Условия договора аренды с учетом пандемии
С учетом пандемии арендаторам нужно пересмотреть проекты своих договоров аренды. Необходимо в них что-то убрать, а что-то добавить.
Прежде всего, в договорах аренды следует детально прописать цель использования арендуемого помещения. Например, «арендуемое помещение предоставляется арендатору для целей размещения и деятельности кафе (без осуществления обслуживания навынос, а также доставки)».
Формулируя цели и условия аренды нужно обратить внимание на фактическое разрешенное использование участка и помещения, которое предусмотрено в ЕГРН и градостроительными нормами. Если цель договора будет противоречить разрешенному использованию помещения, суд может признать договор недействительным.
Кроме целей использования объекта аренды в договоре нужно отразить условия пользования помещениями и критерии их ухудшения. Это позволит арендатору воспользоваться правом на снижение арендной платы при существенном ухудшении описанных в договоре условий
Например, « арендная плата снижается, если сократится общий поток посетителей в торговом центре. Данные о среднем объеме посетителей можно исчислять на основании независимых или совместных с арендодателем исследований или публичных источников, либо сведений автоматизированной системы считывания посетителей, которые имеются во многих торговых центрах. Заключение дополнительного соглашения о таком снижении не требуется.
Уберите запрет расторгать или изменять договор из-за существенного изменения обстоятельств
Иногда стороны указывают, что изменять или расторгать договор в связи с существенным изменением обстоятельств запрещено. Такой запрет возможен в силу диспозитивности пункта 1 статьи 451 ГК. Запрет ограничивает права вашей компании как арендатора расторгнуть или изменить договор по основаниям существенности.
Следует убрать из договора на расторжение и изменение договора из-за существенного изменения обстоятельств, а так же запреты приостанавливать или отказываться от исполнения встречных обязательств, притом что арендодатель не будет исполнять корреспондирующие им обязательства.328 ГК РФ.
Например: арендатор вправе приостановить оплату аренды, только если нет доступа в помещение по вине арендодателя или в течение долгого времени.
Если в договоре есть такой запрет, просите изменить этот пункт договора.
Другой важный пункт договора- право на снижение арендной платы или ее отсрочки на период форс-мажор. Например, если организация относится к особо пострадавшим отраслям экономики, ей полагается отсрочка. Если нельзя использовать объект аренды по целевому назначению из-за режима повышенной готовности — снижение арендной платы.
Изменять договор из-за существенного изменения обстоятельств тяжело, так как это вправе сделать только суд и в исключительных случаях. То есть когда обстоятельства существенно изменились, но при этом расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон значительный ущерб.
Также отказ оплачивать аренду полностью или частично на основании статьи 328 ГК в случае спора потребует доказательств, что арендатор не получил соответствующее полное или частичное встречное предоставление от арендодателя.
Чтобы избежать споров со стороной и лишних расходов, нужно закрепить в договоре аренды основания и условия отсрочки, рассрочки арендных платежей, снижения размера платы.
Из арендной платы надо исключить коммунальные расходы, в противном случае это может привести к спорам о размере арендной платы, которую нужно уплатить. Например, закон предусматривает возможность отсрочки арендных платежей. При этом на платежи по коммунальным услугам и расходам на содержание арендованного имущества отсрочка не распространяется, даже если они включены в размер арендной платы. Исключение — если арендодателя освободили от таких расходов.
То сеть, может возникнуть ситуация, когда у арендатора, который считается получившим отсрочку, возникнет долг по коммунальным платежам. Отсюда, с него будут взыскивать штрафные санкции. Чтобы этого избежать, следует разделить арендные платежи и плату за коммунальные услуги в договоре.
В договоре аренды надо закрепить право на отказ от договора, если форс-мажор длится долго. В него надо включить такую возможность при определенной продолжительности действия форс-мажора, например,
«Если форс-мажор продолжает действовать более [трех месяцев], то каждая сторона вправе отказаться от Договора в одностороннем порядке, направив другой Стороне за [7 дней] соответствующее уведомление об одностороннем отказе».
Кроме того, нужно уточнить какие конкретно обстоятельства называются форс-мажорными. Непреодолимая сила имеет чрезвычайный характер, поэтому квалифицировать в качестве таковой любой жизненный факт в суде не получится. Однако излишняя детализация не нужна поскольку тогда исчезнет признак непредвиденности, который некоторые суды считают обязательным.
Верховный суд указывает, что отсутствие денег из-за ограничительных мер можно признать основанием, чтобы освободить от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании статьи 401 ГК РФ. Поэтому имеет смысл включить в условие о форс-мажоре предпринимательские риски, которые могут наступить в связи с распространением пандемий или стихийных бедствий.
В договоре нужно обязательно предусмотреть порядок ведения переговоров сторон договора. Это позволит обязать арендодателя придерживаться установленного порядка. Но недостаточно просто указать в договоре, что стороны обязуются разрешать возникшие споры или разногласия с помощью переговоров, но при этом не описывать саму процедуру. Если арендодатель не придет на переговоры, вы не сможете сослаться в суде, что контрагент не соблюдал установленный сторонами порядок урегулирования спора. Поэтому в договоре нужно предусмотреть обязанность очной или онлайн-встречи, количество таких встреч, адрес проведения переговоров, обязательства подписать соглашение или акт об отсутствии соглашения по возникшим спорным вопросам.
Кроме того нужно указать ответственных за переговоры лиц и обязанность уведомить об изменении сведений о них, а также предусмотреть ответственность за уклонение от участия в переговорах, указывать лиц, которые уполномочены принимать решения.
Обязательно укажите в договоре способ и адрес для направления юридически значимых сообщений. Их можно направлять любым способом, который позволяет подтвердить, что адресат сообщение получил. Доказывать, что сообщение направил и его доставили адресату, должен отправитель.
Если в договоре нет специальных условий об отправке корреспонденции и то направлять сообщения нужно по адресам из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
Однако часто необходимо не просто соблюсти процедуру отправки, но и добиться того, чтобы арендодатель сообщение фактически получил и ознакомился с ним. Например, чтобы не доводить разбирательство до суда, когда требуете снизить арендную плату или уведомляете о начале процедуры переговоров.
В таких ситуациях отправлять сообщения по адресам из ЕГРЮЛ и ЕГРИП неэффективно, так как часто организация может размещать офис по другим адресам.
Кроме того, письмо может долго идти. Поэтому включайте в договор адрес для получения корреспонденции, по которому адресат точно получит письмо. Также указывайте адреса электронной почты, которые стороны договора признают надлежащими, чтобы получать юридически значимые сообщения.
При этом, даже если направляете юридически значимое уведомление на электронный адрес стороны, повторно направьте это сообщение почтой на адреса из ЕГРЮЛ или ЕГРИП и по адресу для корреспонденции из договора.
Если направить сообщение только на электронный адрес, суд может потребовать подтверждения такой отправки с помощью протокола осмотра электронного ящика отправителя: на это потребуются дополнительные затраты. Суды иногда просят подтвердить и то, получил ли сообщение адресат.
Кроме этого, нужно указать в договоре момент доставки юридически значимых сообщений. Например, сообщение считается доставленным в момент его направления на электронный адрес указанный в договоре.
Это исключит риски того, что при рассмотрении спора в суде отправленные сообщения признают недоставленными и наступят соответствующие негативные последствия.