ОСОБЕННОСТИ РАЗДЕЛА МЕЖДУ СУПРУГАМИ (БЫВШИМИ СУПРУГАМИ)
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ЗАЛОГЕ

В соответствии со ст.34 СК РФ имущество приобретенное супругами в период зарегистрированного брака за счет общих доходов является их общей совместной собственностью на кого- бы из супругов оно не было зарегистрировано. Среди указанного имущества наибольшую ценность представляет жилое помещение, поскольку жилье является дорогостоящим объектом, и покупка данного товара с использованием только собственных средств для многих россиян практически невозможна.

Количество ипотечных сделок в России росло из года в год. В условиях макроэкономической нестабильности и девальвации курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций. При этом указанная недвижимость часто приобретается гражданами, состоящими в браке. В настоящее время в суды все чаще поступают иски супругов или бывших супругов о разделе жилых помещений, находящихся в залоге.

В случае развода перед многими супругами встает вопрос: если предметом раздела является жилое помещение, находящееся в залоге, требуется ли на заключение такого соглашения согласие залогодержателя?

В соответствии с п. 1 ст. 37 ФЗ РФ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке» ипотечное жилье может быть отчуждено другому лицу только с согласия залогодержателя, то есть банка.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК залогодатель не вправе отчуждать заложенное имущество без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Залогодатель, может передавать заложенное имущество без согласия залогодержателя во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

Таким образом, действующее гражданское законодательство использует термин «отчуждение», в то время как ранее действующая редакция п. 2 ст. 346 ГК РФ, действовавшая до 1 июля 2014 г., говорила также и об ином распоряжении предметом залога. Как известно, распоряжение представляет собой право собственника своим волевым актом устанавливать те или иные правоотношения с другими лицами по поводу принадлежащих ему вещей, при этом основной составляющей правомочия распоряжения является возможность определения юридической и фактической судьбы вещи.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК в старой редакции, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчудить заложенное имущество, передать его в аренду или безвозмездное пользование, другим способом распорядится им лишь с согласия залогодержателя.

Таким образом, если супруги хотели заключить соглашение о разделе жилого помещения, находящегося в залоге, до 1 июля 2014 г., то можно было с уверенностью утверждать, что совершение такой сделки было возможным только при наличии согласия залогодержателя. В случае получения такого согласия соответствующие изменения должны были быть внесены в кредитный договор.

Исключив из п. 2 ст. 346 ГК указание на возможность иного распоряжения без согласия залогодержателя, кроме отчуждения, законодатель позволил супругам произвести раздел заложенного жилого помещения между собственниками путем определения долей в праве общей совместной собственности без согласия залогодержателя. Указанный вывод основан на норме п. 2 ст. 253 ГК, которая устанавливает возможность распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности, по согласию всех участников.

Соглашение о разделе общего имущества может быть частью брачного договора. При этом ст. 46 СК РФ предусматривает гарантии прав кредиторов при заключении, изменении и расторжении брачного договора. Так, согласно п. 1 ст. 46 СК РФ супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора. Учитывая, что залогодержатель является по отношению к супругу-должнику кредитором, для раздела «ипотечного жилья» по брачному договору достаточно лишь письменного уведомления залогодержателя.
Вместе с тем к указанному случаю, так же как и к соглашению о разделе имущества, субсидиарно должна применяться ст. 346 ГК РФ, пункт 2 которой до 1 июля 2014 г. предписывал не просто уведомление, а необходимость получения согласия залогодержателя. Следовательно, и на заключение брачного договора, предметом которого являлось определение юридической судьбы жилого помещения, находящегося в залоге, до вступления в силу последних нововведений в ГК требовалось согласие залогодержателя. Соответственно, после 1 июля 2014 г. супруги могут самостоятельно определить судьбу своего имущества без учета мнения залогодержателя.

Представляется, что изменение редакции ст. 346 ГК РФ не приведет к нарушению баланса интересов залогодержателя и залогодателя, так как предмет залога сохраняется, имущественные права залогодержателя не затрагиваются. При этом залогодержатель не создает препятствий для самостоятельного определения супругами размера доли в их праве общей собственности, что полностью соответствует принципам семейного права, в частности недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в дела семьи.

При не достижении супругами (бывшими супругами) соглашения относительно раздела общего имущества спор будет разрешаться в судебном порядке. Особенностями данного спора является то, что:
1) делится не только жилое помещение, но и долги супругов (бывших супругов) по кредитным обязательствам;
2) к участию в деле привлекаются кредитные организации, предоставившие кредит на покупку спорного жилого помещения.
В данном случае речь идет только об общих обязательствах супругов. Сложность отнесения долгов к той или иной группе заключается в том, что законодатель умалчивает о критериях деления обязательств на личные и общие.

