Право на перевод квартиры в нежилое помещение закреплено в ЖК РФ. Районные администрации часто отказывают в переводе помещений в нежилой фонд, мотивируя это наличием технических нарушений. В связи с этим граждане вынуждены обжаловать отказы администраций в судах.
В настоящее время у районных администраций появилось новое и достаточно надуманное основание для отказов — необходимость представления согласия собственников многоквартирного дома на перевод помещений в нежилой фонд.
Вначале суды признавали указанное основание незаконным и обязывали согласовать перепланировку без представления согласия собственников. Однако, позже судебная практика резко изменилась и требования администраций о представлении согласия собственников на перевод помещений суды стали считать законными. Поначалу достаточно было представлять согласие большинства собственников, но затем суды заняли позицию о необходимости представления 100-процентного согласия собственников при переводе квартиры в нежилой фонд.
По мнению многих юристов, выводы судебных органов о необходимости представления согласия всех собственников при перепланировке и переустройстве помещения незаконные и противоречат нормам гражданского и жилищного законодательства. Положения ЖК РФ не предусматривают в качестве условия согласования проекта перепланировки жилого помещения получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Сложившаяся ситуация вызывает недоумение не только у практикующих юристов, но даже у судей.
Сложившаяся ситуация привела к парализации переводов квартир в коммерческую недвижимость, что лишило многих людей возможности заниматься малым бизнесом, о поддержке которого постоянно декларирует государство. Без магазинов, сделанных из квартир на первых этажах, нельзя представить малый бизнес, так как это основной его сегмент. Государство, с одной стороны, на словах поддерживает и стимулирует людей развивать сферу малого бизнеса, а с другой стороны, не дает реальной возможности заниматься бизнесом, в том числе переводить помещения в нежилой фонд.
Получив в собственность жилое помещение — дом или квартиру, гражданин становимся собственниками и можем беспрепятственно владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Данное право закреплено в п. 1 ст. 288 ГК РФ. Но необходимо учитывать, что ввиду высокой социальной значимости жилья к его эксплуатации предъявляются повышенные требования. В соответствии с п. 3 той же статьи размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Перевод помещений из жилых в нежилые производится в соответствии со ст. ст. 22 — 24 ЖК РФ, а также в соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ. Порядок перевода помещений в нежилые регламентируется не только на федеральном, но и на муниципальном уровне.
В большинстве муниципалитетов имеется регламент перевода помещений. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое осуществляется именно органом местного самоуправленов.
На сегодняшний день существует пять основных условий перевода помещений в нежилые:
1... помещение должно быть в собственности (а не в социальном найме или аренде);
2. возможность доступа без использования общей площади дома (вход в помещение должен быть отдельный, проход через общую лестничную клетку недопустим);
3. помещение не должно использоваться в качестве места проживания даже частично;
4. на помещение не должны быть наложены обременения, такие как залог, право прохода или любые иные;
5.в многоквартирном доме помещение должно быть на первом этаже или располагаться над другими только нежилыми помещениями.
В муниципальный орган, утверждающий перевод помещений, собственнику необходимо подать следующие документы:
1.заявление о переводе помещения;
2.нотариальную копию свидетельства о праве собственности;
3.план переводимого помещения с его техническим описанием в двух экземплярах;
4.поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5.проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
6.технический паспорт помещения.
Из перечисленных документов только заявление и проект переустройства являются обязательными. Остальные документы могут быть не представлены заявителем, и тогда они будут запрошены муниципальным органом в соответствующих организациях самостоятельно, что, естественно, приведет к увеличению срока принятия решения о переводе.
Документы можно подать двумя способами: непосредственно через орган, принимающий решение о переводе, или через многофункциональный центр. Во втором случае срок рассмотрения документов на практике увеличивается в среднем на неделю.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления всех документов. Именно поэтому большинство специалистов рекомендуют самостоятельно собирать полный пакет документов, а не полагаться на исполнительность сотрудников Росреестра и БТИ.
Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства или перепланировки, решение о переводе помещения в нежилое является основанием проведения соответствующих работ. Дополнительно разрешение на них получать не нужно. Итоговым документом, завершающим процесс перевода, будет не решение о переводе, а акт приемочной комиссии по итогам перепланировки (переустройства).
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое допускается в случае:
непредставления документов на перевод помещения в соответствующий орган или представления не всех документов;
несоблюдения указанных ранее основных условий перевода помещения;
несоответствия проекта переустройства и перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Наиболее распространенным является последнее основание, когда при подготовке проекта не учитываются все пожарные, санитарные и гигиенические нормы, применяемые к строительству нежилых помещений. И именно к подготовке проекта необходимо отнестись максимально серьезно.
При его составлении нужно понимать, что санитарные и пожарные требования могут отличаться в отношении нежилых помещений различного назначения, например магазинов или офисов, поэтому эти требования надо учитывать еще на стадии подготовки проекта переустройства и перепланировки.
Разработку проекта необходимо поручить организации, имеющей свидетельство СРО о допуске к проектным работам. Разработанный проект подлежит согласованию в территориальном органе Роспотребнадзора, в пожнадзоре и Главном архитектурно-планировочном управлении. Если в рамках проекта будет затронуто общее имущество многоквартирного дома (как правило, это связано с изменением фасада здания), то понадобится получить согласие всех жильцов в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома.
После принятия решения о переводе будет получено и перепланированное помещение будет принято, останется только зарегистрировать его, а точнее, внести изменения в Росреестр в связи с изменением назначения объекта. Несмотря на то что процедура перевода помещения в нежилое кажется простой и прозрачной, собственники постоянно встречаются с трудностями. В первую очередь это связано именно с необходимостью соблюдать не только все технические нормы и правила, но и интересы остальных жильцов дома, которые могут быть против появления в их доме нового офиса или магазина. В связи с этим подобные заботы лучше переложить на плечи специалистов
Качество юридических услуг В обычных гражданско-правовых ситуациях возникает вопрос о качестве предоставляемых услуг. При…
ОТКАЗ ОТ НАСЛЕДСТВА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМИ Закон возлагает на наследников обязанность рассчитаться с кредиторами наследодателя, однако прямо…
Как убедить суд назначить повторную экспертизу Многие адвокаты полагают, что суд обязан назначить повторную судебную…
Стадия возбуждения уголовного дела Стадия возбуждения уголовного дела является одной из ключевых…
Взыскание излишне выплаченной заработной платы Может ли работодатель взыскать с работника по суду излишне выплаченную…
Конфискация транспортных средств у пьяных водителей До настоящего времени многие автолюбители не знают, что при…