Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Расторжение договора аренды по соглашению сторон распространенное явление. На практике при расторжении договора аренды недвижимого имущества возникает вопрос, с какого момента прекращаются арендные отношения сторон. Момент прекращения действия договора зависит от способа расторжения.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Если арендатор предлагает расторгнуть договор аренды и арендодатель не возражает, можно заключить соглашение о расторжении договора аренды. В этом случае договор аренды будет считаться расторгнутым с момента подписания такого соглашения либо с момента, указанного в самом соглашении (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Если это договор аренды недвижимости, который был зарегистрирован, не все так просто.
Если договор аренды подлежал регистрации, то возникает вопрос: нужно ли регистрировать соглашение о расторжении этого договора или достаточно только исключения записи об аренде из ЕГРП.

Суды считают, что отсутствие регистрации соглашения о расторжении договора аренды не свидетельствует о не прекращении договорных отношений.

Ранее сомнения были связаны с тем, что, в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Но в указанной выше статье речь идет именно о форме договора, тогда как регистрация не является элементом формы договора . Следовательно, требование ст. 452 ГК РФ не должно распространяться на соглашения о расторжении договора.

С 01.09.13 сомнения увеличились. Теперь в ГК есть положение о том, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Но в этой норме речь идет о сделке, изменяющей, а не расторгающей другую сделку, поэтому к расторжению договора она неприменима.

Тем не менее, несмотря на отсутствие законных оснований для регистрации соглашения о расторжении договора аренды, суды уже давно придерживаются мнения о том, что регистрация такого соглашения все-таки обязательна. Такую позицию они часто высказывают в спорах, когда одна из сторон уклоняется от регистрации уже подписанного соглашения о расторжении договора аренды либо Росреестр отказывал в регистрации этого соглашения по каким-либо основаниям.

Скорее всего, истинная причина практики регистрации соглашений о расторжении договора аренды связана с позицией органов Росреестра – они считают, что без регистрации соглашения о расторжении нет оснований для исключения из ЕГРП записи об аренде (эти действия – регистрация соглашения и исключение из ЕГРП записи об аренде совершаются одновременно, как и в случае с регистрацией самого договора и внесением записи об обременении в виде аренды).

Момент прекращения арендных отношений при заключении соглашения о расторжении договора аренды

Если исходить из того, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды подлежит регистрации, то можно предположить, что это соглашение вступает в силу только после регистрации – по аналогии с правилом о том, что договор аренды здания, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Но на практике сложился другой подход, основанный на п. 3 ст. 453 ГК РФ. В соответствии с этой нормой договор прекращается с момента заключения соглашения о его расторжении, если иное не вытекает из самого соглашения. То есть независимо от того, было ли зарегистрировано соглашение о расторжении, договор аренды все равно будет считаться расторгнутым с момента подписания этого соглашения или с указанной в нем даты. Следовательно, если стороны подписали соглашение о расторжении, а также акт приема-передачи объекта арендодателю, то договор аренды будет считаться расторгнутым именно с даты, указанной в соглашении, а не с момента регистрации. Значит, арендодатель не вправе требовать арендную плату за период с даты подписания соглашения до даты его регистрации.

В договоре аренды можно указать конкретные основания, по которым арендатор будет вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке (п. 3 ст. 450 , ст. 620 ГК РФ).
Но это правило не сработает, если арендатор, подписав соглашение о расторжении, фактически не вернул арендодателю арендованное имущество (ст. 622 ГК РФ). Или вернул, но стороны не подписали акт приема-передачи объекта арендодателю, и арендатор не может доказать, что в действительности он давно уже не пользуется объектом аренды. В таких случаях суды считают, что арендные отношения продолжаются, и взыскивают арендную плату.

Совсем другое дело, если арендатор пытался вернуть арендодателю объект по акту, но арендодатель сам уклонялся от его подписания (и арендатор может это доказать). В такой ситуации арендодатель не вправе требовать арендную плату за период после момента прекращения договора.

Про односторонний отказ от  исполнения договора аренды читайте здесь

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *