Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Причины, по которым арендодателю нужно досрочно прекратить договор аренды могут быть разные. Однако, расторжение договора аренды по инициативе только одной стороны возможно только в случаях установленных законом в судебном порядке либо с согласия арендатора. Кроме того, это может повлечь взыскания другой стороной убытков.

В судебном порядке  арендодатель может расторгнуть договор аренды если арендатор нарушил существенные  условия договора арендатором , а так же в других случаях, предусмотренных  договором  или законом.

Договор аренды может быть расторгнут в случае  существенного изменения обстоятельств, которые привели к фактической утрате арендодателем интереса к дальнейшему его исполнению. Такое основание расторжения договора предусмотрено ст.451 ГК РФ. Однако, доказать наличие таких обстоятельств в суде очень трудно. Так суды не признают существенным изменением обстоятельств изменение экономической ситуации на рынке или ухудшение финансового положения одной из сторон договора.

Другие основания для расторжения договора аренды арендодателем:

  1. Арендатор использует арендуемое имущество не по назначению с  существенными нарушениями условий  установленных договором;
  2. Использование имущества арендатором привело к существенному ухудшению состояния этого имущества;
  3. Арендатор более двух раз подряд  не уплачивает арендную плату в установленный договором срок;
  4. Арендатор не производит капитальный ремонт арендуемого имущества, когда такая обязанность возложена договором на него.

Однако, судебная практика показывает, что  расторгнуть договор по этим основаниям через суд довольно трудно в виду субъективной оценкой суда обстоятельств на которые ссылаются стороны.

В связи с этим арендодателю следует включать в условия договора  дополнительные основания для  его расторжения  в судебном порядке, привязав их  специфике сдаваемого в аренду имущества.

Имеет смысл включить в договор условие предусматривающее право арендодателя обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды, даже в случае однократного не внесения арендной платы либо иного однократного нарушения требований законодательства.

Прежде чем обратится в суд, арендодатель должен направить арендатору письменную претензию с требованием о расторжении договора аренды и только после ее отклонения  арендатором подавать заявление в суд.

Несоблюдение  претензионного порядка влечет оставление заявления арендодателя без рассмотрения, об этом не следует забывать.

На практике в случаях, когда договор аренды предусматривает право арендодателя расторгнуть договор при однократном не внесении арендной платы в установленный договором срок, арендаторы в своих возражениях в суде заявляют, что этот пункт договора противоречит положениям п.3 ст.619 ГК РФ. Однако,  Президиум ВАС в п. 26 Информационного письма № 66 дал разъяснения  в пользу арендодателя,  ссылкой на принцип свободы договора.

В Обзоре судебной практики «о разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» говорится, что если арендатор в разумный срок устранил нарушения, которые явились основанием для обращения в суд, то иски арендаторов удовлетворению не подлежат. Однако следует знать что, даже если арендатор устранил нарушение обязанности по уплате арендной платы в разумный срок, арендодатель все равно вправе  предъявить иск о расторжении договора в разумный срок. Но не предъявление указанного требования арендодателем, в  разумный срок,  лишает его права требовать расторжения договора в связи с таким нарушением.

Таким образом, арендодатель должен  доказать в суде наличие специальных оснований для расторжения договора и потребует от него значительных временных и материальных затрат.

Конечно, самым простым вариантом  досрочного расторжения договора аренды является односторонний внесудебный отказ от договора. Право на  расторжение договора аренды в одностороннем порядке законом предусмотрено только для договоров заключенных на неопределенный срок. Отсюда, арендодателю следует включать в договор дополнительные  основания для одностороннего расторжения договор и основания независящие от воли сторон.  В договор может быть включено и право на досрочное  прекращение договора без каких-либо мотивов.

Можно выделить два аспекта позволяющие минимизировать риски, связанные с реализацией права на  односторонний отказ.

  1. Предельная детализация условий, при которых арендодатель может в одностороннем порядке отказаться от договора. То есть, имеет смысл перечислить конкретные нарушения арендатора, которые могут повлечь такой отказа от договора. Включение в текст договора клише о «существенном нарушении» договора на практике приводит к тому, что суд приходит к выводу о  о несущественности   допущенного нарушения.
  2. В договоре следует закрепить порядок реализации арендодателем права на односторонний отказ, включая порядок и сроки  направления уведомления извещения об одностороннем отказе от договора.

