Продажа недвижимого имущества без ее фактической передачи

Продажа недвижимого имущества без ее фактической передачи

Владеющий собственник недвижимости, проданной в рамках процедуры банкротства, может получить защиту.

Практика продажи недвижимого имущества без ее фактической передачи в настоящее время довольно распространена. Особенно это касается жилых помещений в рамках дел о банкротстве физических лиц.

Финуправляющий признал сделку по продаже жилого помещения (квартиры) должника с покупателем недействительной. Покупатель явку на судебное заседание не обеспечил. Финуправляющий зарегистрировал право собственности за должником и реализовал квартиру с торгов. До подписания договора купли-продажи и передаточного акта победитель торгов и финансовый управляющий выехали к месту нахождения квартиры, однако внутрь их не пустили, о чем они составили акт. Узнав о наличии притязаний третьих лиц, покупатель обжаловал судебный акт о признании сделки по купле-продаже квартиры недействительной, однако в то же время победитель торгов зарегистрировал право собственности на квартиру. Финансовый управляющий обратился в суд с иском о признании покупателя утратившим право пользования квартирой. В последующем покупатель успешно оспорил определение суда первой инстанции, и в удовлетворении требований о признании сделки недействительной было отказано.

В Обзоре судебной практики 25 ноября 2020 года  ВС коснулся надлежащего способа защиты права владеющего собственника к лицу, числящемуся в государственном реестре правообладателем. Это заявление иска о признании права собственности, что соответствует правовой позиции, сформулированной ранее в п. 58 и 59 ПП ВС, ВАС от 29.04.2010 № 10/22.

Однако интерес представляют попутные разъяснения, касающиеся передачи владения на жилое помещение.

Ситуация, при которой происходит регистрация права собственности на жилое помещение без фактической передачи, является весьма распространенной. В таком случае уже новый собственник принимает меры, направленные на выселение жильцов из квартиры, в частности подает соответствующие иски. В данном случае так и произошло. Победитель торгов зарегистрировал право собственности на квартиру без осуществления передачи владения данным помещением, а Верховный суд посчитал его недостоверным.

По общему правилу обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Это правило диспозитивно: в договоре можно предусмотреть другой порядок — в частности, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности по передаче имущества покупателю. Однако такого положения в договоре купли-продажи не было. Поэтому ВС признал составленный передаточный акт недостоверным, а обязанность продавца по передаче недвижимости покупателю — неисполненной, хотя такая передача и является необходимой предпосылкой для регистрации права собственности. И как следствие, вывод: победитель торгов не приобрел право собственности на квартиру.

Можно минимизировать риски, связанные с оспариванием договора купли-продажи, заключенного по итогам открытых торгов, а также исков о признании права собственности на жилое помещение. Для этого нужно либо отходить от диспозитивных положений в части передачи имущества и предусматривать, что право собственности переходит вне зависимости от исполнения обязанности по передаче имущества, либо получать фактическое владение и подписывать договор купли-продажи.

Последнее не всегда возможно либо может быть существенно затруднено. Не вызывает сомнений, что победитель торгов знал или должен был знать о том, что в жилом помещении проживают лица, ранее, до признания их сделки судом недействительной, являвшиеся собственниками квартиры, но это отнюдь не свидетельствует о том, что он не может считаться добросовестным приобретателем, — такие выводы сделал Верховный суд. Ведь на тот момент были вступивший в законную силу судебный акт о признании сделки недействительной и запись в ЕГРН о праве собственности. Даже при осуществлении осмотра недвижимости и удостоверении того факта, что владение осуществляется иным лицом, это не должно автоматически свидетельствовать о наличии пороков регистрационной записи даже по той причине, что продавец мог ранее владеть недвижимым имуществом, но в дальнейшем таковое было утрачено.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *