Изменения в ГК о недвижимости с 01 сентября 2022 года

Изменения в ГК о недвижимости с 01 сентября 2022 года

Добавили новые признаки недвижимости: теперь проще доказать статус своего имущества

ГК расширяет перечень признаков, которые позволят определить, какие объекты относить к недвижимым вещам. Это значит, что компаниям будет проще доказать в спорах с госорганами статус своего имущества. К примеру, убедить суд, что спорный объект — это часть земельного участка и, следовательно, за него не нужно платить отдельный налог на имущество организаций. Или наоборот — доказать, что объект нельзя исключать из ЕГРН, поскольку это недвижимость.

Для зданий и сооружений в ГК теперь есть признак — объект создали в результате строительства. Этот признак — дополнительный критерий при ответе на вопрос, признавать ли недвижимой вещью тот или иной объект, который претендует на статус здания или сооружения.

Прежде закон давал только один признак недвижимости

в силу природных свойств: прочная связь с землей, из-за которой невозможно переместить объект без несоразмерного ущерба его назначению. Суды выработали еще два обязательных условия, чтобы признать объект недвижимостью. Первое: у него есть самостоятельный функционал. Второе условие: объект создали как недвижимость в законном порядке. То есть получили необходимые разрешения, соблюдали градостроительные нормы на участке, который предоставили именно под строительство недвижимости. Второе из этих условий теперь есть и в ГК для зданий и сооружений.

Даже неоконченный результат строительства может стать недвижимостью.

До изменений ГК минимальные требования к такому объекту давал Верховный суд: на нем полностью завершили работы по сооружению фундамента или завершены аналогичные работы.

Выгребные ямы, асфальтовые покрытия, замощение земельного участка теперь не отдельный объект недвижимости, а часть земельного участка.

Чтобы выяснить, считать ли объект недвижимостью, суды обычно назначают строительно-техническую экспертизу. При этом сторонам не всегда удается с первого раза сформулировать все необходимые вопросы. Советуем не только ставить перед экспертом вопросы о прочной связи объекта с землей, но и спрашивать, соответствует ли объект проекту и нет ли нарушений градостроительных норм и правил.

Запретили признавать право собственности на помещения в недострое: покупатель вправе требовать лишь вернуть оплату или возместить убытки

ГК запретил образовывать помещения и машино-места в объектах незавершенного строительства. Для покупателей недвижимости это означает, что они не смогут признать право собственности на нее, если застройщик не завершит строительство. Вместо этого должны предъявить требования о возврате покупной цены или убытках. Новелла согласуется с правилом Закона о банкротстве: признать за участником строительства право собственности можно, если только строительство завершили и получили разрешение ввести дом в эксплуатацию.

Поправка должна скорректировать текущую судебную практику, в которой нет единого мнения о том, можно ли признать право собственности в объекте незавершенного строительства. ВС долгое время вставал на сторону покупателей недостроя. Арбитражные суды тоже иногда признавали право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартир.Суды определяли, есть ли у истца право требования, выполнил ли он обязанности по договору, создано ли помещение, о праве собственности на которое просит истец. Экономколлегия ВС сформировала иную позицию, которую и закрепили в ГК: в объекте незавершенного строительства помещения как оборотоспособные объекты не существуют. Признавать право собственности на них нельзя.

По-прежнему неясно, как быть в ситуации, когда за частью покупателей уже признали право собственности в объекте незавершенного строительства, а другая часть только предъявляет такие требования. Скорее всего, суд удовлетворит эти требования. Самостоятельным основанием для этого суды считают тот факт, что в отношении аналогичных объектов недвижимости ранее уже признали право собственности за другими дольщиками. По мнению судов, отказ остальным противоречит принципу равенства.

Установили два признака, чтобы признать объект помещением: выкупить его удастся, если он ограничен строительными конструкциями

В ГК закрепили два существенных признака помещения, которые ранее использовали суды. Это обособленность и изолированность. Обособленность означает, что часть здания или сооружения ограничивают строительные конструкции. На признак изолированности указывает то, что у помещения есть самостоятельное назначение, отдельный вход и его не используют для доступа в иное помещение или к коммуникациям.

