Компенсация за улучшения  арендованного имущества

Компенсация за улучшения  арендованного имущества

На практике многие арендаторы, после расторжения договора аренды недвижимости, хотят вернуть свои расходы потраченные на ремонт помещения. Закон не дает четких  критериев отделимых и неотделимых улучшений имущества. Возникает вопрос: какой ремонт можно компенсировать за счет собственника объекта аренды?

В процессе эксплуатации  арендуемого объекта аренды часто изменяют помещение  под себя, то есть, делают ремонт, устанавливают кондиционеры, вытяжки и т. д. В зависимости от условий договора и характера улучшений арендатор может получить возмещение расходов на улучшения, если собственник давал согласие на эти улучшения. Проблемы возникают когда арендатор  изменил объект аренды без получения согласия арендодателя.

                         Неотделимые улучшения

Суды признают улучшения, возникшие в результате капитального ремонта, реконструкции, модернизации, достройки и дооборудования арендованного имущества, неотделимыми. Аналогичной позиции придерживаются налоговые органы при квалификации недвижимого имущества для исчисления налога на прибыль компании (письмо ФНС от 20.04.2020 № БС-4-21/6581@).

Арендатор не сможет получить компенсацию за улучшения сделанные в ходе текущего ремонта. На практике суд  не относил к капитальному ремонту достаточно дорогостоящие электромонтажные работы, ремонт отопительной системы.

К неотделимым улучшениям суд относит  улучшения, которые если убрать, то будут  нарушены функции арендованного имущества, либо возникнет угроза дальнейшему безопасному использованию имущества.

По одному из дел суд не квалифицировал подвесной потолок в качестве отделимого улучшения, поскольку   при его демонтаже отсутствует угроза нарушения нормальной и безопасной эксплуатации арендованного помещения.

Суды признают неотделимыми  улучшения в виде смонтированной системы электроснабжения, водоснабжения (водоотведения), отопления, вентиляции и кондиционирования, за исключением кондиционеров, водонагревателей, осветительных приборов.

Арендатор должен доказать, что при проведении работ на арендованном объекте он исходил из назначения имущества, а не из своих представлений о целесообразности. Например, по одному из арбитражных дел, арендатору не удалось доказать суду, что устройство асфальтового покрытия на земельном участке имеет ценность не только для арендатора (осуществление деятельности в качестве автосервиса), но и для арендодателя.

В то же время, в другом деле арендатор доказывал, что его затраты на выделение в натуре и вынос на местность границ земельного участка, а также на санитарную зачистку от сухостойного кустарника подлежат возмещению арендодателем. Однако суды не согласились с такой позицией и сочли проведенное благоустройство выполнением арендатором условий договора аренды об использовании участка.

Работы капитального характера должны  соответствовать строительным нормам. Улучшение арендованного имущества — это всегда результат только положительного влияния на него арендатора. Нарушение арендатором при производстве работ СНиП, требований противопожарного, санитарного законодательства станет препятствием для признания результата работ улучшениями.

Так, например, если арендатор произведет перепланировку нежилого помещения с нарушением строительных норм и правил, суд не признает эти работы улучшением арендованного имущества, потому что они не улучшили качественные характеристики объекта аренды.

Суды не признают улучшением разборные конструкции, например, театральное оборудование для сцены, защитные роль ставни, которые не являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества.

                        Доказательства для суда

Для обоснования  улучшения арендованного объекта, их объема, размера понесенных затрат суду нужно предоставить письменные доказательства. Таковыми могут быть:

1 .договоры с подрядчиками, продавцами оборудования и материалов;

  1. платежные документы;
  2. акты по форме КС-2 о приемке выполненных работ;
  3. справки по форме КС-3.

Не страшно, если у арендатора не окажется надлежащего отражения в бухгалтерских документах материалов, приобретенных для производства неотделимых улучшений. Это говорит только о нарушении бухгалтерской и налоговой дисциплины. Факт приобретения товара и выполнения соответствующих работ это не опровергает и не подтверждает.

Однако, на практике, в большинстве случаев, суду  недостаточно письменных документов для квалификации улучшений объекта аренды. В таких случаях необходимо  привлечь в дело экспертную организацию. В экспертном заключении должны быть ответы на вопросы о типе улучшений, их соответствии строительным нормам и правилам, иным применимым требованиям. Кроме этого, нужна оценка возможности демонтажа без вреда для объекта аренды, необходимости восстановительного ремонта и его существенности, а также фактического состояния этих улучшений, их износа и степени повреждения.

Из сказанного следует, что  категория отделимости без вреда толкуется не как абсолютное отсутствие негативных последствий демонтажа (например, в виде сколов, царапин, небольших отверстий на местах крепления улучшений к объекту аренды и т. п.). Для признания улучшения неотделимым возможный вред должен быть существенным, по сути, означающим разрушение, повреждение или изменение назначения неделимой вещи.

Сторонам имеет смысл  фиксировать состояние объекта аренды, включая исправность установленного оборудования, подключение к инженерным сетям в момент передачи. Детальнее фиксировать, какие улучшения считаются неотделимыми, а также определять правовую судьбу как отделимых, так и неотделимых улучшений.

В договоре аренды лучше заранее фиксировать перечень улучшений, которые стороны договорились считать неотделимыми, поскольку суды толкуют закрепленный в п. 2 ст. 623 ГК РФ квалифицирующий признак неотделимых улучшений в зависимости от конкретных обстоятельств.

Неотделимые улучшения помещения или здания безопаснее проводить с согласия арендодателя. Его согласие  нужно получить в письменном виде.Без такого документа суды отказывают в возмещении стоимости неотделимых улучшений. Кроме того, арендатор также рискует получить требование вернуть объект аренды в первоначальное состояние. Такое требование арендодателя законно и может привести к тратам арендатора.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *