ПЕРЕВОД КВАРТИРЫ В МАГАЗИН

Право на перевод квартиры в нежилое помещение закреплено в ЖК РФ. Районные администрации часто отказывают в переводе помещений в нежилой фонд, мотивируя это наличием технических нарушений. В связи с этим граждане вынуждены обжаловать отказы администраций в судах.
В настоящее время у районных администраций появилось новое и достаточно надуманное основание для отказов — необходимость представления согласия собственников многоквартирного дома на перевод помещений в нежилой фонд.

Вначале суды признавали указанное основание незаконным и обязывали согласовать перепланировку без представления согласия собственников. Однако, позже судебная практика резко изменилась и требования администраций о представлении согласия собственников на перевод помещений суды стали считать законными. Поначалу достаточно было представлять согласие большинства собственников, но затем суды заняли позицию о необходимости представления 100-процентного согласия собственников при переводе квартиры в нежилой фонд.

По мнению многих юристов, выводы судебных органов о необходимости представления согласия всех собственников при перепланировке и переустройстве помещения незаконные и противоречат нормам гражданского и жилищного законодательства. Положения ЖК РФ не предусматривают в качестве условия согласования проекта перепланировки жилого помещения получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Сложившаяся ситуация вызывает недоумение не только у практикующих юристов, но даже у судей.

Сложившаяся ситуация привела к парализации переводов квартир в коммерческую недвижимость, что лишило многих людей возможности заниматься малым бизнесом, о поддержке которого постоянно декларирует государство. Без магазинов, сделанных из квартир на первых этажах, нельзя представить малый бизнес, так как это основной его сегмент. Государство, с одной стороны, на словах поддерживает и стимулирует людей развивать сферу малого бизнеса, а с другой стороны, не дает реальной возможности заниматься бизнесом, в том числе переводить помещения в нежилой фонд.

Получив в собственность жилое помещение — дом или квартиру, гражданин становимся собственниками и можем беспрепятственно владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Данное право закреплено в п. 1 ст. 288 ГК РФ. Но необходимо учитывать, что ввиду высокой социальной значимости жилья к его эксплуатации предъявляются повышенные требования. В соответствии с п. 3 той же статьи размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в соответствии со ст. ст. 22 — 24 ЖК РФ, а также в соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ. Порядок перевода помещений в нежилые регламентируется не только на федеральном, но и на муниципальном уровне.
В большинстве муниципалитетов имеется регламент перевода помещений. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое осуществляется именно органом местного самоуправленов.

Условия перевода помещений в нежелые

На сегодняшний день существует пять основных условий перевода помещений в нежилые:
1... помещение должно быть в собственности (а не в социальном найме или аренде);
2. возможность доступа без использования общей площади дома (вход в помещение должен быть отдельный, проход через общую лестничную клетку недопустим);
3. помещение не должно использоваться в качестве места проживания даже частично;
4. на помещение не должны быть наложены обременения, такие как залог, право прохода или любые иные;
5.в многоквартирном доме помещение должно быть на первом этаже или располагаться над другими только нежилыми помещениями.

Документы необходимые для перевода жилого помещения в нежилое

В муниципальный орган, утверждающий перевод помещений, собственнику необходимо подать следующие документы:
1.заявление о переводе помещения;
2.нотариальную копию свидетельства о праве собственности;
3.план переводимого помещения с его техническим описанием в двух экземплярах;
4.поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5.проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
6.технический паспорт помещения.
Из перечисленных документов только заявление и проект переустройства являются обязательными. Остальные документы могут быть не представлены заявителем, и тогда они будут запрошены муниципальным органом в соответствующих организациях самостоятельно, что, естественно, приведет к увеличению срока принятия решения о переводе.

Документы можно подать двумя способами: непосредственно через орган, принимающий решение о переводе, или через многофункциональный центр. Во втором случае срок рассмотрения документов на практике увеличивается в среднем на неделю.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления всех документов. Именно поэтому большинство специалистов рекомендуют самостоятельно собирать полный пакет документов, а не полагаться на исполнительность сотрудников Росреестра и БТИ.
Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства или перепланировки, решение о переводе помещения в нежилое является основанием проведения соответствующих работ. Дополнительно разрешение на них получать не нужно. Итоговым документом, завершающим процесс перевода, будет не решение о переводе, а акт приемочной комиссии по итогам перепланировки (переустройства).

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое допускается в случае:
непредставления документов на перевод помещения в соответствующий орган или представления не всех документов;
несоблюдения указанных ранее основных условий перевода помещения;
несоответствия проекта переустройства и перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Наиболее распространенным является последнее основание, когда при подготовке проекта не учитываются все пожарные, санитарные и гигиенические нормы, применяемые к строительству нежилых помещений. И именно к подготовке проекта необходимо отнестись максимально серьезно.
При его составлении нужно понимать, что санитарные и пожарные требования могут отличаться в отношении нежилых помещений различного назначения, например магазинов или офисов, поэтому эти требования надо учитывать еще на стадии подготовки проекта переустройства и перепланировки.
Разработку проекта необходимо поручить организации, имеющей свидетельство СРО о допуске к проектным работам. Разработанный проект подлежит согласованию в территориальном органе Роспотребнадзора, в пожнадзоре и Главном архитектурно-планировочном управлении. Если в рамках проекта будет затронуто общее имущество многоквартирного дома (как правило, это связано с изменением фасада здания), то понадобится получить согласие всех жильцов в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

После принятия решения о переводе будет получено и перепланированное помещение будет принято, останется только зарегистрировать его, а точнее, внести изменения в Росреестр в связи с изменением назначения объекта. Несмотря на то что процедура перевода помещения в нежилое кажется простой и прозрачной, собственники постоянно встречаются с трудностями. В первую очередь это связано именно с необходимостью соблюдать не только все технические нормы и правила, но и интересы остальных жильцов дома, которые могут быть против появления в их доме нового офиса или магазина. В связи с этим подобные заботы лучше переложить на плечи специалистов

(2216)