Договор дарения квартиры

Договор дарения квартиры распространённая сделка между гражданами. Как правило, договор дарения квартиры заключается между близкими родственниками. Несмотря на наличие родственных отношений между сторонами договора дарения судебные тяжбы по признанию таких сделок довольно распространены. связано это с непониманием существа сделки и последствий ее заключения.

Чтобы обезопасить себя и своих близких от негативных последствий при заключении договора дарения квартиры следует учитывать определенные правила.

 Определение договора дарения квартиры

 Договор дарения квартиры это договор, по которому собственник квартиры безвозмездно передает или берет обязательство передать другому лицу квартиру.  То есть, собственник квартиры безвозмездно (даром) передает свою квартиру лицу указанному в договоре.

Если при получении в дар квартиры одаряемым выплачивается денежная сумма или передается иная вещь, то такая сделка договором дарения квартиры не является и может быть признана судом притворной с правовыми последствиями, предусмотренными законом.

Ограничение дарения квартиры

 Как и дарение любого помещения не допускается законом дарение квартиры:

1. от имени малолетних граждан;

2. от имени лиц признанных недееспособными;

3.  дарение работникам учреждений социальной защиты населения, лечебных, воспитательных учреждений находящимися у них на обслуживании, воспитании или лечении лицами и их — госслужащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

— в отношениях между коммерческими организациями.( ст.575 ГК РФ)

Этот перечень является закрытым и может быть расширен только федеральным законом.

 Условия  и форма договора дарения квартиры

В договоре дарения квартиры  не могут ограничиваться права одаряемого  в отношении полученной в дар квартиры. например право продавать квартиру другим лицам.

Договор дарения квартиры заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной  регистрации.

Отказ от дарения

Одаряемый,   в любой момент вправе отказаться от получения в дар квартиры, до ее  передачи. Отказ, от получения  подаренной квартиры  оформляется так же в письменной форме.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения квартиры до ее передачи одаряемому, по основаниям указанным в ст. 577 — 578 ГК РФ.  А именно в следующих случаях:

— изменение имущественного или семейного положения или состояние здоровья дарителя до такой степени, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

На практике расторжение договора дарения квартиры по этому основанию производится судом крайне редко в связи с тем, что в договоре не было условия  передать  квартиру в будущем или в связи с непредставлением доказательств существенного снижения уровня жизни.

Отмена дарения квартиры

В соответствии с нормами ГК РФ  дарение отменяется, если:

— получивший дар  совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи , близких родственников, либо умышленно нанес дарителю телесные повреждения;

— подаренная вещь представляет для дарителя большую неимущественную ценность, а одаряемый обращается с ней так, что возникла угроза ее безвозвратной утраты. В этом случае с требованием об отмене дарения необходимо обращаться в суд;

— в договоре дарения прямо предусмотрена возможность отмены дарения в случае, если даритель переживет одаряемого.

Безусловно, с точки зрения здравого смысла и соображений справедливости данные правила абсолютно обоснованы. Другое дело — воплощение этих предписаний на практике.

Судебная практика по отмене договора дарения небогата. Вот наиболее показательные примеры за 2012 год.

Как показывает практика, отменить договор дарения по суду очень трудно, так как доказать обстоятельства являющиеся основанием для отмены договора непросто.

В связи с этим нелишним будет в тексте договора дарения прямо предусмотреть условие о том, что «даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого». Кроме того, если одаряемый совершил противоправные действия против жизни и здоровья дарителя и его близких, обязательно нужно обращаться в правоохранительные органы, дабы как минимум обеспечить закрепление этих фактов в официальных документах.

Последствия отмены дарения является возвращение получившим в дар квартиру ее дарителю, если она сохранилось в натуре к моменту отмены дарения.

 Признание договора дарения квартиры недействительным по суду

В правоприменительной практике очень часто встречаются случаи, когда договор дарения квартиры фактически прикрывает другую сделку: куплю-продажу, ренту и др. Как указывалось выше, такие сделки являются притворными и признаются судом недействительными.

Обещания одаряемого  совершить в пользу дарителя те или иные действия при заключении договора дарения квартиры юридической силы не имеют. Более того, такие условия в принципе противоречат природе дарения. Поэтому нередко правильнее в таких случаях предъявлять требования в суде  о признании сделки дарения квартиры притворной в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ.

При заключении договора дарения квартиры следует  иметь в виду следующее: для дарения квартиры, являющейся совместно супружеской собственностью, требуется нотариально заверенное согласие другого супруга. Если квартира является личной собственностью дарителя, то такое согласие не требуется. Если в период брака за счет общих средств или труда одного из супругов  будут произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость квартиры (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование). Тогда супруг или супруга могут претендовать на причитающуюся долю в судебном порядке.

Право одаряемого, которому обещан дар, по общему правилу не переходит к его наследникам, иное может быть предусмотрено в тексте договора дарения. Наоборот, обязательства дарителя, обязавшегося совершить дарение, переходят к его наследникам, если в договоре не сказано иное.