Ипотеку не зарегистрировали — как добиться залогового статуса в банкротстве
Как правило, суды считают незарегистрированную ипотеку основанием для отказа в признании залогового статуса кредитора. Однако, АС Московского округа в деле № А40-52617/2017 изменил эту практику.
Суть дела в следующем. Банк и должник заключили договор залога земельного участка в обеспечение обязательств третьего лица по кредитным договорам. Ипотека не регистрировалась, соответственно, залог в пользу банка не возник. Банк обратился к должнику с требованиями представить документы, а также обеспечить явку представителя для предъявления совместного заявления о регистрации ипотеки. В связи с уклонением должника банк предъявил иск о регистрации ипотеки на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ. Суд постановил осуществить государственную регистрацию ипотеки в пользу банка (постановление 9ААС от 17.07.2018 по делу № А40-208856/2016).
Должник впал в банкротство. Банк подал заявление о включении своих требований в реестр как обеспеченных залогом. На дату рассмотрения заявления судом запись в ЕГРН о регистрации ипотеки в пользу банка отсутствовала.
Суд первой инстанции отказал в признании требований банка обеспеченными залогом, так как квалифицировал договоры залога ничтожными в связи с несоблюдением требования о государственной регистрации. Апелляция эту позицию подтвердила.
Однако, кассационная инстанция пришла к иным выводам. Решение су первой инстанции было отменено, а дело направлено на новое рассмотрение. Кассация согласилась с тем, что ипотека может быть установлена только в отношении недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в установленном порядке, однако, суд учел доказанность факта заключения договора залога и наличие судебного акта о регистрации договора в связи с недобросовестным уклонением должника от регистрации. Учитывая негативные последствия пропуска срока на предъявление требований, суд счел, что основания для отказа в признании требований, обеспеченных залогом, отсутствуют.
Из описанного следует, что для получения залогового статуса в отсутствие регистрации ипотеки кредитору необходимо доказать два обстоятельства:
- факт заключения договора залога в надлежащей форме;
- наличие решения суда о регистрации ипотеки.
Что нужно делать кредитору в таких случаях:
В настоящее время договор залога считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. При этом закреплено требование об обязательной регистрации ипотеки как обременения, которая осуществляется на основании совместного заявления сторон договора залога. В случае уклонения одной из сторон от регистрации требование о регистрации ипотеки как обременения можно заявить:
1.в порядке ч. 7 ст. 15 Закона о государственной регистрации недвижимости, предусматривающей, что при уклонении одной из сторон от регистрации переход права собственности регистрируется на основании решения суда по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством об исполнительном производстве, — также по требованию судебного пристава;
- по аналогии п. 3 ст. 551 ГК РФ с учетом разъяснений пленумов ВС и ВАС, предусматривающих содержательно близкий механизм в отношении договора купли-продажи, в случае уклонения одной из сторон от регистрации перехода права собственности на недвижимость...
п. 61 постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29.04.2010 № 10/22
- по аналогии п. 2 ст. 165 ГК РФ, предусматривающего право предъявить требование о регистрации сделки при уклонении одной из сторон.
В предмет доказывания по иску о регистрации входят следующие обстоятельства:
- факт заключения договора залога в надлежащей форме (наличие соглашения по всем существенным условиям, соответствие требованиям, предъявляемым к договорам ипотеки);
- факт уклонения другой стороны от регистрации ипотеки (непредставление документов, необходимых для регистрации, неявка в регистрирующий орган).
Факт уклонения от регистрации может выражаться как в отказе от обращения другой стороны в регистрирующий орган, так и в ее бездействии. Чтобы доказать факт уклонения, целесообразно перед предъявлением иска направить другой стороне требование обеспечить явку представителя в регистрирующий орган либо представить доверенность с правом предъявить в регистрирующий орган документы от имени другой стороны. При неисполнении этих условий факт уклонения от регистрации налицо.
Момент возникновения права залога. Ипотека по договору залога возникает с даты внесения записи об обременении соответствующего объекта недвижимости в реестр. Решение об удовлетворении иска о регистрации не является судебным актом о признании права, а только заменяет волеизъявление уклоняющейся от регистрации стороны. Таким образом, регистрация обременения при удовлетворении судом требований о регистрации ипотеки осуществляется в общем порядке с тем лишь изъятием, что решение суда подменяет собой заявление уклоняющейся стороны.
Срок исковой давности по иску о государственной регистрации сделки составляет один год. Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от регистрации.
Таким моментом может выступать дата, в которую:
1.другой стороне было предложено явиться в регистрирующий орган для представления совместного заявления о регистрации, но сторона не явилась;
2.сторона предлагала другой стороне представить документы для регистрации, но та не исполнила требование.
Какие здесь судебные риски?
- 1. Самым распространенным способом защиты от иска о регистрации является заявление о применении исковой давности. В случае истечения срока исковой давности нужно проанализировать действия уклоняющейся от регистрации стороны с даты заключения сделки на предмет исполнения обязанностей по договору залога.
Например, уплата госпошлины за регистрацию обременения или совершение иных действий свидетельствует об исполнении обязанностей по договору залога. В этом случае заявление о применении срока исковой давности можно квалифицировать как злоупотребление правом, что повлечет применение принципа «эстоппель», запрещающего противоречивое поведение. Соответственно, сторона лишится права на применение срока исковой давности.
- При залоге недвижимого имущества ипотека возникает с момента государственной регистрации. Отсутствие регистрации свидетельствует, что залог объектов недвижимости не возник и кредитор не вправе претендовать на признание своих требований как обеспеченных залогом.
Аналогичные последствия для кредитора наступали в условиях предъявленного, но не рассмотренного регистрирующим органом совместного заявления сторон о регистрации ипотеки. А также в случае регистрации ипотеки после предъявления заявления о включении требований в реестр, но до рассмотрения обособленного спора по существу.
Таким образом, даже при удовлетворении требований по иску о регистрации, но до государственной регистрации ипотеки суд может указать, что ипотека в пользу кредитора не возникла, и отказать в удовлетворении требований.
В этом случае кредитору целесообразно привести следующие доводы. С учетом негативных последствий пропуска срока на предъявление кредиторами требований при наличии решения о регистрации суд вправе считать имущество находящимся в залоге до государственной регистрации обременения. В этом случае кредитор имеет притязание на залоговое обременение в будущем и не лишается залогового приоритета в банкротстве. Аналогичный подход суды применяют при разрешении споров о залоге будущей недвижимости в отношениях, связанных с участием в долевом строительстве.
- Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее регистрации. В связи с этим суды указывают, что в отсутствие сведений о регистрации залогодержатель не вправе противопоставлять свои залоговые права третьим лицам, не осведомленным о таком залоге, в том числе и конкурсным кредиторам должника.
Однако, следует учитывать, что принцип непротивопоставимости необходим для регулирования отношений между лицами, имеющими сходные или несовместимые права на одну и ту же вещь. Он применяется в отношении добросовестных лиц, полагавшихся на запись об отсутствии ипотеки и получивших то или иное право в отношении вещи, а не всех лиц вообще.
Принцип непротивопоставимости имеет существенное значение при разрешении споров с лицами, которые имеют также вещные права на спорное имущество. Однако, он не должен выступать основанием для отказа в признании требований обеспеченными залогом в рассматриваемых обстоятельствах.
Таким образом, в отсутствие регистрации ипотеки кредитор может добиться залогового статуса при наличии двух условий:
1.заключения договора залога в надлежащей форме;
- принятия судом решения о регистрации ипотеки.
В этом случае суд вправе считать имущество находящимся в залоге до регистрации обременения для целей реализации кредитором залогового статуса. Полноценное право залога возникнет у кредитора с момента регистрации обременения.