Перевод жилого помещения в нежилое
Перевод жилого помещения в нежилое допускается лишь при соблюдении определенных требований законодательства. Перевод жилого помещения в нежилое как и нежилого помещения в жилое производится органом местного самоуправления, на территории которого находится данный жилищный фонд.
Перевод жилого помещения в нежилое редко проходит без обращений жильцов многоквартирного дома в органы местной власти и прокуратуру. В настоящее время выработалась по данному вопросу и определенная судебная практика.
Условия перевода жилого помещения в нежилое
В соответствии со ст.288 ГК РФ предприятия, учреждения и организаций могут быть размещены в жилом помещении только после их перевода в нежилые, в установленном законом порядке.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое регулируется нормами ЖК РФ и законодательством о градостроительстве.
Статья 22 ЖК РФ закрепляет условия, при которых такой перевод возможен:
- Жилое помещение находится на первом этаже. Перевод жилого помещения в нежилое на других этажах допускается лишь при условии, если помещения находящиеся этажами ниже уже переведены в нежилые.
- Имеется отдельный вход в переводимое помещение или имеется техническая возможно его сделать.
- Помещение не используется другими собственниками жилья в многоквартирном доме для регулярного пользования.
Исходя из положений указанной нормы судебная практика при разрешении спора о возможности перевода жилого помещения в нежилое руководствуется тремя вышеуказанными критериями.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое
Порядок перевода жилого помещения в нежилое закреплен в ст.23 ЖК РФ. Для осуществления такого перевода собственник этого помещения, иди его уполномоченный представитель, должен обратиться в соответствующий орган местного самоуправления или многофункциональный центр с заявлением о переводе помещения в нежилое, и представить следующие документы:
- подлинники документов, подтверждающие право собственности на жилое помещение или заверенные нотариусом копии;
- технический паспорт на жилое помещение;
- поэтажный план многоквартирного дома;
- проект переустройства или перепланировки помещения, если они необходимы для перевода.
Указанный перечень является исчерпывающий, а потому муниципальные органы не должны требовать иных документов. На практике, с учетом местных особенностей от собственников помещений нередко требуют ряд других документов.
Судебная практика пришла к выводы, что исходя из анализа действующего законодательства муниципальные органы вправе требовать представления согласия других собственников многоквартирного дома. Такие требования правомерны, если из представленного проекта реконструкции видно, что для перевода жилого помещения в нежилое требуется проведение работ по реконструкции самого дома или предоставления для этих целей земельного участка входящего в состав общего имущества жилого дома и поставленного на кадастровый учет. Такое согласие может быть оформлено решением общего собрания собственников жилых помещений.
Факт перевода жилого помещения в нежилое подтверждается актом комиссии, составленным муниципальный орган.
После этого акт предоставляется в БТИ для внесения соответствующих изменений в учет недвижимого имущества. Если акт приемки в БТИ представлен не будет, то в техническом паспорте будет поставлена отметка о самовольном переоборудовании помещения.
Только при наличии указанного акта использования помещения в качестве нежилого является правомерным.
После внесения изменений в технической документации БТИ вносятся изменения внесение соответствующих изменений в ЕГРП в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации. О внесении изменений в ЕГРП собственнику выдается свидетельство о регистрации права на нежилое помещение. Получение свидетельства, является окончанием процедуры перевода жилого помещения в нежилое.
Согласие собственников помещений на перевод и реконструкцию
В большинстве случаев для перевода жилого помещения в нежилое требуется сооружение отдельного в него входа, что конечно требует перепланировка или реконструкция помещения, что зачастую затрагивает интересы собственников других помещений, так как ведет к уменьшению размера общего имущества в доме. В таких случаях требуется согласие всех собственников жилья.
Анализ судебной практики показывает, что отсутствие согласия всех собственников на перевод помещения является основанием для отказа в таком переводе.
Обжалование решения о переводе и отказе в переводе жилого помещения в нежилое
Отказ муниципального органа в переводе жилого помещения в нежилое может быть обжалован в суд.
В свою очередь собственники других жилых помещений в доме так же вправе обжаловать решение муниципального органа о переводе жилого помещения, если этим затрагиваются их права и интересы.
В последние годы наметилась обратная тенденция, то есть перевод нежилых помещений в жилые. Порядок такого перевода имеет некоторые отличия и особенности.
(7583)