Возмещение убытков правообладателям земельных участков по новому

Возмещение убытков правообладателям земельных участков по новому

Правительство изменило порядок возмещения убытков правообладателям земельных участков  с 6 февраля 2022 года. Правила возмещения закреплены в  постановлении Правительства от 27.01.2022 года №59.  В соответствии с этими правилами состав убытков определяется исходя из необходимости полностью возместить убытки лицу, право которого нарушено. Установлены два открытых перечня составов убытков. В первый входят убытки, связанные с ограничением прав правообладателя участка и недвижимости на нем. Во второй Правительство включило убытки, связанные с ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. Теперь размер убытков определяйте по соответствующей формуле. Из перечня исключены убытки, причиненные временным занятием земельных участков.

По старым правилам, чтобы определить размер убытков, нужно было провести их рыночную оценку. По новым правилам она не нужна , если стороны заключили соглашение либо определили размер убытков по данным бухгалтерской отчетности или результатам экспертизы. Исключение составляют случаи, когда возник спор о стоимости недвижимости или прав на нее, а убытки связаны с уменьшением рыночной стоимости объекта или прекращением прав на него.

Определение  реального  размера ущерба

Реальный ущерб — это расходы, которые лицо, чье право было нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (п. 2 ст. 15 ГК). При определении размера реального ущерба должны учитываться совокупные расходы, необходимые для восстановления нарушенного права.

Размер реального ущерба, причиненного правообладателю земельного участка досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, — это сумма расходов, которые возникли у правообладателя в связи с таким прекращением. Она может состоять из расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пеней и расходов на проведение работ для реализации условий договора.

Упущенная выгода — это доходы, которые правообладатель недополучил из-за того, что его право было нарушено. Неполученный доход равен разнице между доходами, которые правообладатель мог бы получить от использования недвижимого имущества до и после наступления причины, повлекшей возникновение убытков.

Размер упущенной выгоды определяется в виде неполученного дохода на день восстановления нарушенного права по ставке рефинансирования ЦБ, действующей на день наступления причины, повлекшей убытки.

Если объект недвижимости находится в общей долевой собственности, размер убытков каждого из ее участников рассчитайте пропорционально доле в праве собственности

Возведенные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства могут не соответствовать ограничениям, установленным в границах зоны с особыми условиями использования территории. Тогда орган местного самоуправления вправе принять решение о сносе этих объектов в связи с их нахождением в такой зоне. Либо о приведении их параметров или видов их разрешенного использования в соответствие с ограничениями.

Размеры убытков, причиненных сносом, определяйте с учетом рыночной стоимости объекта на день, предшествующий принятию решения об установлении или изменении зоны. В состав убытков входят:

  1. сумма, на которую уменьшилась рыночная цена объекта;
  2. убытки, связанные с расторжением договора, заключенного собственником, нанимателем или арендатором жилья в отношении объектов недвижимого имущества;
  3. убытки, связанные с невозможностью исполнить обязательства перед третьими лицами.

Возместите расходы, связанные с временным пользованием иным жильем, переездом, поиском другого жилья и оформлением прав на него, досрочным прекращением обязательств по использованию прежнего жилья

Размер убытков, причиненных нанимателям жилых помещений по договорам соцнайма или найма жилых помещений муниципального жилфонда в МКД, определяйте исходя из расходов, связанных с изменением места проживания данных лиц и их переездом.

При возмещении убытков учитывайте срок, оставшийся до дня окончания договора социального найма, и право нанимателя на возобновление договора или его заключение на новый срок.

Порядок возмещения убытков

Возмещение убытков осуществляется на основании решения суда или соглашения:

  1. о выкупе земельного участка или иного объекта недвижимого имущества;
  2. предоставлении возмещения за прекращение прав на земельный участок;
  3. возмещении убытков. Возмещение убытков возможно как  в денежной так и натуральной форме. Если убытки причинили несколько лиц, то с каждым из них правообладатель заключает отдельное соглашение. Если убытки возникли в связи с решением установить или изменить зону с особыми условиями использования территории, правообладатель заключает соглашение с лицом, в связи с деятельностью которого принято это решение. Запрещено возмещение убытков, возникших по одним и тем же причинам, на основании нескольких соглашений.

Убытки, связанные с ограничением прав из-за установления защитной зоны объекта культурного наследия, определяются исходя из расходов, связанных с планируемым строительством, реконструкцией зданий и сооружений на участке. Иные убытки, связанные с ограничением прав, возмещаются со дня установления зоны охраны, но не позднее чем через два года с этого дня.

Убытки, связанные со строительством или реконструкцией на участке в период действия разрешения на строительство здания либо сооружения, из-за размещения которого установлена или изменена зона с особыми условиями использования, возмещаются со дня установления или изменения такой зоны. Иные убытки, связанные с ограничением прав, возмещаются по истечении одного года со дня введения объекта капстроительства в эксплуатацию либо со дня изменения зоны, если решение о нем принято до завершения этого срока. Если земельный участок был предоставлен с ограничениями прав на землю или обременениями земельного участка, возмещать убытки в связи с наличием таких ограничений не нужно.

Порядок заключения соглашения о возмещении убытков

Соглашение о возмещении убытков заключайте по требованию, которое муниципалитету предъявит правообладатель недвижимости или его представитель. Получив требование, в течение 60 календарных дней направьте правообладателю два подписанных экземпляра проекта соглашения. Что в него включить, посмотрите в списке ниже. Если по истечении 60-дневного срока вы не заключите соглашение с правообладателем, готовьтесь к судебному разбирательству. Если  вы не согласны с требованием, нужно уведомить правообладателя, что отказываетесь заключить соглашение и указать причину отказа.

Оформление выкупа земельного участка

Если в связи с установлением или изменением зоны с особыми условиями использования участок и недвижимость на нем стало невозможно использовать в соответствии с видами их разрешенного использования, муниципалитет выкупает этот участок и объекты. Заключите с собственником соглашение о выкупе. Одновременно нужно заключить соглашение о предоставлении возмещения за прекращение прав на земельный участок, если на нем расположен объект недвижимости, находящийся в собственности правообладателя участка.

Соглашение о выкупе должно содержать сведения о недвижимом имуществе, его выкупную цену и срок его передачи.

Порядок возмещения за прекращение прав на участок

Возмещение за прекращение прав на участок в связи с невозможностью использовать его в соответствии с указанным в ЕГРН видом разрешенного использования из-за установления или изменения зоны с особыми условиями допускается по решению суда или по соглашению. Соглашение заключают в отношении земельного участка, используемого на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды или безвозмездного пользования.

Размер убытков, причиненных установлением зоны с особыми условиями использования, уменьшается на размер платы за публичный сервитут, которую получил правообладатель участка

В течение 10 рабочих дней со дня, когда соглашение поступило в орган МСУ, последний должен принять решение о прекращении права постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения участком. Если речь идет об аренде или безвозмездном пользовании, направьте правообладателю уведомление о досрочном прекращении договора.

(0)