Договор долевого участия в строительстве

Договор  участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве является самостоятельным, гражданско-правовым договором. Договор участия в долевом строительстве  является возмездным, двусторонним.

 Этот договор не является ни публичным, ни договором присоединения, хотя в юридической науке этот вопрос является дискуссионным.

 Актуальность данного вида договора вызвана большим количеством   обманутых  дольщиков о чем мы постоянно слышим из средств массовой информации, пестрит интернет.

  Основные признаки договора участия в долевом строительстве

  1.  Особый субъектный состав.

     То есть, застройщиком по этому договору может быть только лишь юридическое лицо имеющее в собственности или на праве аренды ( субаренды) предоставленный для  целей строительства земельный участок.  Дольщиком может быть любой субъект гражданского оборота.

        Отсюда,   не могут выступать застройщиками, во-первых, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления, поскольку им земельные участки предоставляются в постоянное бессрочное пользование

2.  Особый предмет договора.

Объектами долевого строительства являются жилые или нежилые помещения, а также общее имущество, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.

3.  Стороны этого договора преследуют разные цели.

        То есть, для застройщика целью договора  является  получение прибыли, а для дольщика получении объекта долевого строительства в собственность.

4.  Данному договору присущи определенные публичные элементы, которые признаны защитить интересы дольщиков (потребителей).

То есть, в   Законе о долевом строительстве содержатся нормы которые не могут изменяться в договоре по соглашению сторон.

5. Этот договор должен пройти госрегистрацию

 Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве

     Законодатель установил, что отношения юрлиц и ИП по строительству  объектов недвижимости могут регулироваться как  Законом о долевом строительстве, так и законодательством  РФ об инвестиционной деятельности.

    Отсюда в случаях, когда  юридическое лицо или ИП заключают договор долевого участия в строительстве нежилого помещения в многоквартирном доме для использования его в дальнейшем, например, под офис, нередко это бывает несколько этажей, суды применяют законодательство об инвестиционной деятельности, а не Закон о долевом строительстве.

  Кроме названных законодательных актов отношения по долевому строительству регулируются ГК РФ, который по мнению многих юристов имеет приоритет перед специальным Законом О долевом строительстве.

Соотношение договора  участия в долевом строительстве с другими договорами

  На практике, договор участия в долевом строительстве именуют по разному: договор подряда, , договор совместной деятельности, договор  приобретения квартиры по возмездному договору (в том числе с привлечением трудового участия гражданина-дольщика), договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, договор безвозмездной передачи квартиры в собственность, договор уступки требования (цессии) и др.

             В связи с этим необходимо отличать этот договор от других гражданского-правовых договоров.

                              Отличия от договора купли-продажи

1. В отличие от договора купли-продажи в долевом строительстве невозможно указывать данные, позволяющие   достаточно точно описать объект строительства, который будет передаваться покупателю по договору.

2. Договор участия в долевом строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности.  При приобретении помещения по договора купли, покупатель уже не первый собственник.

3. Эти вида договора  отличаются своим субъектным составом. В договоре купли — продажи продавцом является собственник товара, в то время как застройщик таковым не является.

                                 Отличия от договора подряда

Многие ученые юристы считают, что договор  участия в долевом строительстве является договором бытового подряда. По этому пути идет и судебная практика. Суды нередко применяют к отношениям, вытекаемым из долевого строительства нормы ГК РФ регулирующие подрядные отношения.

  Отличия этих договоров  заключаются в следующем:

1. В подряде  заказчик  обязан своевременно предоставить подрядчику земельный участок по строительство. В то время как в договоре долевого строительства земельный участок должен быть в собственности или аренде подрядчика.

2. В договоре подряда  подрядчик берет обязательство построить объект недвижимости по заданию заказчика. В. договоре долевого участия  застройщик  еще до заключения договора с дольщиками обязан зарегистрировать за собой право собственности (аренды) на земельный участок под строительство , Дольщики в отличие от  заказчика в договоре подряда не дает задания застройщику, а принимает то, что предлагает ему застройщик.

3.  В отличие от договора подряда для договора участия в долевом строительстве установлена обязательная письменная форма и государственная регистрация.

4. Объем прав и обязанностей для сторон в этих договорах существенно различается.

5.  Эти два договора различаются  по субъектному составу. В договоре подряда подрядчиком может быть не любое юридическое лицо или ИП, а только те кто умеет определённые навыки и в установленных законом случаях лицензию .

6. Различные основания расторжения

Отличия от договора о  совместной деятельности и простого товарищества

    В настоящее время судебная практика идет по тому пути, что этот договор не является договором о совместной деятельности , поскольку в первом договоре отсутствовали существенные признаки второго,  Стороны договора не объединяют вклады, не осуществляют совместных действий на достижение цели договора.

  Конечной целью дольщика   является получение жилья, и взнос  дольщиком вносится  только для  этой цели.

Отличие указанных договоров от договора участия в долевом строительстве заключаются в следующем:

1. В отличие от договора простого товарищества у сторон договора участия в долевом строительстве отсутствует общая цель возведен ие многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передача его дольщикам.

2.  Дольщик не несет расходы и убытки, связанные с общей деятельностью товарищей по строительству жилого дома.

3. Договор участия в долевом строительстве связывает лишь две стороны правами и обязанностями, а не множеством как в договоре простого товарищества

4. В   договоре участия долевого строительства  не возникает общей долевой собственности на создаваемый объект.

  Заключение договора участия в долевом строительстве

    Как и любой договор, этот договор считается  заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

     В соответствии с законом существенные условия договора долевого участия следующие:

1) определение  объекта строительства подлежащего передаче  дольщикам  согласно  проектной документацией .

2) срок , в который заказчик должен построить дом и передать его дольщикам.

3) цену договора, порядок и сроки уплаты взносов

4) Гарантийный срок на построенный объект.

Лиши при достижении соглашения по всем указанным условиям можно считать, что договор был заключен.

  Содержание договора участия в долевом строительстве

С момента заключения этого договора у сторон возникают взаимные права и обязанности, составляющие содержание договора.

К основным обязанностям застройщика следует отнести:

— возведение многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

— передачу дольщику помещения входящего в состав  объекта недвижимости.

К основным обязанностям участника долевого строительства следует отнести:

— оплату объекта долевого строительства;

— приемку объекта долевого строительства у застройщика.

При этом обязанности одной стороны корреспондируют с правами другой стороны.

Следует также отметить, что на застройщика возлагаются преимущественно дебиторские обязанности, а на участника долевого строительства – кредиторские.

 Форма договора участия в долевом строительстве

   Договор участия в долевом строительстве  обязательно должен быть заключен в письменной форме. Письменная форма договора может быть соблюдена  и путем обмена документами с помощью различных видов связи.

   Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. Государственной регистрации так же подлежит договор  залога земельного участка предоставленного для строительства многоквартирного жилого жома  или иного объекта недвижимости, в котором так же будут находиться объекты долевого строительства.

   Кроме того, регистрации подлежит право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество.

  При отсутствии государственной регистрации договор долевого участия считается незаключенным.

 Регистрации подлежат также изменения, вносимые в договор, уступка прав требования по договору, расторжение договора.

  На сайте вы можете посмотреть образец такого договора, предусматривающий все необходимые моменты, чтобы было меньше проблем в случае судебного спора.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *