Проверка документов при покупке квартиры

Если вы подобрали квартиру для покупки не стоит спешить заключать договор и отдавать свои кровные деньги продавцу или его доверенному лицу.

Проверка документов. продавца

До подписания договора купли-продажи квартиры нужно убедиться, есть ли у продавца документы, которые дают ему право распоряжаться имуществом. Документы на квартиру у продавца должны быть правоустанавливающие и правоудостоверяющие.

К правоудостоверяющим документам на квартиру относится свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Правоустанавливающий документ — это документ, на основании которого было выдано свидетельство о государственной регистрации права. К таким документам относятся, например, договор купли-продажи квартиры, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор передачи жилого помещения в порядке приватизации, решение суда и т.д.

Свидетельство о государственной регистрации права должно содержать следующие реквизиты:

— дату выдачи свидетельства: число, месяц и год;

— в графе «документ-основание» содержится указание на правоустанавливающий документ;

— в графе «субъект права» указывается фамилия, имя и отчество собственника квартиры, его дата рождения, место рождения, гражданство, данные паспорта, адрес постоянного места жительства (регистрации);

— в графе «вид права» должно быть указано — «собственность», ведь только собственник квартиры может ее продать;

— графа «объект права» дает описание квартиры: ее площадь, количество комнат, этаж и адрес

В том случае если были зарегистрированы какие-либо ограничения или обременения права,

например ипотека или арест, то данные об этом должны быть указаны в свидетельстве. Если ограничений или обременений нет, то пишется, что они не зарегистрированы. 

Проверка подлинности свидетельства о государственной регистрации

Свидетельство о государственной регистрации права содержит фамилию, инициалы и подпись регистратора, печать Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).

К сожалению, бывают случаи, когда мошенники искусно изготавливают фиктивные свидетельства и по ним «продают» квартиры.

Для того чтобы проверить, не подделано ли свидетельство о государственной регистрации права и принадлежит ли квартира продавцу, можно запросить выписку из ЕГРП. Сейчас это можно сделать, даже не выходя из дома, через Интернет.

При ознакомлении с указанными документами не надо ограничиваться их ксерокопиями, требуйте предоставления оригинала. Дело в том, что если квартира, например, заложена в банке, то оригинала свидетельства у продавца на руках не будет, так как он будет находиться на хранении у банковского учреждения. 

Аванс, задаток

После того как вы проверили документы и убедились, что они в полном порядке, нужно внести аванс или задаток и заключить с продавцом соглашение о задатке, предварительный договор или взять расписку. Внесение аванса или задатка поможет избежать ситуации, когда более прыткий покупатель уведет вашу новенькую квартиру буквально из-под носа.

Если договор купли-продажи не заключается по вине стороны, которая получила задаток (продавец квартиры), она обязана уплатить второй стороне его двойную сумму. Если в неисполнении договора купли-продажи квартиры виновата сторона, давшая задаток (покупатель), он остается у другой стороны.

Аванс передается при заключении предварительного договора или по расписке. Если сделка не состоялась, то аванс должен быть возвращен в любом случае.

Передача денежных средств не может подтверждаться никакими доказательствами, кроме письменно составленных документов. Ни свидетели, ни телефонные переговоры не смогут подтвердить то, что вы передали аванс продавцу, поэтому составляйте расписку.

Расписка составляется в простой письменной форме, и ее не нужно удостоверять у нотариуса. В ней необходимо указать фамилию, имя и отчество человека (продавца квартиры), получившего денежные средства, его паспортные данные, адрес регистрации по месту жительства, сумму, которую он получил, за что он получил эту сумму. В расписке ставится дата, и ее подписывает продавец, который после составления передает ее покупателю.

Условия договора купли-продажи квартиры 

Договор купли-продажи квартиры должен содержать все необходимые условия, присущие этому виду договора.

К обязательным условиям следует отнести:

— данные продавца и покупателя;

— описание квартиры, ее адрес;

— стоимость квартиры;

— условия оплаты денежных средств.

Если в квартире кто-то прописан, то в договоре указываются условия и сроки снятия прежних жильцов с регистрационного учета. Если это условие в договоре не указать, то ходить за бывшими владельцами и просить их выписаться можно очень долго.

Условия расчета по договору.

Для покупателя важно обезопасить свои денежные средства, поэтому не стоит оплачивать покупку квартиры до регистрации права собственности на квартиру за покупателем.

Подходящим для обеих сторон и наиболее безопасным вариантом расчета при заключении договора купли-продажи квартиры будет использование банковской ячейки/банковского аккредитива. Это потребует дополнительных расходов, но в таком случае покупатель квартиры будет уверен, что продавец получит его деньги только в том случае, если сделка купли-продажи будет зарегистрирована.

Некоторые продавцы просят перевести деньги на их счет в банке или передать им на руки наличные средства, и сделать это, по их мнению, надо в день подачи документов в отделение Росреестра или в Многофункциональный центр (МФЦ).

Не стоит соглашаться на данное условие, поскольку продавец получит деньги сегодня, а зарегистрирует ли переход права собственности или нет, неизвестно.

Ставьте себя и продавца в равные условия — денег нет, пока право на квартиру не перешло к покупателю.

