Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Как известно стороны договора аренды вправе его расторгнуть по соглашению или в одностороннем внесудебном порядке либо через суд. Чтобы арендатору было легче расторгнуть договор аренды необходимо включить в текст договора формулировку о праве на отказ от аренды и ряд других существенных условий.
Анализ судебной практики показывает, что большинство судебных дел связано с отсутствием или недоработкой в тексте договора условий о праве и порядке одностороннего расторжения договора, порядке возврата помещения от арендатора арендодателю и последствиях несоблюдения такого порядка, судьбе неотделимых улучшений арендуемого помещения и судьбе имущества арендатора, оставшегося в помещении после расторжения договора аренды.
Кроме того в договоре нужно прописать право сторон на односторонний и немотивированный отказ и указать условия для этого.
На практике, очень часто стороны включают в договор условие, что его можно расторгнуть договор досрочно по основаниям указанным в ст. 619 и 620 ГК РФ, но конкретные основания не прописывают. Это приводит к тому, что стороны могут обратиться в суд только основаниям, указанным в законе.
Необходимо так же включить пункт об обязанности одной стороны оплатить определенную денежную сумму за отказ от договора, если стороны договорились о скидке при условии длительной аренды. Арендодателя такое условие гарантирует его права в случае расторжения договора.
В договоре следует закрепить условие о том, что причиной его расторжения может стать и ухудшение финансового положения компании, закрытие филиала, изменение арендной платы, смена видов деятельности и др.
Следует отметить, что без условия о немотивированном отказе и перечисленных оснований для расторжения не получится расторгнуть договор ни в одностороннем порядке, ни в суде.
В договоре можно прописать все условия и основания для расторжения договора аренды с другой стороной, но он все равно может отказаться его аннулировать. В таком случае договор можно расторгнуть через суд. Стоит учитывать, что расторжение по решению суда возможно только на основании существенного нарушения условий договора или существенного изменения обстоятельств.
Односторонний отказ от договора возможен при существенном изменении обстоятельств сделки. Здесь необходимо отличать существенные обстоятельства изменения договора аренды, которые дают право на досрочное его расторжение, от несущественных.
Несущественным изменением суды не считают изменение курсов валют.
Суд в своих решениях указывают, что повышение арендной платы на фоне роста доллара свидетельствует о необоснованном обогащении арендодателя.
Не относится к существенным условиям договора аренды снижение прибыли, то есть, снижением доходности бизнеса. Это подтверждает практика. В судебных решениях указывается, что убыточность бизнеса связана с предпринимательской деятельностью арендатора и не относится к обстоятельствам, изменение которых дает право расторгнуть арендные
В подобных арендных спорах суды обычно ориентируются на постановление Президиума ВАС от 30.11.2010 № 9600/10 в котором разъяснено, что резкое ухудшение финансового состояния возможно предвидеть. Ведь стороны при заключении сделки должны учитывать экономическую ситуацию и спрогнозировать ухудшение своего финансового положения.
Суды не считают прекращение деятельности в арендуемом помещении существенным условием. При этом судьи признают в качестве основания для расторжения договора аренды прекращение деятельности индивидуального предпринимателя. Это объясняется тем, что раз ИП утратил статус предпринимателя, то у него больше нет возможности использовать арендованное помещение для иных целей, которые не связаны с бизнесом.
Существенные условия для расторжения договора
При изменении законодательства могут появиться новые требования, которые компания не сможет исполнять из-за договора аренды. Например, суд может предписать юридическому лицу устранить нарушения санитарных норм. Такие обстоятельства являются существенными, так как арендуя помещение арендатор не думал о возможном ограничении по судебному решению.
Суд может признать существенно изменившимися обстоятельствами изменение обстоятельств личного характера. Так для ИП суд может признать существенно изменившимися обстоятельствами тяжелую болезнь арендатора либо его близких.
Если одна сторона существенно нарушила условия договорных отношений, то суд может расторгнуть договор. ВЫ таких случаях суд При этом суд проверяет, выполняются ли одновременно четыре условия:
- В момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.
- Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
- Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
- Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.