КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА- условия договора

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА- условия договора.

Купля-продажа земельного участка –самый распространенный способ отчуждения земельных участков. Купля-продажа земельного участка регулируется  нормами ГК РФ и ЗК РФ. Купля-продажа земельных участков возможная только в рамках ограничений установленных земельным законодательством и законодательством о недрах.

         Договор купли-продажи земельного участка  это договор, по условиям которого продавец  передает в собственность покупателю земельный участок, а покупатель  принимает земельный участок и обязуется уплатить за него определенную договором цену.

    Содержание договора купли-продажи земельных участков образуют его условия. В таком договоре должны содержаться описания земельного участка, которые позволят четко определить земельный участок, который отчуждается по договору. В ГК РФ не говорится, что понимается под земельным участком, а потому следует учитывать нормы земельного законодательства.

   В соответствии с  ЗК РФ в договоре купли-продажи земельного участка  следует указать его площадь  в квадратных метрах. В соответствии  с ФЗ « О государственном земельном кадастре» в договоре должен быть указан кадастровый номер земельного участка, дата постановки на кадастровый учет, то есть дата внесения записи в Единый государственный реестр земель.

В соответствии с ФЗ « О землеустройстве» в договоре купли-продажи земельного участка должны содержаться сведения о его месте нахождения.

Отсюда предмет  этого договора  образуют:

1. площадь земельного участка;

2. кадастровый номер земельного участка;

3. местонахождение земельного участка.

При передаче земельного участка или до подписания договора покупателю необходимо сверить границы  участка с земельными документами ( межевым делом, землеотводными документами и др., поговорить с соседями, чтобы убедится, что нет спора о границах земельного участка с соседями, фактические границы  участка соответствуют правоустанавливающим документам и данным кадастрового учета.

Другим существенным условием договора купли-продажи земельного участка, как и любого возмездного договора, является условие о покупной цене.

Стоимость земельного участка определяется условиями рынка. Однако если предметом договора является земельный участок, принадлежащий публичным образованиям, оценка земельного участка предварительно определяется экспертом оценщиком в соответствии с требованиями земельного законодательства и методических рекомендаций по оценке.

В цену земельного участка входит ландшафт, отдельные деревья, флора. В цену земельного участка не входит полезные ископаемые, добыча которых разрешена на участке, так как они не  приобретаются покупателем при покупки земельного участка.

Остальные условия договора купли-продажи земельного участка не являются существенными, а потому их отсутствие в договоре не приводит к признанию договора незаключенным.

На практике в договоре купли-продажи земельного участка  указывается категория земель и цель использования. Категория земель не является существенным условием договора, так как она может быть определена по данным кадастрового учета. Цель использования указывается, так как земельные участки должны использоваться только по их целевому назначению.

В  договоре должны отражаться сведения об обременениях и ограничения в использовании земельного участка, хотя и эти сведения не относятся к существенным условиям договора. Особенно это касается земельных участков находящихся в курортных, санитарно-защитных зонах, участки на которых находятся археологические объекты, памятники истории и культуры и т.п... Продавец обязан довести до сведения покупателя о наличии ограничений или обременений, поскольку узнав в последующем об их наличии, покупатель может потребовать расторжения договора.

Закон не содержит каких-либо  специальных правил  при обнаружении недостатков земельного участка и последствиях этого. Вместе с тем заметно, что законодатель уклонился от изложения специальных правил о недостатках собственно земельного участка и применимых в таких случаях последствиях.

Исследуемый в настоящей статье договор составляется в простой письменной форме, по желанию сторон он может быть удостоверен нотариально, о обязательное нотариальное удостоверение по закону не требуется.

Переход права собственности на земельный участок требует государственной регистрации, и это обстоятельство отражается в договоре. В договоре так же отражается, что переход права собственности на земельный участок производится с момент государственной регистрации.

Передача земельного участка в собственность может осуществляться по соответствующему акту, а можно указать в договоре, что он сам является передаточным актом и что земельный участок был передан покупателю, до подписания договора.

Конечно договор должен быть подписан сторонами, а в договоре указаны его стороны, то есть ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации по месту жительства.

Если на земельном участке находится объект недвижимости, то он отчуждается вместе с земельным участком, а потому такой договор должен содержать все необходимые сведения об этом объекте недвижимости. Продажа строения без земельного участка законом не разрешается за исключением следующих случаев:

1)  в случаях отчуждения части строения, здания которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение доли в праве собственности на  строение, которое находится на земельном участке принадлежащем на праве  долевой собственности, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение;

3) в случае отчуждение здания, строения, расположенного на земельном участке, изъятом из оборота;

4) в случае отчуждение здания, строения, расположенных на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу.

Купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения

Купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения имеет ряд особенностей, установленных ФЗ РФ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Из этого закона следует, при продаже такого земельного участка следует учитывать, что:

— имеются ограничения в размерах площади таких земельных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина на территории одного муниципального района;

— необходимо соблюсти преимущественное право покупки земельного участка его совладельцев, муниципального образования, а в установленных законом случаях субъекта РФ;

— иностранные граждане, лица без гражданства не могут быть покупателями земельных участков данной категории земель.

   Таким образом, сделки по отчуждению земельных участков имеют свои особенности, которые необходимо учитывать при составлении договора. Эти особенности зависят о принадлежности земельного участка, категории земель, их целевого назначения, размера, нахождения на нем строения и ряда других факторов. В договоре должны быть обязательно отражены вышеперечисленные существенные условия, без которых договор купли считается незаключенным. До подписания договора покупателю необходимо удостоверится в отсутствие межевого спора с владельцами прилегающих земельных участков, наличие всех необходимых документов на землю, отсутствие задолженности по уплате земельного налога. Переход прав на землю подлежит обязательной государственной регистрации. Договор составляется в письменной форме. Лучше его составление поручить специалистам. В договоре должна быть указана цена, по которой продается участок. В установленных законом случаях стоимость участка определяется оценщиком. Если на земельном участке имеется строение, то оно должно отчуждаться вместе с земельным участком, за исключением случаев установленных законом.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *