкой также можно в отделы Росреестра или в ближайший многофункциональный центр. Прописка здесь не играет роли. Услуга не привязана к территории.

Оспорить кадастровую стоимость, которая вам кажется несоразмерной, можно в двух случаях:
1) в отчет об определении кадастровой стоимости закралась явная ошибка: например, неверная площадь, местоположение, вид разрешенного использования и т. д.;
2) технических ошибок нет, но вы считаете оценку явно завышенной.

Массовая кадастровая оценка земли проводится вслепую, без выезда на место. Поэтому индивидуальные особенности вроде последнего или первого этажа, неприятного вида из окна квартиры, а также неровностей ландшафта в случае с участком никто не учитывает. Сами оценщики уверяют, что региональные власти предоставляют им недостаточно сведений об объектах оценки. Из-за этого получилась неразбериха с ценами.
Раньше суды считали, что оспорить кадастровую стоимость могут только собственники недвижимости. Однако в июне Пленум Верховного суда в постановлении от 30 июня 2015 г. № 28наделил этим правом также:
— бывших собственников объекта, если им все же успевают насчитать налог за часть налогового периода, в котором действует спорная кадастровая стоимость;
— участников долевой собственности, даже если нет согласия от остальных собственников;
— арендаторов, если стоимость аренды зависит от кадастровой стоимости недвижимости (при согласии собственника);
— лиц, имеющих исключительное право выкупа государственной или муниципальной собственности, если стоимость выкупа рассчитывается от кадастровой стоимости;
— прокуроров.

Куда обращаться с жалобой на оценку

Подать заявление о завышении кадастровой стоимости недвижимости физические лица могут в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при региональном управлении Росреестра. А если это не поможет, то в суд. Можно обратиться в суд и сразу, минуя комиссию (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).
Жаловаться в комиссию проще, и это бесплатно. Поэтому если речь о технических ошибках, то лучше все же начать с нее. Другое дело, если вы просто считаете оценку необъективной. В таких спорах чиновники редко поддерживают владельцев недвижимости. Поэтому, возможно, стоит потратиться на госпошлину и пойти напрямую в суд. Так больше шансов, что кадастровую стоимость признают завышенной по сравнению с рыночной.

Подавать заявление надо не в районный суд, а в суд субъекта федерации,
Судьи обязаны вынести решение в течение двух месяцев с даты поступления заявления в суд (ст. 141 КАС РФ). Но если нет большого желания ходить по судам, можно попытать счастья и в комиссии. Особенно когда дело касается технических ошибок.
С обращением в суд или в комиссию при Росреестре затягивать не стоит. Его в случае успешного общения с региональными чиновниками можно и отозвать. Но подать жалобу в комиссию или в суд вовремя крайне важно. Независимо от того, когда в кадастр внесут принятые судом изменения, новая стоимость будет использоваться для расчета налога с 1 января того года, в котором владелец квартиры или участка подал заявление о пересмотре. Другими словами, если успеть подать заявление в комиссию или в суд до конца года и в течение следующего года добиться признания кадастровой цены не соответствующей рыночной, то налог по новой стоимости пересчитают и за 2015 год.

А вот если подать заявление об оспаривании в 2016 году, то даже в случае успеха в суде за 2015 год налог на имущество придется платить исходя из завышенной кадастровой стоимости (абз. 4 п. 2 ст. 403 НК РФ).Это не касается технических ошибок.

Если кадастровую стоимость снизят по этому основанию, то налог пересчитают с момента, когда была утверждена неверная стоимость.

Кадастровая стоимость недвижимости и земли, принадлежащей физическим лицам, часто оказывается завышенной из-за технических ошибок. Одна из самых распространенных в ошибок — неверный вид разрешенного использования. Оценщики при пространной формулировке «жилищное строительство» автоматически относили участок к группе с максимальной кадастровой стоимостью — «размещение домов многоэтажной жилой застройки». Фактически же на этом месте стояли малоэтажные личные дома. В таких случаях для корректировки кадастровой стоимости участка достаточно обратиться в Росимущество.

Как оспорить кадастровую стоимость

Чтобы исправить техническую ошибку, обратитесь в комиссию при Росреестре. Заметно сложнее доказать, что кадастровая стоимость, несмотря на отсутствие ошибок, гораздо выше рыночной. Нельзя просто прийти и сказать, что не согласен. Надо нанять оценщика, который составит отчет о рыночной цене квартиры или участка. Он может быть из любого региона. Но пользоваться услугами абы кого нельзя. Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации оценщиков, которая отвечает за качество выполненной работы и профессионализм своих членов.

