Комментарий к Пленуму Верховного суда РФ принял от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»
Основные положения нового постановления
Пленум в своем постановлении дал понятие «оспаривание кадастровой стоимости».
Оспаривать кадастровую стоимость – значит предъявлять любое требование, при удовлетворении которого эту стоимость могут изменить (абз. 4 п. 1 постановления № 28).
Чтобы определить кадастровую стоимость, проводят государственную кадастровую оценку, результаты которой вносят в кадастр недвижимости. Кадастровую стоимость также можно установить, оспорив результаты определения кадастровой стоимости.
Заявление нужно подавать в суд субъекта федерации по месту нахождения заказчика работ либо
государственного органа, определившего кадастровую стоимость.
Оспаривать кадастровую стоимость нужно по правилам производства по делам, которые возникают из публичных правоотношений, а с 15 сентября 2015 года – по правилам КАС РФ.
Кадастровую стоимость недвижимости может оспаривать заявитель, а после 15 сентября 2015 года – административный истец в судебном порядке (п. 2 постановления № 28).
Чтобы оспорить кадастровую стоимость, можно потребовать:
установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость;
изменить кадастровую стоимость в связи с недостоверностью сведений об объекте оценки, в том числе исправить техническую или кадастровую ошибку;
оспорить решения или действия (бездействие) комиссии.
Требования о пересмотре кадастровой стоимости нельзя рассматривать совместно с иными требованиями.(п. 5 постановления № 28).
При пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости может быть установлена рыночная стоимость такого объекта.
Такое заявление можно подать в суд не позднее пяти лет с даты ее внесения в кадастр, если на момент обращения в суд в кадастр не внесли:
очередные результаты определения кадастровой стоимости либо
сведения, связанные с изменением характеристик недвижимого имущества, которые повлекли и изменение кадастровой стоимости. Это следует из пункта 8 постановления № 28.
Кто может оспаривать кадастровую стоимость
Заявление, административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости могут подать юридические и физические лица, которые владеют объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Либо иные лица, если результаты определения кадастровой стоимости затронули их права и обязанности.
Кроме того, оспаривать кадастровую стоимость могут:
органы государственной власти и местного самоуправления – в отношении объектов недвижимости, находящихся в публичной собственности (они могут обратиться в суд по месту нахождения объекта);
бывший собственник объекта недвижимости, если результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности как налогоплательщика;
участник долевой собственности (он может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников);
арендаторы недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, если арендную плату исчисляют и из его кадастровой стоимости. Если арендную плату за пользование имуществом, находящимся в частной собственности, рассчитывают из кадастровой стоимости, то арендатор также вправе оспорить ее. Но только при условии, что собственник имущества в договоре либо в иной письменной форме дал согласие на такой пересмотр;
лица, которые имеют исключительное право выкупа или аренды участка, находящегося в публичной собственности (если выкупную цену или арендную плату исчисляют из кадастровой стоимости);
прокурор (он вправе обратиться в суд, оспаривая кадастровую стоимость в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, интересов РФ, субъектов РФ и муниципальных образований). Это следует из пункта 6 постановления № 28.
Кто может быть заинтересованным лицом при оспаривании кадастровой стоимости
Заинтересованными лицами, а после 15 сентября 2015 года административными ответчиками выступают (п. 7 постановления № 28):
государственный орган или орган местного самоуправления, которые утвердили результаты определения кадастровой стоимости;
государственный орган, который проводит кадастровую оценку;
орган, который обязан исправлять кадастровые и технические ошибки, если оспаривается кадастровая стоимость в связи с недостоверностью сведений об объекте;
комиссия и государственный орган, который проводит кадастровую оценку, – по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии.
Суд может привлечь к участию в деле и других лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты решением. Например, собственника, сособственника, бывшего собственника, соарендатора объекта недвижимости.
