Формы арендной платы
В Гражданском кодексе в п.2 ст.614 представлен открытый перечень форм арендной платы. Стороны договора свободны в выборе любой формы или сочетание разных форм, а также придумать свою форму платы. Установить арендную плату можно как за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Но у каждого варианта платы есть как плюсы так и минусы.
- Твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно
Единовременный платеж за заключение договора аренды является частью цены договора аренды наряду с периодической арендной платой .
Если суд установит, что платеж за заключение договора не является по своей сути платежом за пользование имуществом, то откажет в его взыскании.
Так в одном из судебных споров в договоре субаренды было установлено, что за пользование помещением субарендатор ежемесячно уплачивает арендатору в твердой сумме постоянную и переменную арендную плату. Переменная плата приравнивалась к затратам арендатора на оплату электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжения и канализации. Помимо этого, договор предусматривал обязанность субарендатора выплатить арендатору единовременный безвозвратный разовый платеж за заключение договора субаренды. Суды отказались его взыскивать, потому что он не соответствует закону. Буквальное толкование условий договора не позволяет сделать вывод о том, что единовременный безвозвратный разовый платеж является арендной платой, то есть платой за пользование имуществом.
2.Арендную плату можно закрепить в виде доли поступлений, полученных в результате использования арендованного имущества.
Эта форма арендной платы встречается в виде:
— процента от объемов строительно-монтажных работ, выполненных собственными силами арендатора в результате использования арендованного имущества;
— процента от выпущенной арендатором продукции, оказанных им услуг;
— процента от торгового оборота арендатора в помещении, определяемого на основании данных бухгалтерского учета и отчетности 4;
— суммы, основанной на данных, полученных арендодателем в результате аудита деятельности арендатора (если такое правомочие есть в договоре).
Арендодатель должен доказать, что тот объем, из которого он исходил при расчете, действительно был получен арендатором. Односторонние документы арендатора не признаются надлежащим доказательством.
Для минимизации риска арендодателю нужно сделать расчет исходя из фактически полученных арендатором доходов, плодов, продукции.
Эту форму арендной платы оптимально использовать в сочетании с твердой суммой платежей.
Лучше сразу предусмотреть в договоре, что фактически полученный арендатором объем значения не имеет. Стороны согласовали конкретный объем (тонны зерна, щебня и т. п. или процент от оборота, но не ниже определенной суммы). Даже тот факт, что арендатор, принявший имущество в аренду, не использует его (например, имущество простаивает), не освобождает арендатора от внесения арендной платы.
- Формой арендной платы могут быть оказанные арендодателю услуги
В договоре следует указать те услуги, которые арендатор обязан предоставить в качестве оплаты и согласовать перечень услуг, место их оказания, сроки или период.
Арендодатель рискует из-за того, что такое условие об арендной плате не означает, что договор является смешанным. Арендодателю будет сложно доказать ненадлежащее оказание услуг.
4.тороны могут согласовать арендную плату в форме передачи арендодателю определенной вещи (вещей) в аренду или в собственность.
В этом случае в договоре нужно согласовать конкретную вещь, которую нужно передать. Если арендатор передает вещь в аренду, то нужно согласовать срок аренды, порядок передачи и возврата объекта аренды. В случае передачи вещи в собственность в договоре нужно предусмотреть наименование и количество вещей.
Следует помнить, что нельзя заменить требование о передаче вещи в аренду или в собственность денежным требованием. Даже в случае просрочки арендодатель не сможет требовать внесения задолженности по арендной плате в денежной форме.
Кроме того, арендодатель теряет возможность взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ, потому что требование не является денежным.
Чтобы минимизировать эти риски, лучше сразу предусмотреть в договоре другие виды ответственности арендатора за просрочку.
5.Арендную плату можно установить в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Суды понимают под улучшением имущества работы капитального характера, повышающие (изменяющие) его качественные характеристики.
Арендодателю целесообразно определить перечень улучшений и лимит их стоимости. В противном случае арендодатель может оказаться в ситуации, когда арендатор сделает слишком дорогой ремонт. Договор не будет расценен как смешанный, то есть арендодатель не сможет воспользоваться правами заказчика по договору подряда, а сможет только требовать расторжения договора на основании п. 2 ст. 619 ГК (досрочное расторжение договора по требованию арендодателя).
Переменная арендная плата
Договор между собственником и ресурсоснабжающими организациями не создает для арендатора обязанности по оплате потребленных коммунальных и иных услуг, электроэнергии. Обязанность арендатора по содержанию арендованного имущества и осуществлению текущего ремонта не распространяется на случаи оплаты потребленных арендатором услуг. Участие арендатора в расходах на их оплату следует урегулировать договором. В нем можно предусмотреть сразу два варианта: либо арендная плата включает в себя возмещение арендатором арендодателю всех потребленных арендатором услуг, либо стороны предусматривают, помимо уплаты арендатором постоянной (базовой) арендной платы, еще и уплату переменной.
Такое условие в договоре аренды еще не означает регулируемый характер переменной арендной платы.
Участие арендатора в расходах на оплату потребленной электроэнергии не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.
Расчет возмещения потребленной электроэнергии со ссылкой на тарифы энергоснабжающей организации не означает регулируемый характер переменной составляющей арендной платы и не влечет неосновательного обогащения арендодателя.
В одном из судебных споров договор предусматривал, что в сумму ежемесячной арендной платы включена стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг по содержанию объекта, в том числе стоимость электроэнергии, плата за уборку прилегающей территории и вывоз твердых бытовых отходов. В то же время арендатор самостоятельно производил оплату электроэнергии по договору энергоснабжения непосредственно энергоснабжающей организации по актам об объемах потребленной электроэнергии. При этом уменьшение арендной платы с учетом самостоятельно оплачиваемой арендатором потребленной электроэнергии арендодатель не производил, в связи с чем, по мнению арендатора, на стороне арендодателя образовалось неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за электроэнергию. Суд учел, что договором аренды порядок передачи данных об электроэнергии не согласовывался и сторонами меры по приему-передаче таких данных не принимались. Исходя из буквального толкования условий договора аренды, суды пришли к выводу, что волеизъявление сторон было направлено на согласование в договоре арендной платы, не включающей стоимость электроэнергии, потребленной арендатором. Доказательств включения в сумму арендной платы стоимости потребленной истцом электроэнергии не представлено, поэтому арендатору было отказано во взыскании неосновательного обогащения с арендодателя.
В зоне риска: оплата тепловой энергии расчетным методом пропорционально площади арендуемого помещения. Пример из практики. По договору аренды арендодатель обязался обеспечить арендатора дополнительными условиями: электроэнергией, телефонной связью, тепловой энергией, холодной водой. Арендатор обязался возместить расходы арендодателя на приобретение указанных услуг (ресурсов), а также 20 процентов от суммы расходов на транспортировку. В отношении тепловой энергии стороны предусмотрели оплату из расчета среднего расхода тепла на 1 кв. м арендуемой площади с указанием помесячных величин. Суды первой и апелляционной инстанций снизили размер платы за тепловую энергию исходя из пропорционального возмещения расходов арендодателя на оплату тепла теплоснабжающей организации. Суд кассационной инстанции нашел позицию арендодателя о необходимости определения задолженности арендатора за тепло исходя из установленных договором нормативов ошибочной. Размер платежей арендатора за тепло должен определяться расчетным способом как соотношение расходов арендодателя на обогрев всего принадлежащего ему имущества и площади помещений, переданных им в аренду. Указание сторонами в договоре количества потребляемого тепла на единицу площади само по себе не влечет обязанность арендатора оплачивать тепловую энергию в большем размере, чем он получил фактически.
В зоне риска- невключение в условия об арендной плате изменения тарифов на тепловую энергию. Если договор аренды не содержит условий об изменении арендной платы сообразно признанному экономически обоснованным для целей включения в тариф уровню, арендная плата должна вноситься арендатором согласно договору. Невключение в тариф на услуги теплоснабжения в полном объеме сумм арендной платы по договору аренды имущества либо утверждение недостаточного тарифа на тепловую энергию для покрытия всех расходов теплоснабжающей организации находится в пределах предпринимательского риска арендодателя.
В зоне риска является условие об участии арендатора в расходах арендодателя на маркетинг. Если арендатор заинтересован в расширении клиентской базы, обычно в переменную составляющую арендной платы по договору аренды коммерческой недвижимости стороны включают возмещение затрат арендодателя на маркетинг.
Два варианта одного договора аренды с взаимоисключающими противоречиями в условиях о размере арендной платы суд квалифицирует как несогласованность условия об арендной плате и незаключенность договора
Пример из практики. Арендодатель письменно известил арендатора об увеличении запланированной суммы своих затрат на проведение маркетингово-рекламных акций, направленных на повышение привлекательности торгово-развлекательного центра для посетителей. Арендатор в письменном ответе просил детализировать все запланированные суммы на проведение маркетингово-рекламных акций. Такая расшифровка, а также данные о положительной динамике трафика в подтверждение эффективности маркетинговой политики были предоставлены арендатору. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что обязанность арендатора по оплате маркетинговой составляющей арендной платы является безусловной. Арендатор приводил в суде доводы о том, что маркетингово-рекламные акции проводили третьи лица, а не сам арендодатель. Более того, акции проводились вне здания торгово-развлекательного комплекса. Суд отклонил эти доводы. Из условий заключенного договора не следует, что указанные акции должны выполняться истцом лично и только в пределах здания.
Ситуации, когда условие об арендной плате в договоре есть, но оно не согласовано
Неважно, какую из форм или их комбинаций выберут стороны договора аренды. Важно, чтобы условие об арендной плате соответствовало положениям ст. 606, 611, 614 ГК. Условие об арендной плате не согласовано, если арендодатель фактически не получает от арендатора встречного предоставления.