Отсрочка по арендной  плате

Право на отсрочку по арендной плате получили не все, а только те арендаторы, которые относятся к пострадавшим отраслям. При этом арендаторы по-прежнему вправе использовать другие способы, чтобы не потерять деньги.

Что делать  арендатору?

Прежде всего нужно проверить относитесь ли вы к тем арендаторам, которые требовать от арендодателя из-за пандемии и введенных ограничений отсрочку по арендной плате. После этого нужно посмотреть, какие уведомления уже отправили контрагенту и что еще можно отправить в этом месяце. На выбор возможны  четыре требования.

Первое — требуете предоставить отсрочку оплаты аренды.Правительство утвердило список пострадавших отраслей. Посмотрите его для получения кредитных каникул, но по аналогии этот перечень можете использовать и для отсрочки по оплате аренды.  Если вы в списке, переходите к следующему шагу. Если нет, выберите другие требования.

Требуйте уменьшить размер арендной платы.

Проверьте, направляли ли предложение изменить договор — снизить размер арендой платы на период режима повышенной готовности в регионе или до первого рабочего дня. Если направляли, проверьте, истек ли срок на ответ. Если в договоре и вашем предложении не указали иное, срок для ответа — 30 дней. Если арендодатель отказался уменьшать размер платы или не ответил в срок, готовьтесь к суду — вы вправе предъявить требование о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору.

Составьте предложение изменить договор, если еще не сделали этого, и отправьте арендодателю вместе с проектом дополнительного соглашения. Ссылайтесь на статью 451 ГК о существенном изменении обстоятельств. Если использовать помещения в связи с режимом повышенной готовности не могли, дополните предложение ссылками на новые поправки по оплате аренды. (98 ФЗ-1 П. 3 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ)

Требуете освободить от ответственности за просрочку оплаты.

Направьте арендодателю уведомление о форс-мажоре, если еще этого не сделали. Ссылайтесь, что есть связь между введенными ограничениями и временной невозможностью исполнять обязательства из договора.

Составьте дополнительное соглашение, в котором укажите, что арендодатель неустойку или иные штрафные санкции за просрочку внесения арендных платежей на период введенных в регионе ограничений не начисляет. Отправьте соглашение арендодателю.

Требуете освободить от оплаты за период, когда использовать помещения не могли.

Посмотрите договор — в нем должна быть цель использования помещения. Например, «для осуществления деятельности салона красоты». Если цель использования в договоре нашли, переходите к следующему шагу. Если нет — выберите другое требование.

30 дней есть у арендодателя, чтобы заключить допсоглашение об отсрочке оплаты.

Проверьте акты  региональных властей: приостановили ли деятельность, для которой компания арендовала помещения. То есть совпадает ли цель использования помещения, которую прописали в договоре, с той деятельностью, которую приостановили на время пандемии. Например, в Москве приостановили работу ресторанов, кафе, салонов красоты и ряда других объектов.

Не ссылайтесь на указы Президента о нерабочих днях. В них лишь перечень организаций, на которые ограничения не распространяются. Указы не приостанавливают деятельность компаний, а только указывают региональным властям это сделать.

Убедитесь, что арендованные помещения фактически не использовали. Если деятельность в помещениях частично вели или могли вести, то отказаться от оплаты аренды в полном объеме не получится. Например, ресторан был закрыт для посетителей, но работала кухня и служба доставки. В этом случае можете требовать уменьшить размер платы. Например, соразмерно уровню снижения дохода из-за «карантинных» мер.

Проверьте, уведомили ли арендодателя о приостановлении оплаты до возобновления доступа в помещения. Если такое уведомление не направили в начале нерабочих дней, незамедлительно его направьте, чтобы соблюсти требования разумности и добросовестности.

Направьте арендодателю дополнительное соглашение о том, что арендная плата за период, когда использовать помещения было невозможно, не начисляется. Если контрагент подписывать откажется, попросите в переписке подтвердить, что он согласен временно не взимать арендную плату. Это снизит риски судебного спора, если арендодатель изменит свое решение.

Если арендодатель игнорирует уведомление о приостановлении оплаты или возражает против него, начинайте собирать доказательства, что смогли соблюсти перечисленные условия, для потенциального судебного процесса о взыскании арендной платы. Например, оформите все трудовые документы, переписку с контрагентами, уведомите арендодателя о возобновлении возможности использовать помещения.

Что сделать сейчас, если вы арендодатель.

Подготовьтесь к тому, что арендатор предъявит вам одно из четырех требований, а возможно и все сразу.

           Арендатор требует освободить от оплаты аренды

Проверьте, соблюдены ли условия для того, чтобы не начислять оплату: в договоре есть цель использования помещения, и такую деятельность приостановили власти; помещения арендатор не использовал во время ограничительных мер и уведомил о приостановлении оплаты.

Направьте арендатору свой ответ. Если хотя бы одного из условий нет, сообщите, что приостановка оплаты неправомерна, вы намерены применить меры ответственности из договора, например взыскать неустойку. Если все условия соблюдены, с требованием арендатора придется согласиться. Иначе рискуете судебным разбирательством.

Арендатор просит предоставить отсрочку оплаты аренды

Проверьте, соблюдены ли условия для отсрочки: договор заключен до введения режима повышенной готовности, а арендатор работает в пострадавшей отрасли.

Подпишите дополнительное соглашение, если условия соблюдены. На какой период предоставить отсрочку вы обязаны, а с какими условиями вправе не соглашаться, читайте в статье «Деньги кончились, аренда осталась. Что еще не поздно сделать юристу».

Арендатор требует расторгнуть или изменить договор по статье 451 ГК о существенном изменении обстоятельств

Проверьте, доказал ли арендатор, что обстоятельства изменились так сильно, что он, если бы знал заранее, не стал бы заключать договор вовсе или заключил бы его на иных условиях.

Направьте арендатору свой ответ в течение 30 календарных дней, если иного срока нет в договоре. Вы вправе отказать арендатору, но тогда рискуете, что он пойдет в суд.

Арендатор откажется от договора в одностороннем порядке

Проверьте, есть ли в договоре основания для отказа. Если арендатор вправе отказаться от договора, когда в силу законодательного запрета доступа в помещения нет, проверьте, указано ли в договоре целевое назначение помещения.

Укажите на незаконность отказа арендатора от договора, если оснований нет, и последствия такого отказа: обязанность по оплате не прекратилась, даже если арендатор съехал из помещений, за просрочку начислите неустойку.