Взыскание с арендодателей расходов на ремонт
Как правило, в договоры аренды стороны включают пункт, который предусматривает право арендатора ремонтировать помещение, а арендодатель дает на это согласие и возмещает понесенные на него арендатором расходов. Зачастую арендодатель затем отказывается компенсировать расходы за произведенные арендатором неотделимые улучшения. Арендаторы далеко не всегда могут выиграть такой спор в суде.
В большинстве случаев, свой отказ в выплате компенсации арендодатели обосновывают тем, что их согласия в договоре для этого недостаточно .
Арендатор вправе претендовать на возмещение стоимости улучшений, только если получил согласие арендодателя на такое улучшение. При этом арендодатель возмещает не величину расходов на производство ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества. Закон не закрепляет форму и содержание согласия на проведение капитального ремонта, перепланировки, реконструкции. Суды же исходят из того, что абстрактное согласие арендодателя не будет надлежащим, поскольку оно должно содержать объем и стоимость работ.
Например, арендодатель письменно подтвердил, что «выражает свое согласие на проведение любых видов работ, в том числе капитального ремонта, реконструкции и иных улучшений». Судья прочитал эту формулировку и решил, что арендодатель не выразил согласия на капитальный ремонт или реконструкцию.
Согласие арендодателя юридически можно считать сделкой, которая направлена на улучшение имущества. Поскольку договор аренды не предполагает наделение арендатора правом видоизменить вещь, то такое право собственник должен выразить отдельно. Поэтому в согласии должны быть конкретные права по изменению арендованной вещи: вид и объем работ.
Что порекомендовать арендатору?
При заключении договора аренды в приложении или дополнительном соглашении к нему следует закрепите перечень работ, которые будет проводить арендатор, и указать их стоимость.
Если в договоре нет конкретного перечня работ, на которые арендодатель дал согласие, то о согласии может свидетельствовать письмо с визой арендодателя и указанием перечня работ. Также доказательством будет письмо арендатора, в котором он выражает готовность принять помещения только после того, как проведет в них определенные работы, и последующая передача этих помещений по акту приема-передачи.
Например, арендатор представил в суд в качестве доказательств письма. Из них усматривалось, что он готов принять в аренду помещения с условием их реконструкции, а арендодатель впоследствии возместит стоимость реконструкции.
Затем стороны подписали дополнительные соглашения, что косвенно свидетельствовало о согласии арендодателя с условиями, которые предложил арендатор. Кроме того, суд указал, что волю сторон в дальнейшем подтвердили акты о приемке-сдаче отремонтированных и модернизированных объектов и о возмещении стоимости реконструкции помещений.
Косвенным доказательством может быть акт сверки с операцией по начислению стоимости улучшений, который арендодатель подписал без замечаний. Также можно использовать другие допустимые, относимые, достоверные доказательства, которые подтверждают выражение согласия провести ремонт.
В суде при требовании взыскать стоимость неотделимых улучшений арендатору нужно доказать не только согласие арендодателя на проведение капитального ремонта или реконструкции, но и подтвердить два факта, а именно:
- Неотделимость произведенных улучшений;
- Стоимость произведенных арендатором улучшений.
Улучшение — это работы капитального характера, которые повышают или изменяют качественные характеристики объекта. Они связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства. С помощью улучшений изменяют предмет аренды: проводят капитальный ремонт, перепланировку или реконструкцию
Когда арендодатель соглашается изменить принадлежащую ему вещь, то он предполагает прирастить свое имущество, а не испортить его.
О вреде ремонта может свидетельствовать то, что проведенная реконструкция не узаконена. Другой вариант — арендованная вещь не соответствует обязательным требованиям законодательства: СанПиНам, ГОСТам, СНиПам.
Стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю. Доказательствами могут быть смета, соглашение, письмо с подписью арендодателя.
Стоимость улучшений нужно предъявлять с учетом амортизации имущества. Если арендодатель согласовал только перечень работ, то в рамках дела ходатайствуйте о проведении строительной экспертизы, чтобы определить стоимость улучшений на дату возврата арендуемого имущества.
Суды заставляют арендаторов приводить помещения в первоначальное состояние
Если не было согласия на проведение ремонтных работ, это повлияет на возможность возврата помещения арендодателю. Арендатор должен вернуть вещь в первоначальном состоянии или состоянии, которое обусловлено договором.
Раньше судебная практика исходила из того, что даже если арендатор возвращал имущество с проведенным ремонтом или реконструкцией, то арендодатель был обязан принять помещение. При этом надлежащим способом защиты прав арендодателя было взыскание убытков/
ГК устанавливает возможность понудить должника исполнить обязательство в натуре. Поскольку арендатор обязан передать арендованное имущество в первоначальном состоянии или состоянии, которое обуславливает договор, то такой способ защиты, как понуждение его привести помещение в первоначальное состояние, тоже будет надлежащим.
Арендодатель не обязан принимать помещение, если его возвращают в ненадлежащем состоянии. Так суды рассматривали дело, когда в арендованном помещении провели реконструкцию, которую арендатор не узаконил.
Арендодатель отказался принимать помещение от арендатора и потребовал через суд привести его в первоначальное состояние. Три инстанции удовлетворили исковое заявление, а за период, когда арендованное помещение нельзя было использовать, взыскали арендную плату ссылками на статьи 15, 393, 622, 1064 и 10 ГК РФ.
Что рекомендовать арендатору?
Следует заявить в суде, что договор аренды прекращен, оснований для продолжения арендных отношений у сторон нет, арендатор не обладает титулом на вещь. Но арендатор рискует, что суд решит так: видоизмененная вещь — это уже не та вещь, которую передавали арендатору, воли собственника-арендодателя на изменение не было. Соответственно, арендатор обязан привести вещь в первоначальное или обусловленное договором состояние и только после этого требовать ее принять.
Арендаторам приходится возмещать убытки, если не было письменных договоренностей о ремонте.
Если арендодатель не согласовал улучшения, их стоимость будут квалифицировать как его убытки. Верховный суд указывал, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик — это лицо, в результате действий или бездействия которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.
С учетом предмета доказывания суд удовлетворит требования, даже если арендодатель не понес никаких расходов, чтобы привести помещение в первоначальное состояние. Например, собственник нашел другого арендатора, который сделал ремонт и не потребовал возместить его стоимость.
При заключении договора аренды все устные соглашения относительно улучшений арендованного имущества нужно закреплять письменно.
Нужно так же предусмотреть приемку арендованного помещения в два этапа: до ремонта и после него. Сначала при приемке помещения арендодатель и арендатор подписывают акт допуска к помещению. Потом арендатор делает ремонт, после чего стороны подписывают акт приема-передачи помещения с указанием фактического состояния имущества.
Требования о взыскании убытков или приведении помещения в первоначальное состояние арендодатель вправе заявить в течение трех лет с момента, когда он узнал, что арендатор произвел работы. Об осведомленности могут свидетельствовать факты подписи акта, сметы, претензий, направление письма.