Наследование земельной доли

Наследование земельной доли (пая) имеет ряд особенностей, связанных с особенностями данного объекта недвижимости. По наследству передаются находящиеся в собственности наследодателя земельные участки, право пожизненного наследуемого владения участками, а также земельные доли.
Земельные доли в земельных участках земель сельскохозяйственного назначения были образованы в начале девяностых годов, когда в нашей стране проходила массовая приватизация сельскохозяйственных угодий. Собственниками земельных долей (паев) стали работники колхозов, совхозов и иных сельскохозяйственных предприятий, в том числе вышедшие на пенсию, а также лица, занятые в социальной сфере села.
Законодательство того времени оставляло желать лучшего.
Во-первых, решения о приватизации сельскохозяйственных угодий, правила ее осуществления содержались не в законах, а в подзаконных актах — указах Президента и постановлениях Правительства Российской Федерации.
Во-вторых, поскольку приватизации подлежал не весь земельный участок, а только входившие в его состав сельскохозяйственные угодья — пашня, кормовые угодья, многолетние насаждения и залежь (необрабатываемая пашня, то приватизируемые земли оказались не отграничены от других земельных угодий (не подлежащих приватизации). Их площадь была известна из земельной отчетности, однако оставался не до конца ясным вопрос — что за объект передавался из государственной собственности в частную.
В-третьих, уже в ходе приватизации земли происходило изменение правил, в том числе состава лиц, которые становились частными земельными собственниками (их круг расширялся, а соответственно — сокращался размер земельной доли). При этом в зависимости от особенностей приватизации в том или ином регионе размер земельной доли оказался выражен по-разному: в виде простой правильной дроби, в гектарах или в баллах (все три способа являются юридически действительными).
В-четвертых, вплоть до 2002 г. статус земельных долей не был должным образом определен и понимался по-разному.

Так возник весьма своеобразный объект входящих в наследственную массу имущественных прав — земельная доля. В 90-х гг. собственники земельных долей обладали достаточно широкими возможностями по распоряжению ими: доли разрешалось продавать, сдавать в залог и аренду, передавать по наследству, обменивать на имущественный пай, передавать на условиях договора ренты и пожизненного содержания; за счет долей можно было увеличить свое подсобное хозяйство. Но так как все эти права были предусмотрены подзаконными актами, то это влекло за собой многочисленные сомнения в их правомерности. С 1993 г. Конституция Российской Федерации не допускает правовое регулирование в земельной сфере путем издания подзаконных актов — условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Должным образом правовой статус земельных долей был определен только спустя 10 лет после их образования в ФЗ РФ"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Согласно этого закона земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного Закона, была признана долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Такая формулировка разрешила имевшиеся до того сомнения о вещном или обязательственном характере указанных долей и защитила интересы других сособственников.

Согласно изначальной редакции Закона об обороте сельхозземель собственник земельной доли мог свою долю продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица или распорядиться ею иным образом (с соблюдением правил о преимущественном праве покупки продаваемой доли иными сособственниками), а также передать ее в доверительное управление.
Поправки, внесенные в Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения в 2005 г., означали изменение государственной политики в отношении земельных долей и существенно ограничили права собственников по распоряжению ими.

Из всех прежних возможностей по распоряжению долями остались только завещание, отказ и передача ее другому сособственнику или хозяйству, использующему земельный участок, из земель которого доля была ранее образована (путем ее продажи, дарения, внесения в уставный (складочный) капитал либо передачи в доверительное управление).

Распорядиться своей земельной долей иным образом ее собственник теперь может, только выделив в счет земельной доли земельный участок (использовать его допускается лишь для ведения сельского хозяйства. Однако осуществить эту процедуру на протяжении 90-х — «нулевых» годов было практически нереально: требовалось договариваться о местоположении выделяемого участка с другими сособственниками (тогда как многие из них вообще уехали в другую местность), а заниженная стоимость земли в период отсутствия определенных должным образом правил ее оборота делала затраты на такое выделение экономически неоправданными.

В этой части ситуация поменялась после того, как к проведению работ по такому выделу подключили кадастровых инженеров — для них допустима процедура согласования местоположения выделяемого участка путем публикации сообщения об этом в местной печати (при отсутствии в течение месяца возражений местоположение считается согласованным).

Особая ситуация связана с «невостребованными земельными долями» (они составляют четвертую часть всех земельных долей), в том числе с вероятностью, что такой невостребованной будет признана и земельная доля, полученная в порядке наследования (особенно когда наследник проживает в другой местности, например в городе).

