Односторонний отказ от исполнения договора аренды

Односторонний отказ от исполнения договора аренды предусмотрен п 3 ст. 450 ГК РФ. Включать это право в договор аренды заключен на неопределенный срок не обязательно оно и так предусмотрено в п.2 ст. 610 ГК РФ. Для его применения потребуется только уведомить арендодателя об отказе от договора: если речь идет об аренде недвижимости, то за три месяца, а если о другом имуществе, то за один месяц (в договоре можно предусмотреть и другие сроки).

Другое дело, если договор аренды заключен на определенный срок. В этом случае односторонний немотивированный отказ считается допустимым, только если он предусмотрен в самом договоре.

Если в договоре было установлено, что в случае одностороннего отказа от договора он прекращает свое действие по истечении определенного срока после получения уведомления арендодателем, но объект возвращен арендодателю по двустороннему акту раньше истечения этого срока, то арендодатель не вправе требовать плату за период после возврата объекта до истечения этого срока

Момент прекращения арендных отношений при одностороннем отказе от его исполнения

В ГК не указано, с какого момента договор аренды считается расторгнутым, если арендатор решил воспользоваться своим правом на односторонний отказ. По общему правилу это момент получения уведомления арендодателем об отказе исполнения, если иное не указано в уведомлении или договоре .

В обоснование этого можно сослаться на п. 1 ст. 165.1 ГК РФ в соответствии с которой юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Это правило применяется, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. Поэтому в договоре аренды можно согласовать другой момент, с которого договор будет считаться расторгнутым. Например, это может быть момент направления уведомления об одностороннем отказе от договора, а не момент его получения.

В любом случае, чтобы не возникало проблем с определением даты расторжения договора аренды, лучше предусмотреть ее в договоре или хотя бы указать в самом уведомлении.

Если арендатор решит воспользоваться односторонним отказом, то ему нужно будет передать предмет аренды сразу же, то есть до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении. Правило о том, что прекращение обязательства по внесению арендной платы связано не с моментом прекращения договора, а с моментом возвращения имущества арендодателю действует и в этом случае, равно как и при прекращении договора по другим основаниям. Пока имущество не возвращено арендодателю, арендатору придется оплачивать арендную плату, даже если фактически арендные отношения прекратились на основании одностороннего отказа.

Такой вывод еще был сделан в п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды». Но в нем речь шла об аренде помещения, здания с последующим выкупом.

В ситуации, когда договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП, то даже при отсутствии регистрации расторжения этого договора на основании уведомления об одностороннем отказе он будет считаться расторгнутым именно с даты получения этого уведомления арендодателем (если иное не согласовано в договоре или уведомлении), а не с даты регистрации расторжения договора аренды.То есть сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что он не прекратился.