РАЗДЕЛ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕЖДУ БЫВШИМИ СУПРУГАМИ
Возможность раздела имущества между супругами предусмотрена законодательством как в период существования брака, так и после его расторжения. Раздел имущества может быть произведен по желанию самих супругов (добровольно) либо в принудительном порядке, например по требованию кредиторов одного из супругов и пр.
Раздела между супругами земельного участка, имеет свои особенности. которые связаны с проблемами общего характера, возникающих при разделе любых иных объектов недвижимости, одной из которых является несоответствие фактических и зарегистрированных прав на объекты супружеской недвижимости, что приводит к отсутствию достоверности сведений ЕГРН, подрывает устойчивость гражданского оборота.
Еще одной проблемой общего характера является то, что возможность оспаривания сделок в отношении объектов общей совместной собственности супругов не исключена даже при соблюдении установленного п. 3 ст. 35 СК РФ порядка их совершения вследствие отсутствия закрепленных законом требований к содержанию нотариально удостоверенного согласия супруга.
Как правило, при нотариальном удостоверении используется стандартная формулировка текста согласия супруга на совершение сделки, что не исключает впоследствии возможности ее оспаривания.
Так, по одному из гражданских дел, которое рассматривалось ВС РФ супруг, давший нотариально удостоверенное согласие на продажу находящегося в совместной собственности земельного участка, впоследствии предъявит иск о признании совершенной супругой сделки недействительной и применении последствий недействительности на том основании, что земельный участок был продан по цене примерно в двадцать девять раз ниже его рыночной стоимости. Суд первой инстанции удовлетворил иск, посчитав, что при получении согласия истца на продажу спорного имущества не было определено его действительное волеизъявление, поскольку не были установлены необходимые условия совершения оспариваемой сделки. Апелляционным определением решение было отменено. Обратив внимание на то, что вопрос о добросовестности действий участников спорных правоотношений не исследовался судом апелляционной инстанции, при том что истец неоднократно указывал на явную несоразмерность установленной в оспариваемом договоре купли-продажи цены спорного имущества его фактической стоимости, ВС РФ оставил в силе решение суда первой инстанции, указав, что супруг продавца спорного имущества вправе был рассчитывать на разумную компенсацию за это имущество, законно предполагая добросовестное поведение лиц при совершении сделок с таким имуществом. Отчасти решением проблемы могло бы стать установление обязанности указания в согласии о совершении сделки также сведений о ее существенных условиях ( Определение Верховного Суда РФ от 17.03.2015 N 18-КГ15-17)
Дополнительно дестабилизирует оборот недвижимости отсутствие достаточной определенности по вопросу о том, распространяется ли требование п. 3 ст. 35 СКРФ только на супругов либо также и на бывших супругов, если сделка совершается с недвижимым имуществом, нажитым в период брака. Буквальное толкование закрепленного в указанной статье правила означает, что установленный в ней порядок действует лишь в отношении супругов до момента расторжения ими брачных отношений. Судебная практика в основном подтверждает такое толкование, полагая, что после расторжения брака к сделкам, совершаемым теперь уже бывшими супругами, должны применяться нормы ст. 253 ГК РФ... Однако в этом случае получается, что к отношениям супругов до расторжения ими брачных отношений применяется более строгий режим, нежели к отношениям после расторжения брака, когда доверие может быть утрачено полностью либо частично. Будет ли при таких обстоятельствах уместным применение правил ст. 253 ГКРФ, которая закрепляет презумпцию согласия сособственника на совершение сделки? Вопрос достаточно спорный, вследствие чего не лишены оснований предложения о распространении действия п. 3 ст. 35 СК РФ также и на бывших супругов.
Другим спорным вопрос:ом является вопрос о течении срока исковой давности, то есть в течение какого срока бывшие супруги могут осуществить раздел имущества? Как долго сохраняется режим общей совместной собственности после расторжения брака?
В соответствии с п. 7 ст.38 СК РФ требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности . Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут, следует исчислять не со времени прекращения брака, а со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на общее имущество.
