предварительный договор купли-продажи недвижимости
Предварительный договор купли-продажи недвижимости широко применяется агентствами недвижимости, риэлторами, юридическими лицами. Застройщиками при долевом участии в строительстве. Однако, предварительный договор купли-продажи недвижимости таит в себе много неожиданных сюрпризов. Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора очень противоречива.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости, по сути, является намерением сторон заключить в будущем договор купли-продажи конкретного объекта недвижимого имущества на условиях указанных в предварительном договоре.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в той же форме, что и основной договор. Несоблюдение требования к форме договора влечет его недействительность.
Образец предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества вы можете посмотреть здесь.
Сторонами по договору могут быть любые физические и юридические лица, а так же муниципалитеты и субъекты Федерации.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен отвечать ряду обязательных условий:
— указание на предмет договора, позволяющее его идентифицировать;
— существенные условия основного договора (цена, порядок оплаты и передачи объекта недвижимости и т.д.).
Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать срок в течение, которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если в договоре этот срок не указан, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.
Предварительный договор в отличии от основного договора купли-продажи недвижимости, государственной регистрации не подлежит.
Предварительный договор купли продажи недвижимости не влечет переход права собственности на объект недвижимости и обязанность передать это имущество, он лишь порождает обязанность у сторон заключить основной договор.
Таким образом, можно выделить следующие характерные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости:
— у сторон предварительного договора имеется взаимная обязанность по заключению договора в будущем;
— предварительный договор является безвозмездным договором, так как предметом этого договора, являются действия сторон направленные на заключение основного договора, а не деньги и иные материальные блага. Если в предварительном договоре закрепляется обязанность покупателя уплатить цену недвижимого имущества или его существенную часть до заключения основного договора такой договор по своей сути является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате.
Довольно часто в предварительные договора купли-продажи недвижимости включаются условия о задатке. Однако вопрос о том, может ли задаток обеспечивать исполнение предварительного договора дискуссионный. Судебная практика по этому вопросу не отличается единообразием. При этом судебная практика арбитражных судов и судом общей юрисдикции прямо противоположна. Пока судебная практика по данному вопросу неоднозначна включения в предварительный договор условия о задатке нежелательно.
Выводы судов о том, что включать в предварительный договор купли-продажи условия о задатке нельзя сводятся к следующему.
В соответствии со ст.429 ГК РФ суть предварительного договора заключается в том, что стороны берут на себя обязательство в будущем заключить основной договор об отчуждении имущества на условиях предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор.
В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком является денежная сумма передаваемая покупателем в счет платежа причитающегося по договору. Поскольку предварительный договор является безвозмездным, функции задатка, в рамках предварительного договора не действуют.
Суды общей юрисдикции придерживаются другого мнения. Их позиция сводится к тому, что ГК РФ допускает обеспечение задатком предварительного договора, в случае уклонение стороны от заключения основного договора. Предварительный договор с условием о задатке по своей сути является смешанным договором, к которому применяются положения закона о договорах и положения о задатке.
Судебная практика выработала ряд позиций по определенным вопросам, связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.
Таким образом, несмотря на широкое применение предварительного договора по сделкам с недвижимостью и наличие богатой судебной практики по многим вопросам, связанным с заключением, исполнением этого договора единого толкования закона и единообразной судебной практики нет.
В случае, если предварительный договор заключен при осуществлении его сторонами (одной из сторон) предпринимательской деятельности, основания для одностороннего отказа сторон (той стороны, которая не осуществляет предпринимательскую деятельность) от договора могут быть предусмотрены его условиями (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Кроме того, право на односторонний отказ от договора (его исполнения) может быть предусмотрено законом (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Гражданское законодательство не содержит специальных норм, предусматривающих односторонний отказ от предварительного договора (см., например, постановление Третьего ААС от 11.09.2021 N 03АП-1547/21). В то же время в определенных обстоятельствах может быть применена, например, норма п. 2 ст. 431.2 ГК РФ, предоставляющая право стороне, полагавшейся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, право отказаться от договора. На практике заверения об обстоятельствах нередко включаются в предварительный договор, и встречаются судебные решения о его расторжения по этому основанию (см., например, решения Железнодорожного районного суда г. Орла Орловской области от 07.06.2016 N 2-890/2016, Кунцевского районного суда г. Москвы от 04.03.2020 N 02-0764/2020).
Качество юридических услуг В обычных гражданско-правовых ситуациях возникает вопрос о качестве предоставляемых услуг. При…
ОТКАЗ ОТ НАСЛЕДСТВА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМИ Закон возлагает на наследников обязанность рассчитаться с кредиторами наследодателя, однако прямо…
Как убедить суд назначить повторную экспертизу Многие адвокаты полагают, что суд обязан назначить повторную судебную…
Стадия возбуждения уголовного дела Стадия возбуждения уголовного дела является одной из ключевых…
Взыскание излишне выплаченной заработной платы Может ли работодатель взыскать с работника по суду излишне выплаченную…
Конфискация транспортных средств у пьяных водителей До настоящего времени многие автолюбители не знают, что при…