Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

 

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок – одно из ключевых прав добросовестного арендатора. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок дает арендатору приоритет перед другими лицами на заключение договора   если арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду.

Однако этим правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если одновременно выполняются следующие восемь условий:

1) арендатор  добросовестно и скрупулёзно  исполнял свои обязательства по договору;

2) договор аренды был заключен на определенный срок;

3) договор аренды был зарегистрирован (если такая регистрация обязательна в силу закона);

4) договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;

5) арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;

6) арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду;

7) арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем;

8) преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом или договором аренды.

При аренде государственного и муниципального имущества применяются несколько иные правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору

Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок  имеет только  арендатор, который полностью исполнял условия договора... К примеру, если арендатор допустил просрочку при внесении арендной платы, то он не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Это объясняется необходимостью учитывать интересы арендодателя, который может не захотеть продолжать договорные отношения с контрагентом, не исполняющим свои обязанности по договору надлежащим образом.

Существенное или несущественное нарушение условий заключенного договора допустил арендатор при новом заключении договора, значения не имеет Имеет значение лишь сам факт такого нарушения.

Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, который был заключен на определенный срок.

 Это объясняется тем,  арендатор обязан заранее (до истечения срока аренды) уведомить арендодателя о своем желании продлить договор, причем само это право возникает по окончании срока действия договора. Если  в договоре аренды срок его действия  не определен, то и преимущественное право реализовать не получится.

 Арендатор рискует утратить преимущественное право, если в связи с истечением срока действия договор аренды будет возобновлен на неопределенный срок.

Договор аренды был зарегистрирован

Если договор аренды недвижимости должен был быть зарегистрирован, но стороны этого не сделали, то арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора.

Договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут

Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, срок которого истек. Если аренда была досрочно расторгнута, то арендатор не получает преимущественного права. Поэтому арендатору нужно проявлять осторожность в таких случаях, даже если арендодатель предлагает расторгнуть действующий договор аренды под предлогом последующего заключения нового договора.

Арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения

 О своем намерении  продолжить арендные отношения, арендатор  должен уведомить об этом арендодателя.

 Арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду

Если арендодатель более не желает сдавать  в аренду  свое имущество, то арендатор не сможет реализовать право на преимущественное заключение договора на новый срок.  Преимущественное право арендатора не предусматривает корреспондирующую обязанность арендодателя заключить договор в том случае, если арендодатель больше не желает сдавать имущество в аренду. Вместе с тем, может оказаться, что арендодатель, отказавший в заключении договора аренды на новый срок со ссылкой на это обстоятельство, в последующем все же сдал имущество в аренду.

Арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем

Преимущественное право  арендатора  не означает, что он имеет право на льготные (боле выгодные) условия аренды. Арендатор имеет приоритет перед другими лицами в отношении заключения договора именно на условиях арендодателя. Если арендатор не согласен на предложенные арендодателем условия, то он может отказаться от заключения договора на новый срок. В таком случае арендодатель вправе найти новых контрагентов в отношении объекта аренды. Однако это не означает, что арендатору придется согласиться на условия, худшие в сравнении с другими потенциальными контрагентами.

Может  сложиться ситуация, когда на предложенных арендодателем условиях  другие лица и прежний арендатор отказались заключать договор аренды. В таком случае арендодатель может снизить требования к заключению договора (например, снизить размер желаемой арендной платы). В этих случаях нужно иметь в виду, что при снижении арендодателем своих требований к заключению нового договора он обязан сначала предложить заключить договор на новых условиях прежнему арендатору.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом или договором аренды

Преимущественное право на заключение договора аренды может быть ограничено законом или договором.

В законе имеются ограничения  применительно к договорам:

• проката;

• аренды транспортных средств с экипажем  и без экипажа;

• аренды земельных участков ;

• водопользования;

• аренды участков лесного фонда.

В договоре также может быть указано, что арендатор по окончании срока  договора преимущества в заключении договора на новый срок не имеет. В таком случае арендатор преимущественного права не имеет.

Чтобы избежать такого рода негативных последствий, при согласовании текста договора арендатору нужно исключать из проекта соглашения подобные формулировки.

Статью пролонгация договора аренды читайте     здесь.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *