Понуждение к заключению договора
Как известно, если сторона уклоняется от заключения основного договора, его можно понудить к этому через суд. Однако, судебное решение не всегда исполняется ответчиком. Он может уклоняться от исполнения судебного решения. Кроме того, если объектом договора является недвижимость, то требуется последующая государственная регистрация перехода права на объект договора.
Если от заключения договора отказывается покупатель то продавец в этой ситуации более защищен, так как он сохраняет право распоряжаться объектом и может просто продать его другому лицу, переведя спор с уклоняющимся покупателем в плоскость взыскания убытков. Поэтому иски продавцов о понуждении к заключению договора довольно редки.
В такой ситуации покупателю следует учесть следующее. Суд не выдает исполнительные листы в случаях признания права на имущество. Судебные акты об обязании заключить договор заменяют подпись лица, которое уклонялось от его заключения. С учетом текущей редакции п. 4 ст. 445 ГК договор считается заключенным с момента вступления в силу решения суда. Это решение и является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на соответствующий объект недвижимости.
Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом6.
Возникает вопрос, можно ли считать положение п. 4 ст. 445 ГК указанным в законе обстоятельством, вследствие которого право собственности на недвижимое имущество переходит к обратившемуся с соответствующим иском лицу. Поскольку право собственности на недвижимость не возникает с момента заключения договора, то на этот вопрос следует ответить отрицательно.
Требование о понуждении продавца заключить договор купли-продажи недвижимого имущества само по себе бессмысленно. Логично было бы предъявить дополнительное требование о понуждении к регистрации перехода права собственности и передаче объекта. Ведь целью истца является не просто подписание договора, а исполнение сделки, которая в отношении объекта недвижимого имущества считается исполненной не ранее момента регистрации перехода права собственности на него.
Обращаясь в Росреестр для регистрации перехода права собственности на основании вынесенного в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК судебного акта и не имея заявления о регистрации перехода права со стороны ответчика и его подписи в договоре, истец, скорее всего, получит отказ.
Требование о признании права собственности при предъявлении иска по такому спору подлежит удовлетворению только по иску лица, во владении которого находится спорный объект недвижимости, при условии представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пп. 58, 59 постановления Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010). Но если объект недвижимости в таких находится во владении истца, регистрация права собственности на него должна быть произведена в порядке исполнения соответствующего судебного решения, равно как и передача спорного объекта истцу.
Сторона договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности, только если другая сторона уклоняется от совершения действий по регистрации. (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Регистрация перехода права выступает в качестве договорной обязанности, то есть является частью его исполнения, но не заключения. Обращение за государственной регистрацией перехода права зачастую обуславливается каким-то встречным исполнением другой стороны, например, зависит от внесения покупателем оплаты полностью или в части. При этом обязанность продавца обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации до выполнения покупателем обязанности по оплате не возникает. Отсюда, не может быть заявлено и соответствующее требование.
Хоть права покупателя и не могут быть эффективно защищены при обращении в суд только с требованием о понуждении к заключению основного договора, одновременное заявление требования о понуждении к регистрации в данном случае не соответствует закону.
Исходя из сказанного, единственным способом получить право собственности на спорный объект в рассматриваемом случае является обращение с иском о регистрации перехода права собственности после вступления в силу судебного решения о понуждении к заключению основного договора купли-продажи.
Однако, имеется и иная судебная практика. По мнению других юристов, такой способ назвать эффективным. Он противоречит принципу процессуальной экономии и предоставляет недобросовестной стороне дополнительные возможности для создания препятствий и затягивания сроков исполнения договора. Если контрагент не подписал договор, это не значит, что он уклоняется от его регистрации
В судебных решениях встречается и следующая формулировка. Если требующая регистрации сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки (п. 2 ст. 165 ГК). В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Для таких требований действует годичный срок исковой давности (п. 4 ст. 165 ГК). Учитывая схожие формулировки, необходимо разграничить требование о государственной регистрации договора и требование о регистрации перехода права, на которое сокращенный срок исковой давности не распространяется.
В ст. 165 ГК речь идет именно о сделках, подлежащих государственной регистрации, а поскольку этот перечень носит исчерпывающий и весьма ограниченный характер (например, аренда недвижимости свыше одного года, участие в долевом строительстве), применение данной нормы на практике крайне незначительно.
Однако в силу того, что требование о регистрации сделки является необходимым условием заключенности такого договора, его можно включить в качестве второго требования в иск о понуждении к заключению договора. В этом случае последовательная подача исков будет процессуально неверной.