Оформление земли в собственность

оформление земли в собственность

Оформление земли в собственность- правоприменительная практика

Оформление земли в собственность в настоящее время является весьма дорогостоящим и трудоемким мероприятием. Законодатель на протяжении ряда лет принимал законодательные акты, направленные на упрощение процедуры оформления земли в собственность.

Развитие земельного законодательства и процедуры оформления земли в собственность.

В Советский период времени земельные участки предоставлялись гражданам и юридическим лицам на праве постоянного бессрочного пользования.
В 2001 году был принят Закон устанавливающий порядок оформления земли в собственность. Однако на практике массового оформления земли в собственность не произошло.

В последующем законодательно был закреплен свободный оборот земель и порядок переоформления права постоянного бессрочного пользования землей на право собственности либо на право аренды. В соответствии с п. 2 ст.3 ФЗ РФ от 25.10.2001 года № 137-ФЗ собственники были обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования до 1 июля 2012 года. За неисполнение этой обязанности законодатель установил административную ответственность. При принятии этого закона были учтены проблемы связанные с межеванием и уточнением границ земельных участков.

Но пользователи земли столкнулись с другой проблемой  высокой стоимости землеустроительных работ. В некоторых регионах стоимость землеустроительных работ сравнялась с рыночной стоимостью самих земельных участков. Сельскохозяйственные предприятия в связи с тяжелым экономическим положением вообще не могли себе позволить переоформление земли.

Пытаясь решить эту проблему, законодатель закрепил возможность передачи прав собственности или аренды, на земельные участки, минуя дорогостоящую процедуру межевания.
Если земельный участок был поставлен на кадастровый учет и имеет соответственно кадастровый номер, пользователь земли может без уточнения границ участка, переоформить на него права, без кадастрового паспорта предоставив для регистрации лишь кадастровую выписку на участок.

Проблемы оформления земли в собственность в настоящее время

Для  упрощения  процедуры переоформления земельного участка из права постоянного бессрочного пользования законодатель специально ввел исключение из общего порядка оформления земельных отношений. В соответствии п. 2.6 ст. 3 Закона N 137-ФЗ отказ в выдаче кадастрового паспорта земельного участка и предоставление кадастровой выписки о земельном участке не являются основанием для отказа в принятии решения о предоставлении земельного участка и заключении договора купли-продажи или договора аренды в отношении такого земельного участка.

В свою очередь Минэкономразвития России выпустило Приказ от 13.09.2011 N 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок». В п. 6 Перечня документов указано, что в случае, если заявление о приобретении прав на земельный участок подано с целью переоформления прав на него. то заявитель может представить лишь выписку из кадастра.

На практике названная норма оказалась в большинстве случаев неработающей. Органы власти, занимающиеся в оформлением земли в собственность отказывают в оформлении перехода прав если участок не прошел межевания. Свой отказ они мотивируют тем, что без проведения межевания имеется неопределенность объекта, который заявитель просит передать ему в собственность.

Оформление земли в собственность и судебная практика

Суды эту позицию государственных органов поддерживают и признают отказы госорганов правомерными. Свою позицию суды обосновывают ссылкой на ст.554 ГК РФ в которой закреплено, что описание местонахождения земельного участка, его границ, схематическое его изображение на карте, указание данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, является существенным условием договора купли-продажи.

Однако, совершенно непонятно, почему это требование распространяется судом на приобретение земли в случаях переоформления права постоянного бессрочного пользования в собственность. Кроме того, в указанной норме лишь говориться, что договор должен содержать сведения позволяющие установить предмет сделки, это возможно сделать и без межевания.

В то же время наметилась тенденция к изменению такой судебной практики. Так в п.2 я Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N установлено, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости.

Таким образом, Высшая судебная инстанция разъяснила, что, основополагающим признаком, инициализирующим земельный участок являться его кадастровый номер. При наличии кадастрового номера у участка все остальные его характеристики могут уточняться в ходе процедуры уточнения границ участка (п. 3 ст. 25 Закона N 221-ФЗ). Тем более что изменение площади участка, произошедшее в результате уточнения его границ, никак не влияет на права пользования этим участком.

Следует отметить, что законодательство не содержит требований обязательного уточнения границ участка перед переоформлением земли в собственность из права постоянного бессрочного пользования.

Из изложенного следует вывод, что для исполнения законодательной воли уполномоченные органы власти и судебные инстанции должны пересмотреть свою необоснованную позицию в части требования обязательного уточнения границ и проведения землеустроительных работ перед выкупом участка из права постоянного бессрочного пользования. Это существенно облегчит процедуру переоформления земель землепользователям и проведение земельной реформы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *