Расторжение договора аренды по статье 451 ГК РФ

Расторгнуть или изменить договор аренды по статье 451 ГК могут не только компаниям из пострадавших от пандемии отраслей, но и тем, кто в этот список не входит. Такова позиция ВС РФ. Пандемию и ограничения можно считать существенным изменением обстоятельств и на этом основании пересмотреть договор.

Сторона вправе потребовать расторгнуть или изменить договор по статье 451 ГК со ссылкой на пандемию, ограничительные меры и самоизоляцию. Но в этом случае необходимо доказать, что причины затруднений, которые связаны с исполнением обязательств, непосредственно обусловлены пандемией. Например, арендатор должен подтвердить, что число посетителей уменьшилось именно в связи с ограничительными мерами, а не из-за конкурента, который открылся поблизости, или других причин. Нужно доказать связь между препятствием и возникшими затруднениями при исполнении обязательства.

По одному из судебных споров, рассмотренных ВС, арендатор требовал расторгнуть договор. Ссылаясь на то, что из-за режима самоизоляции в магазине снизились продажи. Первая инстанция и кассация поддержали арендатора. Апелляция в иске отказала, поскольку решила, что истец не доказал ни падение спроса, ни связь с пандемией. Арендатор не представил никаких документов, чтобы показать убытки, только упомянул их в иске. Ответчик же представил в суд отчет торговой сети, в которую входит магазин истца, о том, что в спорный период розничная выручка выросла. К тому же выяснилось, что арендатор еще до пандемии просил снизить размер платы, ссылался, что он завышен.

Позицию апелляции поддержал Верховный суд. И хотя в этом споре арендатор проиграл, выводы ВС можно использовать, чтобы расторгнуть или изменить договор. Позиции из определения ВС могут поменять практику применения статьи 451 ГК. Так, суд пришел к выводу, что вспышку новой коронавирусной инфекции можно рассматривать в качестве существенного изменения обстоятельств. ВС подтвердил, что с учетом масштабов распространения коронавируса и негативных последствий пандемию можно приравнять к чрезвычайным и непредотвратимым событиям.

В схожих обстоятельствах суды по-разному решают, признавать ли ограничения существенным изменением обстоятельств. Одни суды считают, что ограничительные меры можно признавать существенным изменением обстоятельств. Так, суды удовлетворили иск о расторжении предварительного договора о заключении в будущем договора аренды. Отметили, что ограничения в связи с коронавирусом свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. На момент заключения предварительного договора доходы позволяли нести затраты, которые предусмотрены спорным договором. Но в результате пандемии истец лишился предполагаемого дохода и не смог получить деньги, чтобы открыть новый магазин.

Другие суды отказывают истцам, которые ссылаются на статью 451 ГК. Например, арендатор просил расторгнуть договор, указывая, что трафик посетителей и доходность аптеки после введения ограничительных мер снизились на 43 процента. Арендатор пояснял, что указанное снижение покупательской активности прямо связано с введенными ограничительными мерами из-за корона вирусной инфекции. Однако суды не усмотрели оснований применить статью 451 ГК, указав, что факт падения доходности в период введенных ограничений сам по себе не является основанием, чтобы сделать вывод о существенно изменившихся обстоятельствах.

Арендаторы добивались того, чтобы контрагенты уменьшали размер платы. При этом ссылались не на ГК, а на закон № 98-ФЗ. Арендаторы из списка пострадавших отраслей были вправе получить отсрочку, если заключили договор до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Те, кто к тому же относится к малому или среднему бизнесу, имели возможность отказаться от договора в одностороннем порядке. Сделать это могли, если обращались к арендодателю с просьбой уменьшить размер платы или иным образом поменять условия договора, но тот не согласился. Поскольку не все арендодатели соглашались уменьшить плату, арендаторам приходилось идти в суд.