     Не следует забывать, что в настоящее время реализация права на отказ от договора может быть обусловлена выплатой  денежной компенсации, за исключением  случаев, когда право  на отказ от договора прямо предусмотрено законом ( например в ст. 610 ГК РФ).

В делах о досрочном расторжении договора аренды арендаторы  требуют взыскать с арендодателя убытки, которые могут, вызваны следующими причинами:

— невозможность арендатором  пользоваться  помещением, сданным в аренду;

— арендодатель самостоятельно распорядился имуществом арендатора, которое он не вывез из арендуемого помещения;

— арендатор потратил значительные средства на ремонт имущества взятого в аренду арендованного имущества средства, которые впоследствии не были компенсированы арендодателем.

В большинстве  случаев суды приходят к выводу, что при расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным договором,  негативные последствия  для арендатора  нельзя рассматривать как причиненные арендодателем убытки.

Во избежание негативных последствий в виде возмещения арендатору убытков, арендодателю следует строго соблюдать процедуру отказа от договора, и запастись доказательствами того, что основания для отказа договора имелись в наличии.

Арендатор вправе потребовать возмещение убытков в случаях когда он заключить замещающающую сделку, при этом в отношении предусмотренного прекращенным договором аренды исполнения имеется текущая цена. Риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги лежат на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение.

Чтобы защитится от взыскания убытков, связанных с изменением цены, арендодателю следует запастись доказательствами того, что досрочное прекращение договора произошло по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендатором.

Арендодателю имеет смысл закрепить в договоре аренды, пункт о том, что стороны не считают немотивированный односторонний отказ арендодателя от договора основанием для взыскания с арендодателя возникших у арендатора в связи с таким отказом расходов и (или) упущенной выгоды.

Кроме того, арендодателю нужно закрепить в договоре условие об ограничении размера убытков, связанных с односторонним немотивированным отказом арендодателя от договора. Такое условие даст возможность  арендодателю контролировать свои финансовые риски в случаях досрочного прекращения договора.

Арендодателя необходимо включить в договор условие, касающееся судьбы оставленного арендатором имущества, а именно условия о сроках и порядке вывоза арендатором принадлежащего ему имущества в случае досрочного прекращения договора и право   арендодателя распорядиться этим имуществом конкретным образом. ( например, включить право арендодателя принять в свою собственность имущество, которое арендатор не вывез по истечении срока установленного в договоре или передать это имущество на хранение с  компенсацией расходов на его хранение. Прежде чем распорядится имуществом арендатора следует направить последнему уведомление о необходимости забрать свое имущество в конкретный срок во избежание конкретных последствий.

На практике нередки споры связанные с взысканием убытков в виде арендатором расходов на ремонт арендуемого имущества. В большинстве случаев в договорах аренды включают правило в соответствии с которым капитальный ремонт проводит арендодатель, а текущий арендатор. Но это правило может быть изменено в договоре.

Кроме того в договоре аренды чаще всего закрепляется правило, что  отделимые улучшения в  арендованном имуществе являются  собственностью арендатора, а неотделимые улучшения произведенные с согласия арендодателя,  компенсируется арендодателем после прекращения договора.

Следовательно, вопрос о компенсации расходов на капитальный ремонт, а также на произведенные арендатором неотделимые улучшения можно регулировать   в договоре аренды не так как это,  предусмотрено в ГК РФ.

Поэтому, арендодателю нужно закрепить в договоре вопрос о согласовании с арендодателем расходов на осуществление капитального ремонта и условия компенсации таких расходов. Например, предусмотреть в договоре, что капитальный ремонт обязан производить арендатор за свой счет и без  компенсации его расходов арендодателем даже в случаи досрочного прекращения договор. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, остаются в собственности арендодателя, а связанные с ними затраты арендатору не  компенсируются независимо от того, давал ли согласие на эти улучшения арендодатель.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *