КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ С 2017 года
В 2017 году изменилось понятие кадастровой стоимости и появился новый подход к проведению кадастровой оценки. Если раньше оценку проводили независимые оценщики, победившие в тендере, то с 2017 года появился институт специально создаваемых в каждом субъекте РФ государственных бюджетных учреждений (ГБУ). Кроме того, изменились правила и порядок проведения кадастровой оценки недвижимости.
Теперь под кадастровой стоимостью понимается не стоимость объекта недвижимости, которая была установлена в ходе кадастровой оценки или судебным решением по спору о результатах определения кадастровой стоимости, а стоимость объекта недвижимости, определенная в законодательно установленном порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки.
Теперь рыночная стоимость определяется индивидуально для каждого объекта и включает много факторов, влияющих на его цену. На основе ряда определенных правил в отношении схожих объектов устанавливают условную стоимость, то есть кадастровую. Если возникает спор относительно этой стоимости то приоритет отдается рыночной стоимости.
Что делают ГБУ? Они проводят кадастровую оценку и дают разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости. Кроме этого, они рассматривают обращения об исправлении допущенных при определении кадастровой стоимости ошибок, исправляют технические и методологические ошибки по заявлению заинтересованных лиц, допущенные при определении кадастровой стоимости.
Срок проведения такой кадастровой оценки остался прежним не более одного раза в 3 года и раз в 2 года для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), но не реже одного раза в 5 лет.
Пока ГБУ созданы не во всех регионах страны. В некоторых они будут созданы только к 2020 году.
Оспаривание кадастровой стоимости
Как и ранее результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в специально созданной при Росреестре комиссии (если она создания в субъекте РФ) либо в суде. При обращении в суд досудебное урегулирование не требуется ни для физических, ни для юридических лиц. Раньше предварительное обращение юридических лиц в соответствующую комиссию являлось обязательным.
При обращении в комиссию теперь не нужно представлять экспертизу отчета об оценке нужны лишь :
-выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
— копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
-отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном или электронном носителе в виде электронного документа.
Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются по правилам административного судопроизводства в судах уровня субъекта РФ (то есть, областных, краевых, республиканских).
В суде так же можно оспорить решения, действия или бездействия комиссии.
Правила определения кадастровой стоимости
Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358. приняты новые методические указания по государственной кадастровой оценке. Они вступили в силу с 01.11.2016 года.
По этим рекомендациям с 2017 года по 2019 год применяется кадастровая стоимость, действовавшая на 01.01.2014 или действовавшая в более позднее время, если она меньше первой. Это означает, что если кадастровая стоимость, определенная в 2016 году, меньше действовавшей на 01.01.2014, то с 2017 по 2019 год будет применяться кадастровая стоимость 2016 года, а если больше — то кадастровая стоимость 2014 года. Однако, эти правила определения кадастровой стоимости применяются только к тем результатам ГКО, которые были получены в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Если же кадастровую стоимость определиляли по новому закону, то применяться будет она.
Росреестр проверяет проект отчета оценщика. По результатам проверки он может потребовать внести в него определенные изменения. Собственник объекта недвижимости стоимость которого оценивается вправе подать декларацию с указанием особенностей объекта на стадии сбора оценщиками материалов для оценки.
ГКО проводится по инициативе исполнительного органа власти субъекта. Хотя в законе нет механизма, который позволил бы ГКО устанавливать кадастровую стоимость по заявлению собственника объекта недвижимости, тем не менее собственник в любом случае вправе направить обращение в региональное управление Росреестра с просьбой учесть объект при проведении очередной ГКО.
Внеочередная оценка кадастровой стоимости проводится в случае снижения индексов рынка недвижимости более чем на 30% по сравнению с предыдущим кварталом текущего года или в случае, если кадастровая стоимость была оспорена и определена в размере рыночной стоимости более чем в 30% объектов недвижимости в одном субъекте РФ, должна быть проведена внеочередная оценка кадастровой стоимости.
Судебные расходы по оспариванию кадастровой стоимости
Ранее существовала взыскать судебные расходы по таким делам было невозможно, так как Верховный Суд в своем постановлении от 30.06.2015 № 8 прямо на это указал.
Теперь судебные расходы взыскать можно, но на практике суды значительно их снижают.
КС РФ РФ в своем постановлении от 11.07.2017 года указал, что суд не может отказать в возмещении судебных расходов истцу, требующему привести кадастровую стоимость его недвижимости в соответствие с рыночной, если госорган-ответчик не оспаривает удовлетворение таких требований и не возражает против предложенной истцом рыночной стоимости недвижимости.
Кроме того, КС предписал законодателю внести поправки в процессуальное законодательство в части распределения судебных расходов по таким делам.
То есть, КС РФ признал, что истец может требовать возмещения судебных расходов в двух случаях:
1. когда расхождение между кадастровой и установленной судом рыночной стоимостью настолько существенно, что может свидетельствовать об ошибке при подсчете кадастровой стоимости;
2.когда издержки возникли не по инициативе истца. В частности, когда экспертиза для проверки отчета была назначена судом. Такая позиция КС РФ касается лишь случаев, когда госорган действовал в суде пассивно. Если госорган действует активно, судебные расходы могут быть взысканы независимо от вышеописанных условий.
В настоящее время и до конца 2019 года проведение кадастровой оценки регулируются двумя законами одновременно: ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
С 01.01.2017 по 01.01.2020 установлен переходный период для проведения кадастровой оценки. Оценка может проводиться как по новому закону о ГКО, так и на основе закона об оценочной деятельности. Решение о дате перехода к проведению ГКО принимает высший исполнительный орган субъекта РФ. Уже в настоящее время субъекты РФ могут выбрать виды объектов недвижимости и категории земель, государственная кадастровая оценка которых в переходный период должна проводиться в соответствии с законом о ГКО. А вот к государственной кадастровой оценке, которая началась до 01.01.2017, и оспариванию ее результатов применяется закон об оценочной деятельности.