ВОЗМЕЩЕНИЕ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 В Конституции РФ закреплено, что отчуждение имущества для государственных и муниципальных нужд допускается только при условии предоставления предварительного и равноценного возмещения. То есть, законодатель попытался уравнять субъекта такого изъятия с публичным образованием. Безвозмездное изъятие участка государством возможно только при его конфискация как дополнительное наказание за совершенное преступление (ст.50 ЗК РФ)  в силу приговор суда.

   Сумма равноценного возмещения включает рыночную стоимость участка и расположенных на нем объектов недвижимости, а также убытки, причиненные правообладателю изъятием участка, в том числе в связи с невыполнением им обязательств перед третьими лицами.

Возмещение должно исчисляться как с учетом фактического использования участка, несения собственником (правообладателем) расходов на него, так и с учетом целей использования, которые формировали бы рыночную стоимость участка в ситуации, если бы изъятия не было.

     Критерии определения рыночной стоимости участка

Равноценное возмещение определяется посредством оценки рыночной стоимости участка. Оценка проводится по заказу органа государственной власти, принявшего решение об изъятии. Однако суды нередко признают подготовленные по заказу госоргана отчеты об оценке ненадлежащим доказательством размера возмещения, а потому назначают экспертизу, чтобы определить действительную рыночную стоимость изымаемого участка.

При подготовке отчета об оценке и проведении судебной экспертизы используется преимущественно сравнительный метод, то есть метод объектов-аналогов. Но текущая стоимость аналогичных участков,  может не отражать действительную стоимость изымаемого участка для целей определения равноценного возмещения.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа прямо указал на необязательность ссылки в экспертном заключении на стоимость объектов-аналогов, расположенных в районе изъятия (район строительства Крымского моста.

   Подбор абсолютно равноценного объекта-аналога при оценке участков довольно затруднителен. Тем не менее, можно подобрать сходный объект по нескольким из следующих критериев:

1. расположение участка;
2. категория, вид разрешенного использования участка и цель его использования;
3. площадь и конфигурация участка;
4. стоимость расположенных на участке объектов недвижимости;
5. прогнозируемые доходы, которые можно получить от использования участка.

Суд должен учитывать цели использования участка собственником до изъятия.  По смыслу п. 2 ст. 281 ГК с учетом положений ст. 280 ГК РФ возмещение правообладателю должно рассчитываться таким образом, как если бы изъятия не было. Соответственно, имущественные потери рассчитываются исходя из пользования участком в тех целях, в которых его использовал собственник до заключения соглашения об изъятии.

Президиум ВС разъяснял, что при наличии разногласий между органом власти и собственником в рамках определения рыночной стоимости изымаемого участка необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен до начала процедуры изъятия⁵.

Суд должен исходить из фактического правомерного использования участка и расположенных на нем объектов недвижимости. При определении части равноценного возмещения за объекты недвижимости на изымаемом участке необходимо учитывать фактическое использование данных объектов, а не только информацию о разрешенном использовании, указанную в ЕГРН.

В качестве доказательства фактического использования объектов является не только постановление местной администрации, но и факт уплаты собственником налогов исходя из фактического использования объектов на участке.

В ряде случаев стоимость участков существенно снижается непосредственно перед предполагаемым изъятием в связи с каким-либо масштабным строительным проектом. Причиной выступает отсутствие у частных лиц интереса приобретать участок и делать существенные вложения в него при отсутствии долгосрочных перспектив его разработки.

Но бывает и обратная практика по существенному увеличению рыночной цены земельных участков после объявления масштабного социального проекта. Такое изменение стоимости называется «возмущение рынка».

В состав возмещения включаются убытки не только в виде реального ущерба, но и в виде упущенной выгоды от утраты возможности заниматься предпринимательской деятельностью с использованием изымаемого участка. Если суды не учли данные о предпринимательской деятельности собственника, осуществляемой с использованием изымаемых объектов недвижимости, дело должно быть направлено на новое рассмотрение^.

Для включения упущенной выгоды в состав возмещения правообладателю участка необходимо будет доказать следующие обстоятельства:

1. наличие права на изымаемый участок;
2. действительное ведение предпринимательской деятельности с использованием участка;
3. размер дохода и затраты на ведение предпринимательской деятельности.

В одном из дел разрешался вопрос о включении в размер возмещения упущенной выгоды в связи с утратой участка с расположенными на нем посевами. Собственник указал, что не сможет продать третьему лицу урожай, который предполагалось получить с изымаемого участка. В качестве доказательства он предоставил договор купли-продажи посевов подсолнечника, заключенный после даты получения уведомления об изъятии участка. Суды отказались включить убытки в состав возмещения за изъятие по двум причинам:

Таким образом, равноценное встречное возмещение исчисляется с учетом следующих факторов:

1. рыночная оценка участка должна проводиться исходя из фактического и рыночного использования участка до принятия решения о его изъятии (как если бы решение об изъятии отсутствовало);
2. использование объектов-аналогов при проведении рыночной оценки не способствует объективному установлению уровня рыночных цен;
3. упущенная выгода определяется исходя из суммы недополученного от использования участка дохода;
4. возмещаемая упущенная выгода не может включать убытки по сделкам, заключенным после получения правообладателем уведомления об изъятии участка.

Судебная практика по спорам об установлении равноценного возмещения неоднозначна. Разрешение таких споров во многом зависит от представленных сторонами доказательств и их оценки судом. Чтобы получить оптимальный размер возмещения, правообладателю важно добиться оценки участка с учетом факторов, которые существовали бы в отсутствие изъятия. Кроме того, нужно представить все доказательства фактического использования изымаемого участка и строений на нем, в том числе для определения размера понесенных убытков.

Убытки не являются объектом оценки. Соответственно, размер упущенной выгоды нельзя определить на основании отчета об оценке рыночной стоимости. Тем не менее, иногда собственники представляют суду отчеты об оценке рыночной стоимости упущенной выгоды для целей исчисления равноценного возмещения.

В Обзоре судебной практики утв. Президиумом ВС  10.12.2015 года приводится одно гражданское дело. В нем в качестве доказательств размера упущенной выгоды истец представил отчет об определении ее стоимости. В основу расчета были положены данные об упущенной выгоде предприятия на 1 га посевной площади. Факт несения истцом затрат на возделывание сельскохозяйственных культур подтверждался документами бухгалтерского учета и отчетности. В качестве доказательств получения предприятием дохода от выращивания сельскохозяйственных культур до изъятия участка суд принял данные отчетности о финансово-экономическом состоянии за год.

В итоге суд пришел к выводу о доказанности наличия и размера убытков в виде упущенной выгоды, причиненных изъятием.