Взыскание убытков с оценщика за неправильно определенную стоимость объекта недвижимости

Закон предъявляет к оценщику требование об обязательном страховании ответственности (ст. 24.7 Федерального закона от 29.07.98 135-ФЗ Если оценка была неверной необходимо предъявлять требование о взыскании убытков к страховой компании в пределах страховой суммы (п. 4 ст. 931 ГК РФ). Но суд не откажет в иске,если заявитель укажет в качестве ответчика оценщика. Недостоверность рыночной стоимости устанавливается судебным актом по другому спору, например, в ходе рассмотрения дела о стоимости объекта. Такой судебный акт будет иметь преюдициальное значение. Установить неверное определение рыночной стоимости может судебное решение о признании недостоверным отчета об оценке или судебный акт, предписывающий заключить договор купли-продажи объекта недвижимости по рыночной цене.

О недостоверности отчета об оценке недвижимости также свидетельствуют неполные, противоречивые и недостоверные данные в отчете об объекте.

Суды не примут во внимание судебный акт по другому делу, если спор касался не только цены, но и других условий договора купли-продажи. Если суд признает отчет недостоверным, но не установит неправомерные действия оценщика, взыскать убытки не получится. Чтобы суд удовлетворил иск о взыскании убытков, необходимо удостовериться, что судебный акт, который признал стоимость в отчете завышенной, установил противоправность поведения оценщика.

Недостоверность отчета об оценке рыночной стоимости, определенная независимым оценщиком, сама по себе не свидетельствует о наличии элементов противоправного поведения как оценщика, так и других лиц.

Оценщик составляет отчет исходя из переданной ему документации. Встречаются ситуации, когда продавец предоставляет неполные сведения об объекте недвижимости. Тогда доказать вину оценщика и привлечь его к ответственности не удастся. Признавая отчет об оценке недостоверным, суд может не найти признаки противоправного поведения в действиях оценщика и отказать в иске.

Если стоимость объекта в отчете об оценке вызывает сомнения, необходимо ее оспаривать. Сделать это нужно до заключения договора, в котором указывается такая цена. В противном случае суд придет к выводу, что покупатель согласился с предложенной ценой, и откажет в иске.

Причинная связь между наступлением вреда и действиями оценщика

Заявленные истцом убытки должны находиться в причинно-следственной связи с действиями оценщика.
В отчете оценщика цена объекта недвижимости должна соответствовать его рыночной стоимости Если невозможность заключить договор купли-продажи объекта возникла по вине покупателя, причинно-следственная связь не образуется. В такой ситуации взыскать убытки, вызванные недостоверным отчетом оценщика, не получится. Поэтому, прежде чем подавать иск о взыскании убытков, необходимо проанализировать все обстоятельства. Нужно определить, какие причины помешали выкупить помещение и привели к дополнительным арендным платежам. Например, если арендатор, обладающий преимущественным правом выкупа, не направил вовремя протокол разногласий или допустил процессуальные ошибки при подаче иска, взыскать убытки не получится.

Таким образом, основанием для применения к оценщику ответственности в виде убытков считается совокупность условий: факт причинения убытков, наличие причинной связи между понесенными убытками и действиями ответчика, документально подтвержденный размер убытков.

Чтобы взыскать убытки, необходимо подтвердить их размер и обосновать период начисления. Расходы можно подтвердить, например, с помощью платежных документов, которые помогут доказать внесение арендной платы. Если арендатор, имеющий преимущественное право на выкуп помещения, не обоснует период начисления и суммы понесенных расходов, суд откажет в иске.

Заявляя требование о взыскании убытков, необходимо указать и обосновать период начисления.