Судебная практика по вопросам самовольного строительства 

Недавно Верховный суд обобщил практику по спорам связанным с самовольным строительством. Общие моменты этого документа сводятся к следующему. 

 Возможные варианты оформления самовольной постройки в собственность

Если участок находится  в собственности застройщика, то дом можно оформить двумя способами – без суда или через суд.

 Вариант без суда – в упрощенном порядке, по так называемой дачной амнистии (ст. 25.3 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – закон № 122-ФЗ). Упрощенный вариант распространяется не только на случаи, когда дом построен на участке, предназначенном для дачного хозяйства или садоводства (на территории дачного или садового товарищества, дачного строительного кооператива), но и когда дом возведен на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства (приусадебном участке). В зависимости от вида строения (например, жилой дом или дачный домик) и вида разрешенного использования участка (дачное хозяйство или жилищное строительство и т. д.) есть разница в некоторых нюансах, но в целом процедура заключается в обращении в территориальное управление Росреестра с определенными документам, среди которых главный – документ о праве собственности на земельный участок. При этом разрешение на строительство не требуется.

Если внесудебный порядок не дал результатов, то есть когда орган Росреестра отказал в регистрации права или не получилось собрать некоторые документы (например, иногда нужна справка дачного кооператива о том, что при строительстве не было выхода за границы участка, но из-за какого-то конфликта эту справку не дают), то остается только второй вариант- судебный порядок.

 Если дом  является объектом капстроительства, а не каким-нибудь щитовым хозблоком, то есть это объект, на возведение которого требовалось разрешение на строительство, и он не подпадал под исключения, названные в ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса, то факт его строительства без разрешения означает, что дом является самовольной постройкой. Легализовать ее, то есть добиться признания права собственности на такую постройку можно через суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ), и потом на основании судебного решения зарегистрировать право собственности в Росреестре. 

Условия легализации самовольной постройки  через суд

Есть четыре условия для легализации самовольной постройки. Если не будет соблюдено хотя бы одно из них, то в иске о признании права собственности на самовольную постройку будет отказано. Первые три условия названы в пункте 26 постановления Пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности, а также в утвержденном Верховным судом 19.03.14 Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

Во-первых, суд проверяет, не было ли существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и не создает ли спорная постройка угрозу жизни и здоровью граждан. То есть, чтобы легализовать постройку, требуется доказать, что она возведена с соблюдением всех правил и ее единственная проблема – отсутствие формального разрешения на строительство. Но чтобы подтвердить это, требуется либо собрать заключения от всех компетентных органов, либо провести комплексную судебно-техническую экспертизу в рамках судебного процесса (п. 26 постановления № 10/22, обзор от 19.03.14).

Второе условие – истец должен до обращения в суд предпринять возможные меры к оформлению постройки во внесудебном порядке (попытаться получить разрешение на строительство, провести необходимые согласования или оформить дачную амнистию). Если таких попыток не было, то в иске будет отказано. То есть предполагается, что судебная легализация самовольной постройки – это последняя мера после того, как исчерпаны все возможные административные меры (уполномоченные органы отказались узаконивать постройку).

Третье условие – спорная постройка не должна нарушать права и охраняемые законом интересы третьих лиц (в первую очередь, соседей).

Четвертое условие – возведение постройки не должно противоречить целевому назначению земельного участка или правилам градостроительного зонирования, установленным для данной территории.

На практике у людей возникают конфликты с соседями, которые самовольно возводят на своих земельных участках какие-либо строения которые создают пожароопасность, затеняют попадание солнечного света, нарушают границы земельного участка и т.д. Что можно сделать в таких ситуациях?

В таких случаях следует подать иск о признании возводимого строения самовольной постройкой и обязать соседей снести его. Такой иск может подать любой, кто считает, что его права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки (п. 22 постановления № 10/22).

Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства и т. д. (обзор от 19.03.14). Поэтому вам нужно доказать, что строительство бани нарушает противопожарные или иные нормы или по другим причинам создает опасность вашей жизни и здоровью. Значит, лучше начать с приглашения инспектора из государственной противопожарной службы, чтобы он установил и зафиксировал факт нарушений. Кстати, обращаясь в суд, вы можете сразу попросить его в качестве меры обеспечения иска запретить осуществление строительных работ (обзор от 19.03.14). Тогда есть шанс, что стройку заморозят еще до итогов судебного спора.

  Можно ли узаконить самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке по приобретательной давности

 Если жилой дом был когда-то  возведен на  части  соседнего пустующего земельного участка без необходимых разрешений то вопрос об узаконении постройки может быть решен только через суд.

 Если   собственники соседнего земельного участка  не объявились, никаких претензий по поводу возведенной постройки не предъявляют, т.е. этот участок практически заброшен, то легализовать дом не получится, так как в силу положений п.3 ст.222 ГК РФ легализовать можно только самовольную постройку, которая возведена на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. То есть не соблюдается одно из обязательных условий для легализации самовольной постройки. Хотя в Гражданском кодексе есть такое основание для признания права собственности, как приобретательная давность, в этом случае длительный срок фактического владения домом не поможет.

