Сделка без согласия супруга

С 1 сентября покупателям долей и недвижимости проще сохранить сделку, если они не знали о том, что супруг продавца не давал на нее согласия. Такому супругу придется доказывать факт того, что стороны знали об отсутствии согласия другого супруга. Теперь супруг, который не давал согласия на сделку с общим имуществом, вправе оспорить ее по правилам статьи 173.1 ГК РФ. Это касается ситуаций, когда сделку или имущество, которое по ней передают, необходимо регистрировать, а также сделок с обязательной нотариальной формой. Во всех этих случаях необходимо удостоверять у нотариуса согласие супруга на сделку.

Ранее закон не уточнял, в каком порядке супруг должен оспаривать сделку. В результате суды сформировали подход: супругу удастся оспорить договор, если докажет только одно обстоятельство — он не давал согласия, которого требует закон. Возражения третьих лиц о том, что они не знали и не должны были знать о браке стороны сделки, и о том, что на самом деле супруг не давал согласия, суды игнорировали.

Так, заемщик заключил договор ипотеки участка и дома, которые находились в собственности супругов. Перед сделкой представил банку нотариальное согласие супруги на договор. Позже супруга потребовала признать сделку недействительной. Она утверждала: ее согласие подделали. Экспертиза подтвердила этот факт. В возражениях на иск банк указывал на свою добросовестность. Апелляция и кассация согласились с этим, однако ВС их акты отменил. Отметил: СК не требует доказывать, что сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии согласия супруга.

Статья 35 СК РФ не предполагает проверку осведомленности покупателя о браке продавца и согласии супруга на сделку.

Возможность супруга оспорить сделки с долями или недвижимостью просто по факту того, что не давал согласия, создавало риски для оборота. Чтобы минимизировать риски недействительности сделок, новелла предусматривает: супруг должен не просто указать на отсутствие согласия с его стороны. Теперь закон прямо возлагает на него обязанность доказать, что контрагент по сделке знал или должен был знать об отсутствии такого согласия.

СК РФ  предлагает сбалансированное решение для случаев, когда сделку заключают в период брака. Однако, эта поправка не затрагивает случаи, когда брак уже расторгли, но режим совместной собственности еще действует. При этом практика по сделкам с таким супружеским имуществом вызывает возражения.

ВС указал если брак расторгли и сохранили режим совместной собственности, то сделки с таким имуществом регулирует уже не СК РФ, а нормы ГК о совместной собственности. Сделку можно оспорить по требованию участников совместной собственности. Мотив в таком случае- у участника  стороны сделки отсутствовали полномочия. Но суды требуют обосновать осведомленность другой стороны сделки о том, что у продавца не было полномочий на нее. То есть нужно доказать, что контрагент знал о том, что другой участник совместной собственности был против продажи имущества. Сделать это крайне сложно. Если бы закон к таким ситуациям тоже указал применять статью 173.1 ГК РФ, необходимо было бы доказать, что есть другой участник, который не давал согласия на сделку.

ВС указывал: если бывший супруг не согласен с продажей участка, необходимо проверить, знал ли об этом приобретатель. Такого рода подход приводит к необходимости максимально сокращать промежуток времени, когда супруги уже развелись, но по-прежнему имеют общую совместную собственность.