Определение рыночной стоимости земельного участка

Основным доказательством по делу об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка являлся отчет об определении рыночной стоимости земли на текущую дату, поскольку сведения в земельный кадастр вносились на основании судебного решения, но применялась новая кадастровая стоимость с 1 января следующего года, поскольку в НК РФ налоговый период принят в 1 год (в настоящее время это противоречие положительно разрешено судебной практикой, и применение новой кадастровой стоимости для целей налогообложения с даты вступления в законную силу судебного решения является вполне правомерным).

Несмотря на то что по сути кадастровая стоимость земли проявляется в виде «замороженной на 5-летний период» рыночной стоимости, определенной методами массовой оценки, все попытки применить рыночную стоимость земли на прошлые периоды с целью возврата излишне уплаченных земельных платежей успеха не приносили.

Судебная практика на этот счет была отрицательной. 25 июня 2013 года Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принял Постановление N 10761/11 по делу N А11-5098/2010, которое было опубликовано 19 сентября 2013 года, и с этой даты правоприменительная практика по применению п. 3 ст.66 ЗК РФ изменилась. Согласно указанному Постановлению при оспаривании величины кадастровой стоимости земли требовалось представлять в суд отчет о рыночной стоимости земли с датой оценки, соответствующей дате оценки кадастровой стоимости. В Ростовской области, как и в ряде других областей, кадастровая оценка проводилась по состоянию на 1 января 2007 года.

Особенности идентификации объектов оценки

Некоторые земельные участки, в отношении которых идут судебные споры, были образованы после 1 января 2007 года, то есть после даты проведения кадастровой оценки. Ошибки, как правило, возникают при разделении участков, уточнении границ и т.д.
Что делать, если участок поставлен на кадастровый учет, например, в 2010 году или в случае, когда проводится оценка на прошлую дату, участок фактически имеет площадь 0,9 гектара, а по состоянию на 1 января 2007 года его площадь была определена в 1,1 гектара?

Возникает естественный вопрос: как проводить оценку объекта на прошлую дату, если он еще не был образован, то есть не существовал?

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что и в этом случае оценка должна проводиться на дату определения кадастровой стоимости, «поскольку при определении кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, который был рассчитан в соответствии с теми данными, которые использовались при проведении государственной кадастровой оценки земель до существования нового участка, датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость нового участка, следует считать дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость преобразуемого участка».

Иными словами, если в кадастровом паспорте датой внесения в Единый государственный реестр земель указывается, например, 20 июля 2009 года, то оценку рыночной стоимости все равно надо проводить по состоянию на 1 января 2007 года.

Результаты рыночной оценки земли в Ростовской области, проводившейся 1 января 2007 года, принятые Арбитражным судом Ростовской области и утвержденные судебными решениями в качестве кадастровой стоимости, дают представление о том, что качество государственной кадастровой оценки, оставляет желать лучшего. Количество обращений в суд по поводу установления кадастровой стоимости земли в размере рыночной очень большое, причем ее рыночная стоимость в разы ниже кадастровой, и это наблюдается на всех территориях Ростовской области.

Для расчета рыночной стоимости земли оценщики преимущественно используют сравнительный подход. Однако применение методов прямого сравнения с аналогами осложняется тем, что сформировать надлежащую базу объектов-аналогов непросто, тем более что для этого необходимы актуальные данные, предшествующие дате оценки, то есть сведения за прошлые (3 — 5 — 7 лет) периоды. Кроме того, в регионах рынок свободных земельных участков представлен в основном предложениями о продаже небольших участков под индивидуальное жилищное и дачное строительство, встречаются предложения о продаже и сельскохозяйственных земель, земельных паев, а оценивать приходится земли населенных пунктов коммерческого и промышленного назначения. Таким образом, возникают сложности с применением методов прямого сравнения.

Несколько проще складывается ситуация на другом сегменте рынка — на рынке застроенных земельных участков. Здесь предложения о продаже производственных баз или коммерческих объектов как совокупности земельного участка и его застройки встречаются чаще. Именно по этой причине наибольшее распространение получили методы выделения и распределения, согласно которым на первом этапе с применением методов математической статистики рассчитывается стоимость единого объекта недвижимости (далее — также ЕОН) и затем из нее либо вычитается стоимость улучшений (выделение), либо она распределяется пропорционально наиболее типичной доле цены земельного участка в цене ЕОН.

Процедура начинается с формирования базы объектов-аналогов — застроенных земельных участков (ЕОН) с выделением удельных показателей и средневзвешенных по выборкам. Затем выборка формируется по критериям однородности, сегментируется по критериям ценообразующих факторов, и определяется степень влияния каждого из них. Далее из нее исключаются объекты с крайними значениями, нетипичными характеристиками, и она преобразуется в массив данных для расчета методом корреляционно-регрессионного анализа. Расчет можно проводить по нескольким характеристикам (аргументам), обычно от двух до четырех, что даст двух- или четырехмерное уравнение регрессии. При качественной работе на предварительных этапах формирования массива итоговые результаты расчетов по двум или большему количеству аргументов существенных отличий не имеют. Если отличия есть, значит, ошибки и небрежности надо искать на предыдущих этапах.

Для того чтобы определить величину рыночной стоимости земли, входящей в ЕОН, расчет проводится либо методом выделения, когда исключается стоимость строений (но здесь нужно помнить о наличии, кроме зданий и сооружений, внутриплощадочных сетей, элементов благоустройства и т.п., и если вы о них забыли, то их стоимость автоматически добавится к стоимости земли), либо методом распределения, основой которого является использование коэффициента «типичная доля цены земли в цене имущественного комплекса».

Особенности выделения и оценка степени влияния
ценообразующих факторов для земель промышленности

С проблемами выделения ценообразующих факторов для земель промышленности мы столкнулись давно, и еще в 2003 году (11 лет назад) на Конференции Кемеровского регионального отделения Российского общества оценщиков сделали доклад на тему «Анализ рынка производственных активов на примере имущественных комплексов». Позднее он был опубликован в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации» [7], и эта тема не потеряла актуальность до настоящего времени. В результате проведения этого анализа в отношении ценообразования имущественных комплексов предприятий нами был сделан вывод о взаимосвязи рынков сбыта продукции предприятий с фактором местоположения. Также была выявлена отрицательная обратная связь — чем шире рынок сбыта продукции предприятия, тем в меньшей степени на цену имущественного комплекса влияет фактор локального местоположения.
Кому-то этот фактор может показаться несущественным — причем тут рынки продукции, когда нужно анализировать сегмент земельной недвижимости. Оказывается, не так все просто. Структура рынка сбыта продукции влияет на структуру выручки и в конечном итоге на доходность предприятия. Транспортная составляющая коммерческих расходов для удаленных рынков сводит к практическому нулю влияние фактора локального местоположения, который мы усиленно отыскиваем при анализе локального рынка. Вывод: на цену имущественного комплекса крупного промышленного предприятия, будь то алюминиевый завод или табачная фабрика, расстояние до городского театра или до администрации города никакого влияния не оказывает.

Этот вывод оказался весьма полезным сегодня в условиях дефицита подтвержденной рыночной информации о сделках или предложениях о продажах на прошлую дату, в частности на 2006 год. Иными словами, для оценки крупных имущественных комплексов предприятий можно не ограничиваться локальным рынком и использовать информацию, полученную из других городов, регионов и по России в целом, если предприятие, использующее промышленный комплекс, поставляет свою продукцию в различные регионы нашей страны.

Анализ судебных решений по установлению кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости на основании п. 3 ст. 66 ЗК РФ позволяет сделать следующие выводы.
Во-первых, база может быть использована практикующими оценщиками в последующих работах по проведению оценки земли по состоянию на 1 января 2007 года, поскольку эти результаты определения рыночной стоимости признаны судом в качестве надлежащих доказательств, а отчеты об оценке — документами доказательственного значения.
Во-вторых, их необходимо учитывать как достоверные в ходе анализа соответствующих сегментов рынка при проведении оценочных работ.