Ипотеку не зарегистрировали — как добиться залогового статуса в банкротстве

Ипотеку не зарегистрировали — как добиться залогового статуса в банкротстве

Как правило, суды считают незарегистрированную ипотеку основанием для отказа в признании залогового статуса кредитора. Однако, АС Московского округа в деле № А40-52617/2017 изменил эту практику.

Суть дела в следующем. Банк и должник заключили договор залога земельного участка в обеспечение обязательств третьего лица по кредитным договорам. Ипотека не регистрировалась, соответственно, залог в пользу банка не возник. Банк обратился к должнику с требованиями представить документы, а также обеспечить явку представителя для предъявления совместного заявления о регистрации ипотеки. В связи с уклонением должника банк предъявил иск о регистрации ипотеки на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ. Суд постановил осуществить государственную регистрацию ипотеки в пользу банка (постановление 9ААС от 17.07.2018 по делу № А40-208856/2016).

Должник впал в банкротство. Банк подал заявление о включении своих требований в реестр как обеспеченных залогом. На дату рассмотрения заявления судом запись в ЕГРН о регистрации ипотеки в пользу банка отсутствовала.

Суд первой инстанции отказал в признании требований банка обеспеченными залогом, так как квалифицировал договоры залога  ничтожными в связи с несоблюдением требования о государственной регистрации. Апелляция  эту позицию подтвердила.

Однако,  кассационная инстанция пришла к иным выводам. Решение су первой инстанции было отменено, а  дело  направлено на новое рассмотрение. Кассация согласилась с тем, что ипотека может быть установлена только в отношении недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в установленном порядке, однако, суд учел доказанность факта заключения договора залога и наличие судебного акта о регистрации договора в связи с недобросовестным уклонением должника от регистрации. Учитывая негативные последствия пропуска срока на предъявление требований, суд счел, что основания для отказа в признании требований, обеспеченных залогом, отсутствуют.

Из описанного следует, что для получения залогового статуса в отсутствие регистрации ипотеки кредитору необходимо доказать два обстоятельства:

  1. факт заключения договора залога в надлежащей форме;
  2. наличие решения суда о регистрации ипотеки.

Что нужно делать кредитору в таких случаях:

В настоящее время договор залога считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. При этом закреплено требование об обязательной регистрации ипотеки как обременения, которая осуществляется на основании совместного заявления сторон договора залога. В случае уклонения одной из сторон от регистрации требование о регистрации ипотеки как обременения можно заявить:

1.в порядке ч. 7 ст. 15 Закона о государственной регистрации недвижимости, предусматривающей, что при уклонении одной из сторон от регистрации переход права собственности регистрируется на основании решения суда по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством об исполнительном производстве, — также по требованию судебного пристава;

  1. по аналогии п. 3 ст. 551 ГК РФ с учетом разъяснений пленумов ВС и ВАС, предусматривающих содержательно близкий механизм в отношении договора купли-продажи, в случае уклонения одной из сторон от регистрации перехода права собственности на недвижимость...

п. 61 постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29.04.2010 № 10/22

  1. по аналогии п. 2 ст. 165 ГК РФ, предусматривающего право предъявить требование о регистрации сделки при уклонении одной из сторон.

В предмет доказывания по иску о регистрации входят следующие обстоятельства:

  1. факт заключения договора залога в надлежащей форме (наличие соглашения по всем существенным условиям, соответствие требованиям, предъявляемым к договорам ипотеки);
  2. факт уклонения другой стороны от регистрации ипотеки (непредставление документов, необходимых для регистрации, неявка в регистрирующий орган).

Факт уклонения от регистрации может выражаться как в отказе от обращения другой стороны в регистрирующий орган, так и в ее бездействии. Чтобы доказать факт уклонения, целесообразно перед предъявлением иска направить другой стороне требование обеспечить явку представителя в регистрирующий орган либо представить доверенность с правом предъявить в регистрирующий орган документы от имени другой стороны. При неисполнении этих условий факт уклонения от регистрации налицо.

