Владеющий собственник недвижимости, проданной в рамках процедуры банкротства, может получить защиту.
Практика продажи недвижимого имущества без ее фактической передачи в настоящее время довольно распространена. Особенно это касается жилых помещений в рамках дел о банкротстве физических лиц.
Финуправляющий признал сделку по продаже жилого помещения (квартиры) должника с покупателем недействительной. Покупатель явку на судебное заседание не обеспечил. Финуправляющий зарегистрировал право собственности за должником и реализовал квартиру с торгов. До подписания договора купли-продажи и передаточного акта победитель торгов и финансовый управляющий выехали к месту нахождения квартиры, однако внутрь их не пустили, о чем они составили акт. Узнав о наличии притязаний третьих лиц, покупатель обжаловал судебный акт о признании сделки по купле-продаже квартиры недействительной, однако в то же время победитель торгов зарегистрировал право собственности на квартиру. Финансовый управляющий обратился в суд с иском о признании покупателя утратившим право пользования квартирой. В последующем покупатель успешно оспорил определение суда первой инстанции, и в удовлетворении требований о признании сделки недействительной было отказано.
В Обзоре судебной практики 25 ноября 2020 года ВС коснулся надлежащего способа защиты права владеющего собственника к лицу, числящемуся в государственном реестре правообладателем. Это заявление иска о признании права собственности, что соответствует правовой позиции, сформулированной ранее в п. 58 и 59 ПП ВС, ВАС от 29.04.2010 № 10/22.
Однако интерес представляют попутные разъяснения, касающиеся передачи владения на жилое помещение.
Ситуация, при которой происходит регистрация права собственности на жилое помещение без фактической передачи, является весьма распространенной. В таком случае уже новый собственник принимает меры, направленные на выселение жильцов из квартиры, в частности подает соответствующие иски. В данном случае так и произошло. Победитель торгов зарегистрировал право собственности на квартиру без осуществления передачи владения данным помещением, а Верховный суд посчитал его недостоверным.
По общему правилу обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Это правило диспозитивно: в договоре можно предусмотреть другой порядок — в частности, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности по передаче имущества покупателю. Однако такого положения в договоре купли-продажи не было. Поэтому ВС признал составленный передаточный акт недостоверным, а обязанность продавца по передаче недвижимости покупателю — неисполненной, хотя такая передача и является необходимой предпосылкой для регистрации права собственности. И как следствие, вывод: победитель торгов не приобрел право собственности на квартиру.
Можно минимизировать риски, связанные с оспариванием договора купли-продажи, заключенного по итогам открытых торгов, а также исков о признании права собственности на жилое помещение. Для этого нужно либо отходить от диспозитивных положений в части передачи имущества и предусматривать, что право собственности переходит вне зависимости от исполнения обязанности по передаче имущества, либо получать фактическое владение и подписывать договор купли-продажи.
Последнее не всегда возможно либо может быть существенно затруднено. Не вызывает сомнений, что победитель торгов знал или должен был знать о том, что в жилом помещении проживают лица, ранее, до признания их сделки судом недействительной, являвшиеся собственниками квартиры, но это отнюдь не свидетельствует о том, что он не может считаться добросовестным приобретателем, — такие выводы сделал Верховный суд. Ведь на тот момент были вступивший в законную силу судебный акт о признании сделки недействительной и запись в ЕГРН о праве собственности. Даже при осуществлении осмотра недвижимости и удостоверении того факта, что владение осуществляется иным лицом, это не должно автоматически свидетельствовать о наличии пороков регистрационной записи даже по той причине, что продавец мог ранее владеть недвижимым имуществом, но в дальнейшем таковое было утрачено.
Качество юридических услуг В обычных гражданско-правовых ситуациях возникает вопрос о качестве предоставляемых услуг. При…
ОТКАЗ ОТ НАСЛЕДСТВА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМИ Закон возлагает на наследников обязанность рассчитаться с кредиторами наследодателя, однако прямо…
Как убедить суд назначить повторную экспертизу Многие адвокаты полагают, что суд обязан назначить повторную судебную…
Стадия возбуждения уголовного дела Стадия возбуждения уголовного дела является одной из ключевых…
Взыскание излишне выплаченной заработной платы Может ли работодатель взыскать с работника по суду излишне выплаченную…
Конфискация транспортных средств у пьяных водителей До настоящего времени многие автолюбители не знают, что при…