Расторжение договора аренды по статье 451 ГК РФ

Расторжение договора аренды по статье 451 ГК РФ

Расторгнуть или изменить договор аренды по статье 451 ГК могут не только компаниям из пострадавших от пандемии отраслей, но и тем, кто в этот список не входит. Такова позиция ВС РФ. Пандемию и ограничения можно считать существенным изменением обстоятельств и на этом основании пересмотреть договор.

Сторона вправе потребовать расторгнуть или изменить договор по статье 451 ГК со ссылкой на пандемию, ограничительные меры и самоизоляцию. Но в этом случае необходимо доказать, что причины затруднений, которые связаны с исполнением обязательств, непосредственно обусловлены пандемией. Например, арендатор должен подтвердить, что число посетителей уменьшилось именно в связи с ограничительными мерами, а не из-за конкурента, который открылся поблизости, или других причин. Нужно доказать связь между препятствием и возникшими затруднениями при исполнении обязательства.

По одному из судебных споров, рассмотренных ВС, арендатор требовал расторгнуть договор. Ссылаясь на то, что из-за режима самоизоляции в магазине снизились продажи. Первая инстанция и кассация поддержали арендатора. Апелляция в иске отказала, поскольку решила, что истец не доказал ни падение спроса, ни связь с пандемией. Арендатор не представил никаких документов, чтобы показать убытки, только упомянул их в иске. Ответчик же представил в суд отчет торговой сети, в которую входит магазин истца, о том, что в спорный период розничная выручка выросла. К тому же выяснилось, что арендатор еще до пандемии просил снизить размер платы, ссылался, что он завышен.

Позицию апелляции поддержал Верховный суд. И хотя в этом споре арендатор проиграл, выводы ВС можно использовать, чтобы расторгнуть или изменить договор. Позиции из определения ВС могут поменять практику применения статьи 451 ГК. Так, суд пришел к выводу, что вспышку новой коронавирусной инфекции можно рассматривать в качестве существенного изменения обстоятельств. ВС подтвердил, что с учетом масштабов распространения коронавируса и негативных последствий пандемию можно приравнять к чрезвычайным и непредотвратимым событиям.

В схожих обстоятельствах суды по-разному решают, признавать ли ограничения существенным изменением обстоятельств. Одни суды считают, что ограничительные меры можно признавать существенным изменением обстоятельств. Так, суды удовлетворили иск о расторжении предварительного договора о заключении в будущем договора аренды. Отметили, что ограничения в связи с коронавирусом свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. На момент заключения предварительного договора доходы позволяли нести затраты, которые предусмотрены спорным договором. Но в результате пандемии истец лишился предполагаемого дохода и не смог получить деньги, чтобы открыть новый магазин.

Другие суды отказывают истцам, которые ссылаются на статью 451 ГК. Например, арендатор просил расторгнуть договор, указывая, что трафик посетителей и доходность аптеки после введения ограничительных мер снизились на 43 процента. Арендатор пояснял, что указанное снижение покупательской активности прямо связано с введенными ограничительными мерами из-за корона вирусной инфекции. Однако суды не усмотрели оснований применить статью 451 ГК, указав, что факт падения доходности в период введенных ограничений сам по себе не является основанием, чтобы сделать вывод о существенно изменившихся обстоятельствах.

Арендаторы добивались того, чтобы контрагенты уменьшали размер платы. При этом ссылались не на ГК, а на закон № 98-ФЗ. Арендаторы из списка пострадавших отраслей были вправе получить отсрочку, если заключили договор до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Те, кто к тому же относится к малому или среднему бизнесу, имели возможность отказаться от договора в одностороннем порядке. Сделать это могли, если обращались к арендодателю с просьбой уменьшить размер платы или иным образом поменять условия договора, но тот не согласился. Поскольку не все арендодатели соглашались уменьшить плату, арендаторам приходилось идти в суд.