Финальная стадия подготовки к сделке 

После проверки всех основных документов на квартиру, внесения аванс или задатка, продавцы собирают и готовят необходимые для сделки документы.

На данном этапе необходимо настоять, чтобы из квартиры выписались все, кто в ней зарегистрирован. Список прописанных жильцов можно узнать, если посмотреть единый жилищный документ или выписку из домовой книги. Срок действия этого документа ограничен, поэтому заказывать и получать его надо непосредственно перед заключением договора.

Чтобы убедиться, что не будет сюрпризов с временно отсутствующими жильцами, например, с теми, кто находится в местах заключения, в армии, уехал учиться в другой город и зарегистрировался в общежитии, попросите продавца предоставить вам расширенную выписку из домовой книги. Из данного документа можно узнать, кто был в квартире зарегистрирован за всю историю ее существования, в связи с чем и куда выбыл из квартиры.

Квартира, приобретенная в браке, является совместным имуществом супругов, при этом не имеет значения, на кого она была оформлена. Если квартира, которую вы приобретаете, оформлена на одного человека, поинтересуйтесь у него, была ли она куплена в браке. Если да, то для заключения договора купли-продажи необходимо получить от супруга или супруги продавца нотариально удостоверенное согласие супруга. Если такое согласие получено не будет, то супруг сможет оспорить сделку через суд.

Заключение сделки

Когда все документы, необходимые для сделки, собраны, продавец и покупатель могут назначать встречу для подписания договора и передачи документов в регистрационную службу.

День сделки, как правило, начинается с поездки в банк, для того чтобы покупатель в присутствии продавца заложил в банковскую ячейку денежные средства. При закладке денежных средств с отделением банка заключается договор, где оговариваются условия, при которых продавец получит право забрать из ячейки деньги за квартиру. Как правило, в договоре с банком указывается, что продавец должен представить договор с отметкой Росреестра о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и свой паспорт, и только после этого он получает ключ от ячейки с деньгами.

Ключ от ячейки с денежными средствами до ее вскрытия продавцом хранится у покупателя.

Надо отметить, что перечень документов и процедура доступа к ячейке могут отличаться в зависимости от банка. Важно помнить, что договор с банком заключается на определенный срок, а учитывая, что регистрация перехода права может затянуться, необходимо установить срок аренды банковской ячейки с запасом или вовремя этот срок продлевать.

Государственная регистрация перехода права на основании договора купли-продажи.

После того как денежные средства помещены в банковскую ячейку, продавец и покупатель обращаются в регистрирующий орган.

За государственную регистрацию права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи уплачивается государственная пошлина в размере 1 тыс. руб. Кто несет эти расходы — продавец или покупатель, нужно обговаривать заранее и фиксировать это условие в договоре.

Документы, необходимые для регистрации

1. Заявления о государственной регистрации. При этом заявление о регистрации перехода права пишет продавец, а заявление о регистрации права пишет покупатель.
2. Паспорта продавца и покупателя.
3. Нотариально удостоверенная доверенность, если от имени продавца или покупателя выступает представитель.
4. Паспорт представителя продавца или покупателя.
5. Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца квартиры.
6. 6. Договор купли-продажи.
7. 7. Нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемый объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов, например брачный договор или соглашение о разделе общего имущества супругов.
8. 8. Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом, если квартира принадлежала в том числе лицам, не достигшим 14-летнего возраста.

В зависимости от условий конкретной сделки могут потребоваться дополнительные документы.

Регистрация перехода права собственности, регистрация права покупателя на квартиру осуществляются в течение 18 календарных дней.

Если при оформлении договора купли-продажи покупатель оформлял ипотеку, то государственная регистрация права осуществляется в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня подачи заявления и иных необходимых для осуществления регистрации документов.

В результате государственной регистрации покупатель квартиры получает на руки свидетельство о государственной регистрации права на свое имя.

После регистрации перехода права собственности продавец и покупатель подписывают между собой акт приема-передачи квартиры, продавец отдает ключи от квартиры, а покупатель — ключ от банковской ячейки.

После этих действий продавец забирает свои деньги в банке, а покупатель заселяется в свою новую квартиру. 

Дополнительные советы, которые помогут обезопасить куплю-продажу квартиры

1. Любые дополнительные условия необходимо фиксировать документально в договоре или расписках. Устные договоренности могут быть изменены или забыты одной из сторон.

Например, при осмотре квартиры она может быть наполнена мебелью, но после регистрации сделки покупатель обнаруживает голые стены, выкрученные лампочки. Такое может быть, если в договоре не прописать условие о том, какая мебель переходит к покупателю квартиры.

Также в договоре необходимо указать наличие телефонного номера и парковочного места на придомовой территории, если таковые имеются.

2. Если расчет по сделке осуществляется в иностранной валюте, то нужно в письменном виде оговаривать, по какому курсу и на какую дату будет производиться перерасчет на российские рубли. Это актуально, поскольку курс валют постоянно меняется и сумма при расчете может существенно измениться, пока происходит государственная регистрация перехода права.
3. Попросите у продавца предоставить квитанции об оплате за телефон, электроэнергию и коммунальные платежи. Если квартира находится в доме ТСЖ, то нужно получить справку об отсутствии задолженности по членским взносам. Все эти предосторожности помогут избежать в дальнейшем проблем с оплатой долгов.