ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Решение вопросов, связанных с определением состава общего имущества многоквартирного дома (далее — МКД) и отграничением его от индивидуальной собственности на помещение, не только вызывает сложности у судов, но и представляет трудность для самих собственников.
Относится ли балкон к общему имуществу дома или является продолжением помещения, к которому он примыкает? В судебной практике нет однозначного ответа. Строительное вмешательство в конструктивные части здания в основном квалифицируется судами как уменьшение общего имущества и требует получения согласия всех собственников (Постановление АС Волго-Вятского округа от 26.09.2014 по делу N А29-4836/2013), но встречаются и противоположные решения (Постановления ФАС Поволжского округа от 08.07.2013 по делу N А49-4887/2012; ФАС Северо-Западного округа от 06.06.2014 N Ф07-3483/2014 по делу N А56-13028/2013). Например, в спорах, связанных с установкой отдельного входа в нежилое помещение путем расширения балконного или оконного проемов, суды, выясняя, произошло ли уменьшение общего имущества дома, приходят к различным выводам. В результате складывается необычная для правопорядка ситуация, когда во Владимире балконы — это общее имущество (Определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 14.06.2012 по делу N 33-1630/2012), а в Краснодаре и Москве «балконы, лоджии являются частями квартиры и предназначены только для ее обслуживания и не отнесены законом к общему имуществу собственников многоквартирного дома» (Апелляционные определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22.12.2016 по делу N 33-34346/2016; Московского городского суда от 22.01.2015 по делу N 33-01672/2015).
Почему так происходит? Несмотря на то что действующее регулирование вряд ли можно назвать идеальным, оно весьма подробно определяет состав общего имущества МКД. Соответствующие положения содержатся в ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, разъяснениях ВС и ВАС РФ, а также во многих подзаконных нормативных актах. Удивительно, но при возникновении спора относительно принадлежности к общему имуществу той или иной части здания суды приходят к противоположным выводам, основываясь на одних и тех же нормах. Причина этого видится в отсутствии единых и понятных критериев разграничения и чрезмерном буквализме судов при применении положений закона.
Законодатель сделал слишком большой акцент на функциональном критерии определения состава общего имущества дома, который сформулирован в ст. 36 ЖК РФ как помещения и оборудование, «предназначенные для обслуживания более одного помещения». Данный критерий назвать достаточным нельзя, так как балкон обычно относится только к одному помещению, другие собственники не имеют к нему доступа. Если понимать этот критерий слишком широко, то все помещения окажутся общими — как минимум потому, что внутри них расположены трубы и прочие коммуникации, «обслуживающие более одного помещения». Поэтому большое значение для разграничения индивидуального и общего имущества приобретают другие критерии, которые должны быть найдены законодателем или судебной практикой.
В Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10.10.2017 года № 18-КГ-164 ВС не анализирует критерии разграничения индивидуального и общего имущества, а применяет прямое положение п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ о том, что ограждающие несущие и ненесущие конструкции относятся к общему имуществу. Для того чтобы у суда первой инстанции совсем не осталось варианта для промаха, приводится ссылка на подп. «в» п. 2 раздела I (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, где перечислены примеры ограждающих конструкций, среди которых значатся балконные и иные плиты.
К сожалению, в данном деле ВС РФ не стал опровергать аргумент суда первой инстанции об отсутствии доказательств нарушения прав соседей, хотя таковые налицо или, правильнее сказать, «на фасад». Монтаж козырька, увеличение балконной плиты и иное вмешательство в экстерьер здания ведет к изменению его внешнего вида и тем самым нарушает права остальных собственников помещений.
При рассмотрении этого гражданского дела судами первой и апелляционной инстанций произошла серьезная подмена понятий. Суды пришли к выводу об отсутствии нарушения прав собственников на общее имущество, поскольку все работы соответствовали техническим стандартам и не угрожали жизни и здоровью граждан. Однако они не учли, что необходимость согласия собственников помещений на изменение общего имущества дома связана не столько с безупречностью произведенных работ, сколько с запретом на произвольное строительное вмешательство. Безопасность измененных конструкций должна быть обеспечена и в случае, когда согласие собственников было получено надлежащим образом. При отсутствии такого согласия фактор безопасности сооружений не может легитимировать строительные изменения.
Еще одним препятствием для установления нарушения прав на общее имущество является ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, которая связывает необходимость получения согласия всех собственников помещений дома с уменьшением размера общего имущества. В делах, связанных с неправомерным строительным вмешательством в конструктивные части здания, некоторые судьи смотрят на данную норму скорее как математики, а не юристы, поскольку пытаются посчитать, насколько уменьшился размер общего имущества, и когда находят, что все стены дома остались на месте, перепланировка получает судебное признание.
В Постановлении ФАС Поволжского округа от 08.07.2013 N А49-4887/2012, по мнению суда, вследствие сноса части стены, демонтажа окон и образования отдельного входа уменьшения общего имущества не произошло, поскольку «при подсчете площади общего имущества в виде ограждающих конструкций не исключается площадь окон и дверей... не изменяется и площадь земельного участка, поскольку вследствие перепланировки квартиры к предпринимателю не переходит право собственности на земельный участок». Суд имеет в виду ситуацию, когда нарушитель взамен демонтированной части стены устанавливает что-то другое (окна, двери, крыльцо, которое занимает земельный участок), а последнее все равно будет входить в состав общего имущества, отсюда вывод о том, что его размер не изменился.
При подобной логике судов игнорируется необходимость получения согласия собственников, так как ст. 36 ЖК РФ читается следующим образом: «Если не произошло уменьшение общего имущества, согласие собственников не требуется». Представляется, что значение этой нормы все же несколько в ином: она закрепляет не необходимость получения согласия как такового, а единогласный способ принятия решения, поскольку любое неправомерное вмешательство в общее имущество не может быть произвольным и требует проведения общего собрания собственников. Более справедливым является понимание уменьшения как любого строительного вмешательства в общее имущество дома. Примечательно, что в комментируемом деле ВС РФ именно так толкует эту норму: «Требуется согласие всех собственников МКД, поскольку выполненными работами задето (выделено нами. — В.В.) общее имущество дома».
Закрепленный в ч. 4 ст. 29 ЖК РФ механизм, позволяющий суду сохранить помещение в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозы их жизни или здоровью, также не может подменять собой решение собрания собственников. Эта норма направлена на преодоление нарушений при согласовании перепланировки с органами местного самоуправления, когда таковые не были связаны с изменениями общего имущества.
Таким образом в практике российских судов до сих пор не сложилось единого похода к решению вопросов разграничения индивидуального и общего имущества в многоквартирных домах, суды по-разному толкуют ст. 36 ЖК РФ, и эти отклонения приводят к диаметрально противоположным решениям.
При перепланировке помещения необходимо различать гражданско-правовые вопросы получения согласия собственников на строительное вмешательство в конструктивные части здания и процедуру ее согласования муниципальными органами, — последняя не должна поглощать автономность гражданско-правового сообщества МКД.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *