ПРОЛОНГАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Пролонгация договора аренды часто используемый прием при заключении договора аренды недвижимого имущества на срок до 1 года. Договор аренды на срок до 1 года не требует государственной регистрации, а потому в целях экономии времени и средств используется пролонгация договора аренды.
Нередко в договор аренды стороны включают положение о пролонгации договора по истечении срока его действия. Однако, такое условие в договоре аренды является незаконным и противоречит сути договора аренды, который по своей сути является срочным договором. На это указывают положения ст.606 ГК РФ, в которой закреплено, что по договору аренды арендодатель передает свое имущество арендатору во временное владение (пользование), т.е. на определенный срок. Закрепление в договоре аренды обязательной пролонгации, то происходит ограничение прав собственника, предусмотренные ст.209 ГК РФ.
В то же время в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновлённым на неопределенный срок на тех же условиях.
По смыслу указанной нормы для возобновления договора аренды необходимо наличие двух условий. Во-первых, арендатор должен продолжать пользоваться имуществом. Во-вторых, арендодатель против этого не возражает.
Однако, если в договоре аренды закреплен прямой запрет на продление договора на неопределенный срок, то несмотря на продолжение пользования арендатором имуществом, договор не будет считаться продленным на неопределенный срок.
В то же время, если арендатор будет продолжать получать арендную плату, совершает другие действия, которые свидетельствуют о его нежелании прекращать договорные отношения, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
В этом случае договор аренды недвижимого имущества прекращает действие по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления от арендатора о прекращении договора аренды.
Судебную практику по спорам связанным со сменой собственника на сданное в аренду имущество читайте здесь. О преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок читайте здесь.