Однако, судебная практика все чаще придерживается иных подходов, направленных на обеспечение защиты прав кредиторов. Так, в одном из дел кредитор обратился с требованием о взыскании заложенного имущества. При рассмотрении обстоятельств дела установлено, что заложенный земельный участок был приобретен в браке, расторгнутом четыре года назад, при этом раздел имущества произведен не был. Возражения ответчика сводились к тому, что кредитор был вправе обратить взыскание лишь на ½ доли в праве собственности на земельный участок. В итоге иск был удовлетворен, взыскание было обращено на весь земельный участок.
В Определении от 02.02.2016 года №5-КГ-184 ВС отменяя судебные решения нижестоящих судов указал, что « срок исковой давности по требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, исчисляется с момента, когда бывшему супругу стало известно о нарушении своего права на общее имущество, а не с момента возникновения иных обстоятельств (регистрация права собственности на имущество за одним из супругов в период брака, прекращение брака, неиспользование спорного имущества и т.п.).
Такая тенденция свидетельствует о том, что в целях достижения правовой определенности правового режима совместно нажитого имущества супругов после расторжения ими брака, а также учитывая права и интересы иных лиц, которые могут устанавливать те или иные гражданско-правовые отношения с бывшими супругами, было бы целесообразным установление какого-либо определенного срока для осуществления бывшим супругом права на раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности.
По своей правовой природе он не должен являться сроком исковой давности, скорее, это пресекательный срок, поскольку назначение его состоит не в обеспечении судебной защиты нарушенного права, а в осуществлении специального субъективного права, предоставляемого законом бывшим супругам, при наличии у них интереса. Течение этого срока должно начинаться с момента расторжения брака. Длительность его может составлять три года (например, как в случае осуществления преимущественного права наследниками на получение в натуре наследственного имущества) либо иной (как более, так и менее длительный) установленный законодательством срок, истечение которого в совокупности с иными ранее возникшими юридическими фактами (в том числе фактом прекращения брачных отношений) является основанием прекращения права общей совместной собственности и возникновения права общей долевой собственности с определением равных долей или, как вариант, права индивидуальной собственности на имущество того из бывших супругов, на имя которого оно зарегистрировано.
В одном из дел, дошедших до рассмотрения высшей судебной инстанцией, был рассмотрен спор о разделе супружеского имущества . После получения в дар ½ доли в праве собственности на жилой дом супруг приобрел возмездно, но по льготной стоимости у муниципального образования ½ доли в праве собственности на земельный участок под жилым домом. При разделе супружеского имущества возник вопрос о выделении доли супруги в праве собственности на земельный участок. Дело было рассмотрено в нескольких инстанциях, суды выносили противоречивые решения, в одних случаях — с учетом исключительного права на приобретение земельного участка под объектом недвижимости, в других случаях — без учета такового. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что приобретение супругом ½ доли земельного участка в порядке исключительного права, предусмотренного положениями ст. 36 ЗК РФ, действовавшими на момент его приобретения, не исключает эту долю из состава совместно нажитого имущества, поскольку право собственности на спорную долю земельного участка возникло у супругов в период брака за счет общих доходов на основании возмездной сделки. Таким образом, при разделе земельных участков между супругами действие принципов земельного права не принимается во внимание, что впоследствии не может оказывать положительного влияния на оборотоспособность такого рода объектов. (Определение Верховного Суда РФ от 29.11.2016 N 18-КГ16-150).
Наряду с правом собственности гражданское и земельное законодательство предусматривает возможность принадлежности земельных участков гражданам и на иных вещных правах — пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, в связи с чем возникает вопрос о допустимости раздела этих прав между супругами при разделе принадлежащего им имущества.
В законодательстве — как земельном, так и гражданском — отсутствует нормативное регулирование таких случаев. Конструкция общности предусмотрена законом лишь для права собственности, но не для иных вещных прав. Еще чаще подобная проблема возникает при разделе имущества между наследниками, однако в наследственных отношениях она может быть в определенных случаях разрешена в результате осуществления одним из наследников преимущественного права на получение в натуре недвижимого имущества (земельного участка). Кроме того, по этому вопросу сформулирована правовая позициВС РФ. В в п. 74 ППВС РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» , допускающая возможность наследования доли в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком. Что же касается супружеских отношений, то решение отсутствует как в законодательстве