Невостребованные — это такие доли, собственники которых за 20 с лишним лет не предприняли каких-либо действий по распоряжению землей, доставшейся им в собственность. Причем значительная часть таких невостребованных долей — это случаи, когда собственники умерли, а их наследники живут в городе и не собираются каким-либо образом ни участвовать в управлении земельным участком, находящимся в общей собственности дольщиков, ни распоряжаться своей долей (тем более что с 2005 г. такие возможности существенно урезаны).

Эту проблему вплоть до 2010 г. пытались решить, рассматривая такие доли в качестве выморочного имущества. Например, Верховный Суд Российской Федерации дал разъяснение о том, что невостребованная земельная доля, как и другое выморочное имущество (за исключением жилых помещений), переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации. Но такой подход оказался труднореализуемым. Одной из возникавших при этом сложностей было то, что согласно ГК РФ пока не доказано иное, признается, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом его принятии (вступил во владение наследственным имуществом, принял меры по его сохранению, произвел расходы на содержание, получил причитавшиеся ему денежные средства от третьих лиц и др.), — ст. 1153 ГК РФ. При этом высока вероятность того, что в отношении иного имущества (менее проблемного) такие действия могли быть совершены, тогда как принятие наследником хотя бы части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства (ст. 1152 ГК РФ).
Затруднительным оказалось применить к невостребованным земельным долям и нормы о бесхозяйных вещах или неиспользуемых земельных участках (ст. 225, 284 ГК РФ) — таковыми может быть вещь (участок), но не доля в праве.

В результате (согласно поправкам 2010 г. ) основным правовым методом решения проблемы невостребованных земельных долей стало их обращение в муниципальную собственность путем придания им статуса невостребованных на общем собрании дольщиков, инициированном органом местного самоуправления (если оно не состоится, то список таких долей этот орган утверждает самостоятельно) и последующего судебного решения.

Вступившая в силу в 2011 г. ст. 12.1 Закона об обороте сельхозземель позволяет признать в качестве невостребованных следующие земельные доли:
а) принадлежащие на праве собственности гражданину, не передавшему долю в аренду или не распорядившемуся ею иным образом в течение трех и более лет подряд;
б) сведения о собственнике которых не содержатся в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
в) собственник которых умер, и отсутствуют наследники.

Определенные особенности при наследовании земельных долей связаны с тем, что земли сельскохозяйственного назначения не могут находиться в собственности иностранных лиц. Поэтому хотя наследственное имущество (в состав которого входит и земельная доля) переходит к наследникам как единое целое, но такая земельная доля должна быть отчуждена ее новым собственником в течение года со дня возникновения права собственности. В случае если приобретателем доли окажется субъект Российской Федерации либо муниципальное образование, то иностранные лица, осуществляющие ее отчуждение, имеют преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, выделенного в счет этой доли.

Лица, унаследовавшие земельные доли, находятся в непростом положении. С одной стороны, они ограничены в возможностях распорядиться долей, которая сводится к выбору формы передачи ее сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству (как правило, это та же организация, в счет земель которой доля и была образована). При этом условия сдачи земли в аренду, как правило, не привлекательны. В то же время есть риск лишиться своей доли (причем без какой-либо компенсации), если в течение трех лет указанная сделка с хозяйством не будет заключена. То есть им следует в течение двух — трех лет как собственникам долей совершить с ними юридически значимые действия.

В этой связи наименьшим злом для собственника доли представляется заключение договора с кадастровым инженером и выделение в счет доли земельного участка. В отношении последующего использования такого участка (а при необходимости и распоряжения им) спектр прав будет значительно шире. При этом оптимальным вариантом будет кооперирование с другими дольщиками. Это позволит образовать за счет нескольких долей такой земельный участок, который будет более пригоден для его сельскохозяйственного использования (больше по площади, лучше сконфигурирован), а в случае его последующей продажи или аренды — обладать большей капитализацией. Причем в этом же должно быть заинтересовано и государство, так как выдел земельных участков в счет консолидированных земельных долей — это путь к повышению рациональности сельскохозяйственного землепользования.

В остальном процедура наследования земельной доли ни чем не отличается от наследования иных земельных участков и наследования недвижимости вообще Так же как и для наследования иного имущества его необходимо принять, после этого получить свидетельство о праве на наследство, а затем зарегистрировать свое право в регистрирующем органе и получить соответствующее свидетельство. Оформив по наследству земельную долю имеет смысл выделить ее в натуре и зарегистрировать уже за собой отмежеванный земельный участок, которым будет легче распорядится.