УЗАКОНИТЬ САМОСТРОЙ
В настоящее время законодатель остановил массовый снос самовольно возведенной недвижимости. Законодатель встал на защиту добросовестных приобретателей и исключил определенные постройки из числа самовольных. Теперь собственника освобождается от ответственности, если будет установлено, что он не знал и не мог знать об ограничениях использования земельного участка. Часто органы власти принуждали сносить постройку, на которое лицо получило все разрешения. Теперь если застройщик вел строительство, например, в охранной зоне, в границах которой запрещено строительство, при том, что информация об ограничениях отсутствовала в свободном доступе и застройщик не мог знать о них, то объект не может быть признан самостроем.
Законный самострой.
Теперь есть основания, при которых самострой сносить нельзя., а собственник объекта недвижимости построенного с нарушениями может его легализовать. Раньше местные власти принуждали граждан сносить такие постройки, даже если это было единственное жилье, признавая его самовольно построенным. Добросовестный приобретате ль мог столкнуться с такой проблемой уже после покупки недвижимости. И часто в таком случае добиться реальной компенсации от продавца невозможно.
Законодатель внес изменения в правовое регулирование самовольного строительства и отступил от жесткой позиции, которая действовала в этой сфере.
Теперь уточнено определение самовольной постройки, а также добавлено разъяснение о том, что к ней не относится. Раньше органы власти признавали постройку самовольной, даже если на момент начала строительства определенные нормы и правила не действовали либо на момент выявления самостроя утратили свою силу
Административный порядок сноса
Перечень случаев, когда можно снести самовольную постройку в административном порядке, теперь сокращен.
Законодатель установил ситуации, когда самовольную постройку можно снести только в судебном порядке... Это следующие случаи:
- право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРН или признано судом;
- на недвижимое имущество если ранее суд отказал в удовлетворении исковых требований о сносе;
- многоквартирного, жилого дома, в том числе садового;
- здания, сооружения или другого строения, созданного без разрешения на строительство до 14 мая 1988 года;
- здания, сооружения или другого строения, созданного на земельном участке без правоустанавливающих документов до 30 октября 2001 года.
Органы местного самоуправления имеют право настоять на сносе сооружения, если постройка угрожает жизни и здоровью граждан или расположена в зоне с особыми условиями строительства. Однако в этом случае собственнику должны быть компенсированы убытки за счет государства.
В законе закреплены три условия при наличии которых снос объектов индивидуального жилищного строительства не допускается:
- право на ИЖС было зарегистрировано до 0.09 2018 года;
- нет отклонения от предельных параметров разрешенного строительства;
- объект ИЖС расположен на земельном участке, который принадлежит на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов. Даже в случае перехода прав на такие объекты после 01.09.2018.
Эта норма распространяется на объект ИЖС, если земельный участок, на котором он расположен:
1.предназначен для ИЖС;
- находится в границах населенных пунктов;
- предназначен для ведения личного подсобного хозяйства;
4 создан на дачных и садовых земельных участках, а сам объект — жилой дом или жилое строение.
Легализация самостроя
С учетом правил землепользования и застройки, документации по планировке территории или обязательных требований к параметрам постройки, предусмотренных законом. После устранения недочетов можно оформить право собственности. Срок для такой легализации — от 6 месяцев до 3 лет в зависимости от характера самоволки. Если постройку невозможно исправить, то будет принято решение о ее сносе (абз. 3 п. 3, п. 3.1, п. 4 ст. 222 ГК).
Ранее законодатель предусматривал только два варианта трансформации самостроя: легализация путем признания права собственности через суд либо снос. Теперь орган местного самоуправления может принять решение о приведении самовольной постройки в соответствие с требованиями, если такая постройка:
- расположена на земельном участке, на котором не допускается строительство такого объекта из-за вида разрешенного использования и зоны с особыми условиями использования территории;
- возведена без разрешения на ее строительство при условии, что границы зоны с особыми условиями использования и необходимость получения застройщиком разрешения были установлены на дату начала строительства.
Применение нового способа узаконения самостроя
- Собственник земельного участка или субъект иного вещного права, законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самостроя, обращается в суд или орган местного самоуправления. Сам застройщик может лишь обратиться в суд с требованием о признании права собственности, если самостоятельно исправит постройку. Но этот способ существовал и до изменений ст. 222 ГК РФ.
- Суд или ОМС принимает решение о сносе или приведении постройки в соответствие с требованиями...
- После истечения срока комиссия должна проверить исполнение решения и выдать заключение/разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
- Регистрация права собственности на объект недвижимости на общих основаниях.
Обратите внимание, что в ГК нет информации о проверке самостроя после его реконструкции, поэтому остается ждать практику. Возможно, это будет делать федеральный или региональный орган исполнительной власти либо ОМС, которые выдают разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.