РИСКИ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Долевое участие в строительстве имеет ряд рисков как для дольщиков так и для застройщиков. Ниже рассмотрены ряд наиболее существенных рисков, которые следует учитывать если вы решили участвовать в долевом строительстве.

Риски долевого участия в строительстве связанные с нарушением  законодательства застройщиками.

Правилами представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (далее — Правила), установлено, что в п. 7 (приложение N 2) отчетности указывается информация о заключенных договорах участия в долевом строительстве по объекту недвижимости, в том числе: общее количество заключенных договоров с начала строительства (создания); количество договоров, заключенных за отчетный период; количество договоров, расторгнутых за отчетный период; общая сумма обязательств по договорам (млн. руб.).

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» допускается уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве. Такая уступка считается надлежащей при условии государственной регистрации соответствующего договора о переходе прав. В форме отчетности приложения 2, утв. Правилами, в строке 7.2 предусмотрено указание общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, однако указание на форму договора (уступки прав) отсутствует.

Законом N 214-ФЗ не запрещено заключать один договор участия в долевом строительстве в отношении нескольких самостоятельных частей с физическим либо юридическим лицом, которому впоследствии могут быть переданы права требования по договорам уступки одному и более лицам, при этом обязательства возникают не перед одним, как указывается в отчетности, а перед множеством лиц, приобретающих права требования на основании договоров уступки (прав по договорам долевого участия).

На практике известны случаи подписания застройщиками договоров уступки прав требования далее УПТ), связанных с передачей прав и обязанностей по договорам участия в долевом строительстве (далее ДУДС), в результате которых происходит изменение количества лиц, перед которыми застройщик обязан исполнить свои обязательства.

Аффилированные с застройщиками лица (включая подрядчиков, заказчиков и пр.) имеют возможность не регистрировать договоры УПТ до факта нахождения конечного покупателя — физического лица, пользуясь при этом юридической слабостью стороны — покупателя по договору, коим, как обычно, является простой гражданин. И только после того, как дом будет на стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию, аффилированные с застройщиками лица осуществляют регистрацию договора уступки (перехода) прав в установленном порядке, заранее получив деньги, нарушая тем самым требования Закона N 214-ФЗ. В свою очередь, с даты подписания договора уступки до даты его регистрации застройщики привлекают денежные средства граждан исключительно на основании указанного договора уступки, но никак не на основании ДУДС.

Осуществление профилактики таких нарушений возможно только с помощью проведения контрольных закупок, которые для контрольно-надзорных органов в сфере долевого строительства законодателем не допускаются.

Отсутствие эффективного контроля

С одной стороны, имеется достаточно хорошо работающая схема недобросовестных застройщиков по «утаиванию имущества» с целью неуплаты налогов и сохранения прибыльности «бизнеса», а с другой — нарушение гарантий прав граждан, вкладывающих свои деньги в долевое строительство.

При этом у контрольно-надзорного органа отсутствует возможность контроля:

— привлечения денежных средств до регистрации ДУДС;

— поступления денежных средств непосредственно застройщику (в отношении которого проводится контроль целевого использования денежных средств), а не лицу, уступающему права, в отношении которого контрольные мероприятия проводиться не могут.

Выходов из создавшейся ситуации видится несколько, и в числе приемлемых пока можно назвать три:

— полный запрет УПТ  между юрлицами и физлицами по ДУДС;

— отражение в отчетности всех имеющихся в отношении объекта долевого строительства договоров, включая договоры УПТ, с момента их госрегистрации, или

— заключение договора УПТ в отношении ДУДСпри условии, если одной из сторон в договоре уступки является застройщик.

В любом случае ситуация требует тщательного изучения и выработки консолидированного мнения контрольно-надзорных органов и бизнес-сообщества.

Статью о судебной практике по спорам связанным с долевым строительством читайте здесь.