Правильно составленный отчет о рыночной цене квартиры или участка гарантирует успех. Если не в комиссии, то в суде точно. И тут важно не ошибиться с датой, на которую оценивается недвижимость. Отчет о рыночной цене квартиры на сегодняшний день не подойдет, поскольку кадастровая оценка проводилась как минимум годом ранее. В частности, цены на квартиры и в Москве, и области определены на 1 января 2014 года. Значит, и оценщику надо определить рыночную стоимость квартиры на 1 января 2014 года. То есть он должен сравнить кадастровую стоимость квартиры с рыночной стоимостью аналогичных квартир в конце 2013 года.
Но вполне может быть, что ваша квартира не попала в массовую оценку и ее оценили в индивидуальном порядке чуть позже. Точную дату, на которую определена стоимость квартиры, лучше посмотреть в кадастровой справке.
Оценщик поднимет архивы, изучит печатные издания, специализирующиеся на публикации объявлений или на недвижимости, созвонится с риелторами и бывшими владельцами аналогичной недвижимости, посмотрит платные базы данных и т. д. Ему также понадобится осмотреть оспариваемый объект и сфотографировать его. Снимки прикладывают к отчету о рыночной стоимости.
Если указанная в готовом отчете рыночная цена будет меньше кадастровой более чем на 30 процентов, необходимо получить положительное заключение на него в саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик.
К заявлению на оспаривание необходимо приложить следующие документы:
— нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на собственность;
— кадастровую справку, в которой указана спорная кадастровая стоимость;
— документы, подтверждающие ошибочность сведений, указанных в кадастровой справке, или отчет о рыночной оценке (в бумажном и электронном варианте);
— экспертное заключение от саморегулируемой организации оценщика на бумаге и в электронном формате;
— договор аренды и кадастровый паспорт земельного участка;
— остальные документы, в которых содержатся технические данные о недвижимости.
Если комиссия откажется удовлетворить ваше заявление, можно обратиться в суд.
Подчеркните в иске, что ваши права как налогоплательщика нарушаются «необоснованным увеличением налогового бремени из-за несоответствия кадастровой и рыночной стоимостей».
Потребуйте установить кадастровую стоимость равной рыночной. Ответчиками указывайте не налоговую инспекцию и не региональные власти, а территориальное управление Росреестра и Федеральную кадастровую палату.

Дешевле и быстрее оспаривать участки и квартиры совместно с соседями
В стране уже есть практика коллективного оспаривания стоимости земельных участков. Дачное или садоводческое товарищество заказывает единый отчет о рыночной стоимости всех владений. Это возможно, поскольку для земельных участков в пределах одного дачного или садового объединения часто применяется одинаковый удельный показатель кадастровой стоимости. Без учета индивидуальных особенностей. Он равнозначно затрагивает права всех участников объединения, а значит, они могут оспорить его вместе. Чиновники из Росреестра призывают владельцев подмосковных участков пользоваться такой возможностью повсеместно. Тогда услуги оценщика для каждого отдельно взятого землевладельца обойдутся дешевле.
В Управлении Росреестра по Московской области объясняют, что для начала надо организовать общее собрание участников садового или дачного объединения. На нем необходимо выбрать уполномоченного, который будет представлять интересы членов товарищества в комиссии. А также отобрать оценочную компанию. Соответственно, в комиссию помимо стандартного набора документов от каждого участника надо будет представить доверенность или решение общего собрания об уполномоченном лице.
Оценщики утверждают, что с квартирами можно поступить также. То есть заказать один отчет на весь многоквартирный дом. Ведь удельный показатель — стоимость квадратного метра — для всех квартир в доме обычно один и тот же.

Выгоднее заказать единый отчет оценщика о рыночной стоимости квартир в одном многоквартирном доме. Так мы исключаем вариант, когда стоимость двух соседних квартир значительно отличается из-за того, что собственники заказали отчет у разных оценщиков. Кроме того, такая «оптовая» оценка обойдется дешевле.
То, что услугу приобрели «оптом», по мнению оценщиков, не должно сказаться на ее качестве. У специалиста есть возможность посетить каждую квартиру и учесть все индивидуальные особенности: этажность, вид из окна, пригодность для жизни и т. д. Зато стоимость отчета для каждой отдельно взятой квартиры при этом может снизиться до 50 процентов.

Сколько стоит оценка участков и квартир для оспаривания

На сайтах многих оценочных компаний опубликован соблазнительный прейскурант: от 5000 и даже от 2000 руб. за оценку квартиры. Но дьявол кроется в деталях: это цена оценки для сделок и ипотеки. Для оспаривания кадастровой стоимости совсем другие ценники. Как минимум 15 000 руб. Объясняется просто: одно дело оценить квартиру на сегодняшний день, сравнив ее с аналогичными предложениями на рынке. Другое — разузнать ее стоимость задним числом: поднимать архивы, базы данных и т. д. Если по итогам оценки рыночная стоимость окажется выше кадастровой на 30 процентов, то к вышеперечисленным затратам добавится еще примерно столько же — за экспертизу отчета в саморегулируемой организации. Такая же ситуация с земельными участками.
Возможно, скоро процедура оценки рыночной стоимости станет дешевле. Летом этого года законодатели решили, что у стоимости экспертизы отчета в СРО должен быть потолок.