К общим долгам относятся те обязательства, которые возникли по инициативе обоих супругов или одного из них, но в интересах всей семьи. Личными долгами являются те, которые возникли
1. самостоятельно у каждого из них: до заключения брака или хотя и после заключения брака, но исключительно для удовлетворения сугубо личных потребностей супруга;
2. вследствие долгов, перешедшее по наследству во время брака одному из супругов (долг наследодателя), или другое раздельное имущество одного из супругов;
3. другие долги, непосредственно связанные с личностью супруга.

Таким образом, решающее значение в определении долга общим должен иметь факт использования полученного по обязательству в интересах семьи и на нужды семьи (общие нужды), под которыми понимаются потребности совместного проживания, ведения общего хозяйства, содержания и воспитания детей, взаимной заботы и содержания.

Варианты раздела недвижимого имущества, находящегося в залоге

Возможны следующие варианты раздела недвижимого имущества, находящегося в залоге:
1) как доли супругов в общем имуществе, так и долги по кредитным обязательствам признаются равными;
2) жилое помещение передается одному из супругов вместе с оставшимися долгами, а второй супруг вправе рассчитывать на половину денежных средств, выплаченных в период брака на погашение кредита.

Разрешая вопрос о разделе жилого помещения, находящегося в залоге, суд должен не только обеспечить баланс интересов супругов (бывших супругов), но и учесть права их кредиторов. Так, если кредитный договор заключался с обоими супругами с учетом их платежеспособности, то вероятнее всего, что кредитную организацию устроит первый вариант раздела имущества. Об этом свидетельствует и судебная практика.

Распределение долгов между супругами в рамках судебного процесса по разделу имущества не прекращает их обязанности должников по солидарной ответственности перед банком. Поэтому, если один из супругов откажется от исполнения своей части обязательства по кредитному договору, бремя погашения задолженности в полном размере ляжет на другого супруга. В свою очередь, супруг, исполнивший солидарную обязанность за другого супруга, приобретает право регрессного требования к последнему на соответствующую сумму .

Используемая п. 2 ст. 325 ГК РФ конструкция регресса дает основание констатировать самостоятельность и независимость права такого должника (регредиента) от существовавшего права кредитора. Отсюда, с прекращением основного обязательства утрачивают силу дополнительные по отношению к нему обязательства, то есть прекращается начисление процентов на сумму долга и т.п. Равным образом в рамках регрессного обязательства регрессанты (должники) не могут использовать возражения, которые они могли противопоставить кредитору. Наконец, самостоятельность регрессного требования означает, что срок исковой давности по этому требованию должен исчисляться с момента его возникновения (момента погашения солидарного обязательства одним из содолжников).

Для того чтобы избежать предъявления требований со стороны кредитора сверх своей доли, супругу необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об изменении условий кредитного договора.

В судебном решении не должно быть формулировок об изменении кредитного договора, так как в порядке п. 3 ст. 39 СК РФ разрешаются только споры о распределении общих долгов супругов.

Как уже отмечалось, вторым возможным вариантом раздела жилого помещения, находящегося в залоге, является передача последнего одному из супругов вместе с оставшимися долгами и выплата второму супругу компенсации в размере ½ денежных средств, выплаченных в период брака на погашение кредита. Указанный случай возможен в случае согласия кредитора (банка) на изменение числа заемщиков в общем денежном обязательстве супругов...

На практике нередки случаи, когда после развода и раздела имущества никто из супругов не желает и не намерен исполнять обязательства по договору ипотеки. В таких случаях продажа ипотечного жилья и последующий возврат непогашенной части кредита банку являются лучшим вариантом разрешения проблемы. Оставшуюся после расчета с банком денежную сумму супруги могут разделить между собой по своему усмотрению. Конечно продажа заложенного жилья должна осуществляется с согласия банка и под его контролем.

Основные выводы

Подводя итоги сказанного можно сделать следующие основные выводы:
1. В случае развода и раздела имущества супругами делится не только жилое помещение, но и долги супругов (бывших супругов) по кредитным обязательствам; решающее значение в определении долга общим должен иметь факт использования полученного по обязательству в интересах семьи и на нужды семьи (общие нужды);
к участию в деле привлекаются кредитные организации, предоставившие кредит на покупку спорного жилого помещения.
2. Возможны следующие варианты раздела недвижимого имущества, находящегося в залоге:
как доли супругов в общем имуществе, так и долги по кредитным обязательствам признаются равными; устанавливается режим долевой собственности;
жилое помещение передается одному из супругов вместе с оставшимися долгами, а второй супруг вправе рассчитывать на половину денежных средств, выплаченных в период брака на погашение кредита.