Поправка особенно актуальна для компаний и предпринимателей, которые арендуют помещения у государства и хотят выкупить их. Сделать это возможно только в случае, когда объект аренды — самостоятельный объект недвижимости. Нельзя выкупить просто часть помещения, например торговое место.

Когда суды проверяют признаки изолированности и обособленности, обычно учитывают заключение кадастрового инженера. Например, на основании такого заключения суд прекратил право собственности на помещение, которое состояло из помещений вспомогательного характера. Они лишь давали доступ и обслуживали другие помещения на том же этаже.

Ввели правила, как образовывать помещения и машино-места: права на них оформят, если таких объектов в здании – минимум два

Новеллы ГК уточняют порядок образования помещений и машино-мест. Чтобы создать эти объекты, можно разделить здание, объединить смежные помещения либо машино-места. Еще вариант: образовать помещения либо машино-места в результате реконструкции как новые недвижимые вещи. При этом при регистрации прав на такие помещения и машино-места право собственности на здание в целом прекращается. Образованные объекты сохраняют все обременения, которые были у исходной вещи.

ГК теперь прямо указывает: в одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений или машино-мест.

Из-за этого возникает вопрос, придется ли собственникам единственных в здании или сооружении помещений образовывать второе. В законе таких требований нет. Обратной силы он тоже не имеет. Следовательно, образовывать второе помещение, чтобы соответствовать изменению, не придется.

Закрепили статус общего имущества собственников помещений: передать долю в нем без права собственности на помещение нельзя, но можно сдать в аренду

ГК теперь определяет статус общего имущества собственников помещений в здании или сооружении. Раньше закон прямо не регулировал этот вопрос. Верховный суд предлагал к отношениям собственников помещений в нежилых зданиях применять по аналогии правила для жилья. Теперь нормы об общем имуществе собственников помещений есть в ГК и распространяются также на нежилые помещения.

Перечень общего имущества в ГК открытый. В него входят, в частности, технические этажи, чердаки, крыши, подвалы, в которых есть инженерные коммуникации. Также новые положения ГК подчеркивают: доля собственника помещения, машино-места в праве собственности на общее имущество в здании пропорциональна доле общей площади его помещений, машино-мест в общей площади здания. Количество же его голосов пропорционально размеру его доли.

Кроме того, ГК указывает: помещения, которые входят в общее имущество, не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи. Собственник помещений и машино-мест не вправе передавать долю в общем имуществе отдельно от права собственности на помещение или машино-место. Единственное исключение — ситуация, когда общее имущество можно самостоятельно использовать. В таком случае его можно сдать в аренду по решению двух третей голосов собственников помещений, машино-мест в здании.

По новым положениям ГК, которые вступают в силу с 1 сентября 2022 года, земельный участок — это часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, который установил закон. Важно, что объектом гражданских прав может быть только земельный участок, но не земля.

Подтвердили принцип единства судьбы участка и возведенных на нем объектов: продать эти объекты отдельно не удастся

Поправки в ГК подтвердили принцип единства судьбы земельного участка и объектов на нем: право собственности на здание возникает у собственника участка. Это значит, что собственник и земли, и здания не вправе передать другому лицу только что-то одно. Хотя этот принцип не новый, суды по-прежнему допускают ошибки в спорах между собственниками участка и построек, которые расположены на нем.

Новые правила ГК уточняют, как быть в ситуации, когда собственник здания или сооружения все же использует чужой участок.

Условия и объем такого использования должны быть указаны в законе либо в договоре с собственником участка. Но если подробного порядка нет, то собственник здания вправе использовать участок в том объеме, который необходим, чтобы получить доступ к зданию.

В ситуации, когда участок и здание на нем принадлежат разным лицам, собственник здания фактически не может распоряжаться объектом в полном объеме. В частности, он вправе снести здание, если только это не противоречит условиям пользования участком и не нарушает права собственника участка. Если же здание погибнет случайно, поправки позволяют его собственнику пользоваться участком и дальше. Но только если он в течение пяти лет начнет восстанавливать свой объект.