По приобретательной давности  признания права собственности на недвижимость можно добиться только в случаях когда лицо построившее строение  добросовестно, открыто и непрерывно владело в течение 15 лет как своей собственной. Но, по мнению Верховного суда, приобретательная давность не распространяется на самовольные постройки, расположенные на неправомерно занимаемом земельном участке. Более того, самовольную постройку нельзя легализовать через приобретательную давность, даже если эта постройка возведена на собственном участке. Считается, что в этом случае не выполняется обязательное условие о добросовестности владения (затевая стройку без разрешения, застройщик знает, что действует незаконно).

 Конфликт с соседями  по поводу самовольной постройки

 Нередко граждане возводят на своих земельных участках вспомогательные строения без соответствующего разрешения. Об этом узнает сосед, с которым давние конфликтные отношения и он начинает угрожать, что заставит  через суд снести строение.

В таких случаях сосед  сможет добиться сноса самовольного строения только если докажет, что эта постройка каким-либо образом существенно  нарушает его права. Факт самовольного возведения строения  сам по себе еще не  является безусловным основание для его сноса. Даже если будет установлено, что при возведении гаража были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, это тоже не будет автоматически означать необходимость его сноса. Основанием для удовлетворения требования о сносе самовольной постройки является только существенность и неустранимость допущенных нарушений (обзор от 19.03.14).

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь за собой уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. Другими словами, если самовольная постройка не создает никаких серьезных неудобств соседям и другим лицам, не угрожает их безопасности и безопасности соседних строений, то суд не может обязать в снести его только потому, что он построен без разрешения.

Кроме того, Верховный суд разъяснил, что суды должны учитывать ст. 10 ГК РФ, которая не допускает действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах. А если ваш сосед попытается подать иск о сносе самовольного строения, не имея для этого никаких объективных причин, то это будет именно злоупотребление правом.

Как узаконить квартиру в многоквартирном доме купленную у застройщика

Очень часть граждане покупают квартиры у застройщика многоквартирного дома, который  еще не оформил свои права на земельный участок. Позже выясняется, что разрешение на строительство жилого дома на этом земельном участке застройщику  не выдавалось, при строительстве многоквартирного дома были нарушены градостроительные и иные  нормы.

В такой ситуации оформить право собственности на квартиры не получится даже через суд. Эта ситуация отличается от тех, когда застройщик получил разрешение на строительство, но просто затягивает срок сдачи дома в эксплуатацию (в этом случае действительно есть возможность оформить квартиры через суд).

Как разъяснил Верховный суд (обзор от 19.03.14), действующим законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки. В вашем случае весь многоквартирный дом в целом считается самовольной постройкой, а значит, признать в судебном порядке право собственности на отдельные помещения в нем (квартиры) невозможно. Кроме того, у покупателя квартиры нет права предъявлять такой иск еще и потому, что земельный участок под спорным объектом ему не принадлежит, а это одно из условий легализации самовольной постройки.

Только сам застройщик при наличии права собственности на земельный участок, на котором он построил дом, и при соблюдении иных обязательных условий для легализации самовольной постройки может попытаться добиться признания своего права собственности на дом через суд. Это возможно лишь при условии, что нарушения градостроительных и строительных норм и правил, из-за которых ему отказали в выдаче разрешения на строительство и введении дома в эксплуатацию, не имеют существенного характера и носят устранимый характер (см. обзор от 19.03.14). Только после  оформления застройщиком права собственности на  возведенный дом, лица купившие у него квартиры могут пытаться отстоять свои права на квартиры.

Если же застройщик не собирается даже попытаться легализовать дом или он обратится в суд с этой целью, но суд ему откажет, то покупатели квартир могут  потребовать от застройщика только возврата денег.

В таких случаях договор купли-продажи квартиры  изначально является незаконным, так как застройщик, который возвел самовольную постройку, не получает на нее право собственности и не может ею распоряжаться, следовательно,  застройщик вообще не имел права продавать квартиры в этом доме.

ФЗ от 31.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке (п. 12 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного суда 04.12.13).

С 01.09.2015 года процедура признания права собственности на самовольную постройку еще более усложнится в связи с изменениями в ст.222 ГК РФ. С указанной даты истца будет необходимо доказать соблюдением ими  еще двух условий:

1. Имеющиеся у истца право на земельный участок позволяет ему возводить на нем постройки;
2. Постройка должна отвечать требованиям установленным в правилах землепользования и застройки.      Таким образом, теперь сохранение самовольной постройки возможно при наличии трех обязательных условий : 1. строение возведено на земельном участке, на котором допускается возведение строений. 2. на момент обращения в суд постройка соответствует требованиям, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, имеющиеся в других документах. 3.сохранение постройки не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровья людей.