Момент возникновения права залога. Ипотека по договору залога возникает с даты внесения записи об обременении соответствующего объекта недвижимости в реестр. Решение об удовлетворении иска о регистрации не является судебным актом о признании права, а только заменяет волеизъявление уклоняющейся от регистрации стороны. Таким образом, регистрация обременения при удовлетворении судом требований о регистрации ипотеки осуществляется в общем порядке с тем лишь изъятием, что решение суда подменяет собой заявление уклоняющейся стороны.

Срок исковой давности по иску о государственной регистрации сделки составляет один год. Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от регистрации.

Таким моментом может выступать дата, в которую:

1.другой стороне было предложено явиться в регистрирующий орган для представления совместного заявления о регистрации, но сторона не явилась;

2.сторона предлагала другой стороне представить документы для регистрации, но та не исполнила требование.

Какие здесь судебные риски?

  1. 1. Самым распространенным способом защиты от иска о регистрации является заявление о применении исковой давности. В случае истечения срока исковой давности нужно проанализировать действия уклоняющейся от регистрации стороны с даты заключения сделки на предмет исполнения обязанностей по договору залога.

Например, уплата госпошлины за регистрацию обременения или совершение иных действий свидетельствует об исполнении обязанностей по договору залога. В этом случае заявление о применении срока исковой давности можно квалифицировать как злоупотребление правом, что повлечет применение принципа «эстоппель», запрещающего противоречивое поведение. Соответственно, сторона лишится права на применение срока исковой давности.

  1. При залоге недвижимого имущества ипотека возникает с момента государственной регистрации. Отсутствие регистрации свидетельствует, что залог объектов недвижимости не возник и кредитор не вправе претендовать на признание своих требований как обеспеченных залогом.

Аналогичные последствия для кредитора наступали в условиях предъявленного, но не рассмотренного регистрирующим органом совместного заявления сторон о регистрации ипотеки. А также в случае регистрации ипотеки после предъявления заявления о включении требований в реестр, но до рассмотрения обособленного спора по существу.

Таким образом, даже при удовлетворении требований по иску о регистрации, но до государственной регистрации ипотеки суд может указать, что ипотека в пользу кредитора не возникла, и отказать в удовлетворении требований.

В этом случае кредитору целесообразно привести следующие доводы. С учетом негативных последствий пропуска срока на предъявление кредиторами требований при наличии решения о регистрации суд вправе считать имущество находящимся в залоге до государственной регистрации обременения. В этом случае кредитор имеет притязание на залоговое обременение в будущем и не лишается залогового приоритета в банкротстве. Аналогичный подход суды применяют при разрешении споров о залоге будущей недвижимости в отношениях, связанных с участием в долевом строительстве.

  1. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее регистрации. В связи с этим суды указывают, что в отсутствие сведений о регистрации залогодержатель не вправе противопоставлять свои залоговые права третьим лицам, не осведомленным о таком залоге, в том числе и конкурсным кредиторам должника.

Однако, следует учитывать, что принцип непротивопоставимости необходим для регулирования отношений между лицами, имеющими сходные или несовместимые права на одну и ту же вещь. Он применяется в отношении добросовестных лиц, полагавшихся на запись об отсутствии ипотеки и получивших то или иное право в отношении вещи, а не всех лиц вообще.

Принцип непротивопоставимости имеет существенное значение при разрешении споров с лицами, которые имеют также вещные права на спорное имущество. Однако, он не должен выступать основанием для отказа в признании требований обеспеченными залогом в рассматриваемых обстоятельствах.

Таким образом, в отсутствие регистрации ипотеки кредитор может добиться залогового статуса при наличии двух условий:

1.заключения договора залога в надлежащей форме;

  1. принятия судом решения о регистрации ипотеки.

В этом случае суд вправе считать имущество находящимся в залоге до регистрации обременения для целей реализации кредитором залогового статуса. Полноценное право залога возникнет у кредитора с момента регистрации обременения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *