Договор участия в долевом строительстве
Договор участия в долевом строительстве является самостоятельным, гражданско-правовым договором. Договор участия в долевом строительстве является возмездным, двусторонним.
Этот договор не является ни публичным, ни договором присоединения, хотя в юридической науке этот вопрос является дискуссионным.
Актуальность данного вида договора вызвана большим количеством обманутых дольщиков о чем мы постоянно слышим из средств массовой информации, пестрит интернет.
Основные признаки договора участия в долевом строительстве
- Особый субъектный состав.
То есть, застройщиком по этому договору может быть только лишь юридическое лицо имеющее в собственности или на праве аренды ( субаренды) предоставленный для целей строительства земельный участок. Дольщиком может быть любой субъект гражданского оборота.
Отсюда, не могут выступать застройщиками, во-первых, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления, поскольку им земельные участки предоставляются в постоянное бессрочное пользование
2. Особый предмет договора.
Объектами долевого строительства являются жилые или нежилые помещения, а также общее имущество, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.
3. Стороны этого договора преследуют разные цели.
То есть, для застройщика целью договора является получение прибыли, а для дольщика получении объекта долевого строительства в собственность.
4. Данному договору присущи определенные публичные элементы, которые признаны защитить интересы дольщиков (потребителей).
То есть, в Законе о долевом строительстве содержатся нормы которые не могут изменяться в договоре по соглашению сторон.
5. Этот договор должен пройти госрегистрацию
Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве
Законодатель установил, что отношения юрлиц и ИП по строительству объектов недвижимости могут регулироваться как Законом о долевом строительстве, так и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.
Отсюда в случаях, когда юридическое лицо или ИП заключают договор долевого участия в строительстве нежилого помещения в многоквартирном доме для использования его в дальнейшем, например, под офис, нередко это бывает несколько этажей, суды применяют законодательство об инвестиционной деятельности, а не Закон о долевом строительстве.
Кроме названных законодательных актов отношения по долевому строительству регулируются ГК РФ, который по мнению многих юристов имеет приоритет перед специальным Законом О долевом строительстве.
Соотношение договора участия в долевом строительстве с другими договорами
На практике, договор участия в долевом строительстве именуют по разному: договор подряда, , договор совместной деятельности, договор приобретения квартиры по возмездному договору (в том числе с привлечением трудового участия гражданина-дольщика), договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, договор безвозмездной передачи квартиры в собственность, договор уступки требования (цессии) и др.
В связи с этим необходимо отличать этот договор от других гражданского-правовых договоров.
Отличия от договора купли-продажи
1. В отличие от договора купли-продажи в долевом строительстве невозможно указывать данные, позволяющие достаточно точно описать объект строительства, который будет передаваться покупателю по договору.
2. Договор участия в долевом строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности. При приобретении помещения по договора купли, покупатель уже не первый собственник.
3. Эти вида договора отличаются своим субъектным составом. В договоре купли — продажи продавцом является собственник товара, в то время как застройщик таковым не является.
Отличия от договора подряда
Многие ученые юристы считают, что договор участия в долевом строительстве является договором бытового подряда. По этому пути идет и судебная практика. Суды нередко применяют к отношениям, вытекаемым из долевого строительства нормы ГК РФ регулирующие подрядные отношения.
Отличия этих договоров заключаются в следующем:
1. В подряде заказчик обязан своевременно предоставить подрядчику земельный участок по строительство. В то время как в договоре долевого строительства земельный участок должен быть в собственности или аренде подрядчика.
2. В договоре подряда подрядчик берет обязательство построить объект недвижимости по заданию заказчика. В. договоре долевого участия застройщик еще до заключения договора с дольщиками обязан зарегистрировать за собой право собственности (аренды) на земельный участок под строительство , Дольщики в отличие от заказчика в договоре подряда не дает задания застройщику, а принимает то, что предлагает ему застройщик.
3. В отличие от договора подряда для договора участия в долевом строительстве установлена обязательная письменная форма и государственная регистрация.
4. Объем прав и обязанностей для сторон в этих договорах существенно различается.
5. Эти два договора различаются по субъектному составу. В договоре подряда подрядчиком может быть не любое юридическое лицо или ИП, а только те кто умеет определённые навыки и в установленных законом случаях лицензию .
6. Различные основания расторжения
Отличия от договора о совместной деятельности и простого товарищества
В настоящее время судебная практика идет по тому пути, что этот договор не является договором о совместной деятельности , поскольку в первом договоре отсутствовали существенные признаки второго, Стороны договора не объединяют вклады, не осуществляют совместных действий на достижение цели договора.
Конечной целью дольщика является получение жилья, и взнос дольщиком вносится только для этой цели.
Отличие указанных договоров от договора участия в долевом строительстве заключаются в следующем:
1. В отличие от договора простого товарищества у сторон договора участия в долевом строительстве отсутствует общая цель возведен ие многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передача его дольщикам.
2. Дольщик не несет расходы и убытки, связанные с общей деятельностью товарищей по строительству жилого дома.
3. Договор участия в долевом строительстве связывает лишь две стороны правами и обязанностями, а не множеством как в договоре простого товарищества
4. В договоре участия долевого строительства не возникает общей долевой собственности на создаваемый объект.
Заключение договора участия в долевом строительстве
Как и любой договор, этот договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с законом существенные условия договора долевого участия следующие:
1) определение объекта строительства подлежащего передаче дольщикам согласно проектной документацией .
2) срок , в который заказчик должен построить дом и передать его дольщикам.
3) цену договора, порядок и сроки уплаты взносов
4) Гарантийный срок на построенный объект.
Лиши при достижении соглашения по всем указанным условиям можно считать, что договор был заключен.
Содержание договора участия в долевом строительстве
С момента заключения этого договора у сторон возникают взаимные права и обязанности, составляющие содержание договора.
К основным обязанностям застройщика следует отнести:
— возведение многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— передачу дольщику помещения входящего в состав объекта недвижимости.
К основным обязанностям участника долевого строительства следует отнести:
— оплату объекта долевого строительства;
— приемку объекта долевого строительства у застройщика.
При этом обязанности одной стороны корреспондируют с правами другой стороны.
Следует также отметить, что на застройщика возлагаются преимущественно дебиторские обязанности, а на участника долевого строительства – кредиторские.
Форма договора участия в долевом строительстве
Договор участия в долевом строительстве обязательно должен быть заключен в письменной форме. Письменная форма договора может быть соблюдена и путем обмена документами с помощью различных видов связи.
Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. Государственной регистрации так же подлежит договор залога земельного участка предоставленного для строительства многоквартирного жилого жома или иного объекта недвижимости, в котором так же будут находиться объекты долевого строительства.
Кроме того, регистрации подлежит право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество.
При отсутствии государственной регистрации договор долевого участия считается незаключенным.
Регистрации подлежат также изменения, вносимые в договор, уступка прав требования по договору, расторжение договора.
На сайте вы можете посмотреть образец такого договора, предусматривающий все необходимые моменты, чтобы было меньше проблем в случае судебного спора.