Досудебный порядок урегулирования спора
Что представляет собой досудебный порядок урегулирования спора о кадастровой стоимости
Досудебный порядок в этом случае означает, что юридическое лицо (орган государственной власти или местного самоуправления) предварительно (то есть до суда) обратилось в комиссию с заявлением. В связи с этим к заявлению в суд нужно приложить документы, которые подтверждают это. О соблюдении досудебного порядка свидетельствует:
решение комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо
документы, которые подтверждают то, что лицо обратилось в комиссию, но она не рассмотрела заявление в установленный срок. Это следует из пункта 9 постановления № 28.
Если комиссия не приняла заявление (например, в связи с тем, что отсутствует отчет о рыночной стоимости либо правоустанавливающие документы), то обращение в комиссию не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка.
Граждане не обязаны обращаться в комиссию. В отношении индивидуальных предпринимателей также не действуют нормы о досудебном порядке (п. 10 постановления № 28).
Какие сведения нужно считать недостоверными при пересмотре кадастровой стоимости
Недостоверными сведениями считают искаженные данные об объекте, на основании которых определяли его кадастровую стоимость (п. 13 постановления № 28). Например, если в перечне объектов недвижимости, которые подлежат кадастровой оценке, неправильно указали сведения об объекте либо оценщик:
неправильно определил условия, влияющие на стоимость объекта, то есть местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка и иные условия;
неправильно применил данные при расчете кадастровой стоимости;
не использовал сведения об аварийном состоянии объекта оценки.
Как недостоверные сведения об объекте недвижимости суд также расценивает:
кадастровые ошибки, которые повлияли на размер кадастровой стоимости;
технические ошибки, в результате которых неправильно внесли сведения о кадастровой стоимости в кадастр.
Что такое архивная кадастровая стоимость
Архивная кадастровая стоимость – это кадастровые сведения, которые ранее внесли в кадастр недвижимости (до пересмотра кадастровой стоимости). При изменении кадастровой стоимости информацию о таких кадастровых сведениях сохраняют.
Эти сведения также можно пересмотреть, но только при условии, что на дату обращения в комиссию или суд лицо имеет право на применение результатов этого пересмотра. Если суд установит, что архивная кадастровая стоимость не подлежит применению, то он прекращает производство по делу (п. 14 постановления № 28).
Кто должен доказывать недостоверность сведений об объекте недвижимости
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, а также величину его рыночной стоимости лежит на заявителе или административном истце. Это следует из пункта 19 постановления № 28.
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает, оно обязано доказать:
достоверность сведений об объекте недвижимости;
недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, которые представил заявитель;
иные обстоятельства, которые подтверждают его доводы.
Спор о пересмотре кадастровой стоимости можно урегулировать, заключив соглашение о примирении. Такое соглашение нужно обосновать доказательствами, например одним из отчетов об оценке недвижимости.
С какой даты применяют новую кадастровую стоимость
Установленную судом новую стоимость:
используют для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подали заявление о ее пересмотре, и
применяют до вступления в силу акта, который утвердил результаты очередной кадастровой оценки (при условии, что новую кадастровую стоимость внесли в кадастр). Это следует из пункта 28 постановления № 28.
Для иных целей, например, чтобы определить арендную плату и выкупную цену, новая кадастровая стоимость:
действует с 1 января календарного года, в котором подали заявление о ее пересмотре, и
применяется до даты, когда очередные результаты определения кадастровой стоимости внесли в кадастр.
Кроме этого, постановление № 28 уточнило:
какие документы нужно приложить к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости и последствия их отсутствия (п. 11 постановления № 28);
какая дата считается датой определения кадастровой стоимости (п. 12 постановления № 28);
как пересматривают кадастровую стоимость по заявлению участника долевой собственности (п. 17 постановления № 28);
когда вступают в силу акты, утверждающие результаты кадастровой оценки (п. 18 постановления № 28);
как применяют экспертизу об установлении кадастровой стоимости (п. 23 постановления № 28).