ГК расширяет перечень признаков, которые позволят определить, какие объекты относить к недвижимым вещам. Это значит, что компаниям будет проще доказать в спорах с госорганами статус своего имущества. К примеру, убедить суд, что спорный объект — это часть земельного участка и, следовательно, за него не нужно платить отдельный налог на имущество организаций. Или наоборот — доказать, что объект нельзя исключать из ЕГРН, поскольку это недвижимость.
Для зданий и сооружений в ГК теперь есть признак — объект создали в результате строительства. Этот признак — дополнительный критерий при ответе на вопрос, признавать ли недвижимой вещью тот или иной объект, который претендует на статус здания или сооружения.
в силу природных свойств: прочная связь с землей, из-за которой невозможно переместить объект без несоразмерного ущерба его назначению. Суды выработали еще два обязательных условия, чтобы признать объект недвижимостью. Первое: у него есть самостоятельный функционал. Второе условие: объект создали как недвижимость в законном порядке. То есть получили необходимые разрешения, соблюдали градостроительные нормы на участке, который предоставили именно под строительство недвижимости. Второе из этих условий теперь есть и в ГК для зданий и сооружений.
До изменений ГК минимальные требования к такому объекту давал Верховный суд: на нем полностью завершили работы по сооружению фундамента или завершены аналогичные работы.
Чтобы выяснить, считать ли объект недвижимостью, суды обычно назначают строительно-техническую экспертизу. При этом сторонам не всегда удается с первого раза сформулировать все необходимые вопросы. Советуем не только ставить перед экспертом вопросы о прочной связи объекта с землей, но и спрашивать, соответствует ли объект проекту и нет ли нарушений градостроительных норм и правил.
ГК запретил образовывать помещения и машино-места в объектах незавершенного строительства. Для покупателей недвижимости это означает, что они не смогут признать право собственности на нее, если застройщик не завершит строительство. Вместо этого должны предъявить требования о возврате покупной цены или убытках. Новелла согласуется с правилом Закона о банкротстве: признать за участником строительства право собственности можно, если только строительство завершили и получили разрешение ввести дом в эксплуатацию.
Поправка должна скорректировать текущую судебную практику, в которой нет единого мнения о том, можно ли признать право собственности в объекте незавершенного строительства. ВС долгое время вставал на сторону покупателей недостроя. Арбитражные суды тоже иногда признавали право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартир.Суды определяли, есть ли у истца право требования, выполнил ли он обязанности по договору, создано ли помещение, о праве собственности на которое просит истец. Экономколлегия ВС сформировала иную позицию, которую и закрепили в ГК: в объекте незавершенного строительства помещения как оборотоспособные объекты не существуют. Признавать право собственности на них нельзя.
По-прежнему неясно, как быть в ситуации, когда за частью покупателей уже признали право собственности в объекте незавершенного строительства, а другая часть только предъявляет такие требования. Скорее всего, суд удовлетворит эти требования. Самостоятельным основанием для этого суды считают тот факт, что в отношении аналогичных объектов недвижимости ранее уже признали право собственности за другими дольщиками. По мнению судов, отказ остальным противоречит принципу равенства.
В ГК закрепили два существенных признака помещения, которые ранее использовали суды. Это обособленность и изолированность. Обособленность означает, что часть здания или сооружения ограничивают строительные конструкции. На признак изолированности указывает то, что у помещения есть самостоятельное назначение, отдельный вход и его не используют для доступа в иное помещение или к коммуникациям.
Поправка особенно актуальна для компаний и предпринимателей, которые арендуют помещения у государства и хотят выкупить их. Сделать это возможно только в случае, когда объект аренды — самостоятельный объект недвижимости. Нельзя выкупить просто часть помещения, например торговое место.
Когда суды проверяют признаки изолированности и обособленности, обычно учитывают заключение кадастрового инженера. Например, на основании такого заключения суд прекратил право собственности на помещение, которое состояло из помещений вспомогательного характера. Они лишь давали доступ и обслуживали другие помещения на том же этаже.
Новеллы ГК уточняют порядок образования помещений и машино-мест. Чтобы создать эти объекты, можно разделить здание, объединить смежные помещения либо машино-места. Еще вариант: образовать помещения либо машино-места в результате реконструкции как новые недвижимые вещи. При этом при регистрации прав на такие помещения и машино-места право собственности на здание в целом прекращается. Образованные объекты сохраняют все обременения, которые были у исходной вещи.
Из-за этого возникает вопрос, придется ли собственникам единственных в здании или сооружении помещений образовывать второе. В законе таких требований нет. Обратной силы он тоже не имеет. Следовательно, образовывать второе помещение, чтобы соответствовать изменению, не придется.
ГК теперь определяет статус общего имущества собственников помещений в здании или сооружении. Раньше закон прямо не регулировал этот вопрос. Верховный суд предлагал к отношениям собственников помещений в нежилых зданиях применять по аналогии правила для жилья. Теперь нормы об общем имуществе собственников помещений есть в ГК и распространяются также на нежилые помещения.
Перечень общего имущества в ГК открытый. В него входят, в частности, технические этажи, чердаки, крыши, подвалы, в которых есть инженерные коммуникации. Также новые положения ГК подчеркивают: доля собственника помещения, машино-места в праве собственности на общее имущество в здании пропорциональна доле общей площади его помещений, машино-мест в общей площади здания. Количество же его голосов пропорционально размеру его доли.
Кроме того, ГК указывает: помещения, которые входят в общее имущество, не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи. Собственник помещений и машино-мест не вправе передавать долю в общем имуществе отдельно от права собственности на помещение или машино-место. Единственное исключение — ситуация, когда общее имущество можно самостоятельно использовать. В таком случае его можно сдать в аренду по решению двух третей голосов собственников помещений, машино-мест в здании.
По новым положениям ГК, которые вступают в силу с 1 сентября 2022 года, земельный участок — это часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, который установил закон. Важно, что объектом гражданских прав может быть только земельный участок, но не земля.
Поправки в ГК подтвердили принцип единства судьбы земельного участка и объектов на нем: право собственности на здание возникает у собственника участка. Это значит, что собственник и земли, и здания не вправе передать другому лицу только что-то одно. Хотя этот принцип не новый, суды по-прежнему допускают ошибки в спорах между собственниками участка и построек, которые расположены на нем.
Условия и объем такого использования должны быть указаны в законе либо в договоре с собственником участка. Но если подробного порядка нет, то собственник здания вправе использовать участок в том объеме, который необходим, чтобы получить доступ к зданию.
В ситуации, когда участок и здание на нем принадлежат разным лицам, собственник здания фактически не может распоряжаться объектом в полном объеме. В частности, он вправе снести здание, если только это не противоречит условиям пользования участком и не нарушает права собственника участка. Если же здание погибнет случайно, поправки позволяют его собственнику пользоваться участком и дальше. Но только если он в течение пяти лет начнет восстанавливать свой объект.
Качество юридических услуг В обычных гражданско-правовых ситуациях возникает вопрос о качестве предоставляемых услуг. При…
ОТКАЗ ОТ НАСЛЕДСТВА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМИ Закон возлагает на наследников обязанность рассчитаться с кредиторами наследодателя, однако прямо…
Как убедить суд назначить повторную экспертизу Многие адвокаты полагают, что суд обязан назначить повторную судебную…
Стадия возбуждения уголовного дела Стадия возбуждения уголовного дела является одной из ключевых…
Взыскание излишне выплаченной заработной платы Может ли работодатель взыскать с работника по суду излишне выплаченную…
Конфискация транспортных средств у пьяных водителей До настоящего времени многие автолюбители не знают, что при…