Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости

Оспаривание  кадастровой стоимости объекта недвижимости

Кадастровую стоимость объектов недвижимости обычно устанавливают существенно выше рыночной. Для собственников и арендаторов земли это означает повышенный размер налога. Поэтому имеет смысл привлечь оценщика и обратиться в суд, чтобы установить рыночную стоимость и снизить налоговые платежи. Конечно , основным аргументом в этом споре станет отчет оценщика о рыночной стоимости недвижимости. Ошибки в отчете оценщика могут стать  причиной отказа суда в удовлетворении иска.

Основные моменты, на которые нужно обратить особое внимание:

  1. дата, на которую составлен отчет;
  2. список сопоставимых объектов;
  3. экспертиза отчета;
  4. подходы к оценке объекта.

Дата, на которую составлен отчет

Рыночную стоимость объекта недвижимости нужно устанавливать на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Если дата отчета оценщика будет отличаться от даты, которой субъект Федерации утвердил кадастровую стоимость, суд не удовлетворит требование истца.

Рыночную стоимость земельных участков определяют в соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.02 № 568-р.

Если определить эту дату невозможно не возможно она устанавливается исходя из акта органа исполнительной власти субъекта, который утвердил результаты государственной кадастровой оценки.

Если объект недвижимости ранее не учитывался, то его кадастровая стоимость определяется на дату внесения сведений в реестр.

Следует заметить, что рыночную стоимость земельных участков определяют в соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.02 № 568-р.

Список сопоставимых объектов

Недвижимость, которую оценщик приводит в отчете для сравнения, должна соответствовать объекту оценки по экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам. Если аналог объекта недвижимости существенно  отличается от объекта оценки, то нужно применить корректировки, например корректировки на вид разрешенного использования и местоположения.

Иными словами, объекты недвижимости должны быть сопоставимы в целом. Если они существенно отличаются по характеристикам (сегменту, площади, месторасположению, правам на объект и др.), суд не примет во внимание отчет оценщика.

Экспертиза отчета

Экспертиза бывает нескольких видов. Она может установить, отвечает документ требованиям законодательства и (или) определить правильность указанной в нем стоимости объекта оценки.

Проверку отчета на соответствие действующим документам признают нормативно-методической экспертизой. Подтверждение стоимости объекта оценки относится к стоимостной экспертизе.

Но положительное заключение специалиста суды воспринимают как одно из доказательств, не придавая ему решающей силы. Суд самостоятельно решает вопрос о том, соответствует ли отчет закону и федеральным стандартам.

Суд может признать недостоверным заключение эксперта, если результат экспертизы не включает мотивировочную часть. Эксперт должен обосновать свои выводы, привести расчеты, указать, как именно он проверил стоимость. В противном случае суд не признает стоимость объекта в размере, указанном в отчете.

Подходы к оценке объекта

Основные подходы при проведении оценки: сравнительный, доходный и затратный (федеральный стандарт оценки № 1).

Сравнительный подход используют, когда можно подобрать объекты-аналоги с известными ценами сделок и (или) предложений.В рамках такого способа применяют:

  1. качественный метод оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и др.);
  2. 2. количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и т. д.);
  3. сочетания всех указанных способов.

Оценщик отвечает своим имуществом за убытки, которые могут возникнуть у заказчика или третьих лиц из-за использования недостоверного отчета (ст. 24.6 закона № 135-ФЗ).

Доходный подход определяет ожидаемые доходы от объекта оценки. Такой способ трудно использовать, если в районе объекта не развит рынок аренды. Необходимо иметь возможность спрогнозировать поток дохода для оцениваемой недвижимости. Если это сделать невозможно, специалист должен мотивировать в отчете отказ от метода.

Затратный подход учитывает расходы, которые требуются, чтобы приобрести, воспроизвести либо заменить объект оценки с учетом износа и устареваний. Его применяют, когда отсутствует рыночная информация о ценах сделок или доходах от объектов недвижимости. Если в такой ситуации оценщик не воспользуется затратным методом, заинтересованная сторона поставит результат под сомнение. Например, заявитель посчитал, что эксперт занизил стоимость участка. Свою позицию он мотивировал тем, что отчет не отвечает принципу обоснованности, поскольку не применяется затратный подход.

Оценщик должен обосновать выбор подходов при оценке объекта недвижимости  иначе суд посчитает такое доказательство недопустимым.

Дела об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости рассматривают в порядке административного судопроизводства, руководствуясь положениями КАС РФ и постановления Пленума Верховного суда РФ от 30.06.15 № 28.

Досудебный порядок

Юридическому лицу необходимо подать документы в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Если она откажется признать рыночную стоимость объекта, материалы можно подавать в суд (ст. 24.18 закона № 135-ФЗ, Законодательство не обязывает соблюдать досудебный порядок ИП, если он оспаривает кадастровую стоимость. Его иск суд не вправе оставить без рассмотрения.

Оспорить можно только действующую кадастровую стоимость. Суд прекратит производство по делу, если такая стоимость утратила актуальность как на дату обращения в комиссию, так и на дату судебной зашиты.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

  1. Подготовить документы.
  2. 2. Подать документы в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости если заявление исходит от юридического лица.
  3. Присутствовать на заседании комиссии. Получить решение комиссии Если комиссия откажет в удовлетворении требования, можно будет обратиться в суд.
  4. Подать документы в суд.

  Решение комиссии можно оспорить в: Верховном суде республики,– краевом или областном суде, суде города федерального значения;  суде автономной области или округа. Обращаться нужно по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость. Помимо документов, которые подавали в комиссию, также нужно приложить:

а/решение комиссии;

б/документ, подтверждающий уплату госпошлины (300 рублей – для физических лиц, 2000 рублей – для юридических лиц;

в/ документ, подтверждающий наличие высшего юридического образования у гражданина, который намерен лично вести административное дело, или у представителя по доверенности, если он подал заявление;

г/ документы, подтверждающие, что заявление направлялось другим лицам, участвующим в деле;

д/ доверенность.

  1. Доказать свою позицию в суде. Разбирательство проходит по правилам КАС РФ. Суды также руководствуются положениями постановления Пленума Верховного суда РФ от 30.06.15 № 28.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *