Перевод нежилого помещения в жилое- судебная практика
В последние годы перевод нежилого помещения в жилое, встречается все чаще. Нехватка жилья, толкает наших граждан приобретать не жилые помещения, переоборудовать их, а затем осуществлять перевод нежилого помещения в жилое.
Большое разнообразие строительных материалов и наличие неиспользуемых, добротных производственных помещений, позволяет многим решить их жилищный вопрос. В сельской местности многие сельхозпредприятия предпочли избавиться от различных технических помещений, детских садов и других служебных помещений, которые могут быть переделаны в жилые и использоваться для проживания.
В соответствии со ст. 23 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое, допускается с согласия органов местного самоуправления при наличии определенных условий:
- заявление о переводе нежилого помещения в жилое может подать только его собственник или надлежащим образом уполномоченное им лицо.
- помещение должно быть изолированным;
- помещение должно быть пригодным для проживания, а потому соответствовать санитарным нормами правилам, предъявляемым к жилью, отвечать требованиям пожарной безопасности, строительно-техническим нормам, предъявляемым к жилым помещениям.
- если для перевода нежилого помещения в жилое требуется переустройство и перепланировка, необходимо, чтобы имелась такая техническая возможность, без нарушения прав и законных интересов иных лиц.
Порядок перевода нежилого помещения в жилое
Порядок перевода нежилого помещения в жилое и наоборот регулируется Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
В этом положении детально обозначены требования, которым должно отвечать жилое помещение в частности :
- несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии;
- помещение должно иметь отопление, электроосвещение, питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, вентиляцию, а в газифицированных районах также и газоснабжение. В поселениях, не имеющих централизованного водоснабжения, водоотведения иных инженерных сетей допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
- все инженерные системы должны отвечать санитарным нормам;
- помещение должны быть расположено в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
В Положении содержится целый ряд других требований предъявляемых к жилому помещению.
В нем так же перечислены основания для отказа в переводе нежилого помещения в жилое:
во-первых, если право собственности на нежилое помещение имеет какое-то обременение (например, залог, ипотеки, аренда и т. д.);
во-вторых, если нежилое помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям и технически невозможно переоборудовать это помещения, чтобы оно отвечало этим требованиям.
Документы, предоставляемые для перевода нежилого помещения в жилое.
Собственник нежилого помещения решивший перевести его в жилое должен обратиться с этой просьбой в соответствующую комиссию созданную органом местной власти и представить следующие документы:
1) заявление собственника ;
2) документы подтверждающие право собственности на не жилое помещение (подлинники или нотариально удостоверенные их копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием ( технический паспорт);
4) поэтажный план дома;
5) проект переустройства и перепланировки нежилого помещения в жилое, если это требуется.
6) в соответствующих случаях согласие соседей;
Этот перечень является исчерпывающим, а потому требовать от заявителя иных документов жилищная комиссия не вправе. Однако, на практике многие муниципальные органы требуют предоставления еще ряд документов
В течение 45 дней заявление гражданина должно быть рассмотрено и вынесено одно из следующих решений:
— о переводе нежилого помещения в жилое;
-об отказе в переводе помещения в жилое.
В решении об отказе в переводе помещения в жилое, указываются основания для этого отказа с перечислением всех имеющихся нарушений.
Не позднее трех дней после принятия решения, комиссия направляет копию своего решения заявителю.
Это решение может быть обжаловано заявителем в соответствующий суд.
Отказ в переводе нежилого помещения в жилое, является законным только в следующих случаях:
1) заявитель не предоставил установленный законом перечень документов;
2) заявитель подал документы в ненадлежащий орган;
3) перевод не соответствует условиям, перечисленным в ст.22 ЖК РФ;
4) проект переустройства и перепланировки не соответствует требованиям Российского законодательства.
Судебная практика по спорам возникающие в связи с переводом нежилого помещения в жилое помещение.
Как указывалось выше, с заявлением о переводе нежилого помещения в не жилое может подать только собственник этого помещения, или уполномоченное собственником лицо. Нередко, с заявлением о переводе помещений в жилое обращаются юридические или физические лица, не являющиеся собственниками помещения. Чаще всего это законные пользователи помещениями, т. е юридические лица, у которых недвижимое имущество находится в оперативном управлении. Суды отказывают в удовлетворении обоснованных требований заявителей о переводе помещения в жилищный фонд, если они не являются собственниками этого помещения.
Суды не становятся на сторону заявителя выдвинувшего требования признать отказ в переводе помещения в жилое незаконным, если проект переустройства ( перепланировки) не отвечает требованиям законодательства.
Чаще всего отказ в переводе нежилого помещения в жилое вызван несоответствием помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям которые изложены в вышеуказанном Положении. В таких случаях отказ в переводе не всегда признается судом законным.
Поскольку решение вопроса о переводе помещения в жилое отнесено к компетенции государственных органов, обращение в суд с таким требованием, является незаконным. Заявитель первоначально должен обратиться с заявлением о переводе помещения в жилое в соответствующий орган власти и только получив незаконный отказ обратиться в суд с требованиями о понуждении органа власти осуществить перевод помещения в жилищный фонд.
Таким образом, анализ судебной практики говорит о том, что не каждое помещение может быть переведено в жилое. Для такого перевода необходимо соблюсти установленный порядок перевода помещения в жилое требования, предусмотренный жилищным законодательством в частности подать соответствующее заявление в компетентный орган власти и приложить к нему требуемый пакет документов. Кроме того, необходимо, предоставить техническая документация по переустройству и (или) перепланировки помещения, отвечающую требованиям закона.
(17620)
Не проще ли нежилое продать и купить жилое? И еще с прибылью остаться
далеко не всегда и не везде это проще.