Оформление аренды земли под приобретенным зданием
Статья 1 ЗК РФ устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Собственники зданий обязаны платить за участки под ними. Плату за землю должны вносить арендаторы или собственника земли, на которой находится здание. Арендатор перечисляет арендную плату, а собственник — земельный налог. Обязанность платить за землю возникает с момента регистрации прав на здание.
Юридические лица зачастую приобретают объекты, но не торопятся переоформлять права на участки под ними, что часто приводит к спорам с прежним владельцем или с госорганами, которые могут взыскать не только платежи или налоги, но и неустойку за несвоевременную оплату. Если вовремя не оформить право на земельный участок, то можно пропустить срок для применения льготной арендной ставки и столкнуться с другими проблемами.
Отсюда можно новым владельцем зданий находящихся на арендуемом земельном участке можно рекомендовать следующее.
Права на земельный участок под зданием переходят к новому владельцу здания на тех же условиях и в том же объеме, каким обладал прежний собственник (ч. 1 ст. 35 ЗК РФ). Это означает, что если прежний владелец арендовал земельный участок, новому владельцу следует получить соответствующий договор от прежнего обладателя, а в договор купли-продажи здания нужно включить условие о передаче пакета документов на земельный участок. Если этого не сделать могут возникнуть споры с бывшим владельцем здания или с собственником участка.
Во избежание споров и возможных неустоек своевременно переоформите договор аренды земельного участка. Если здание, расположено на государственной и муниципальной земле, новый владелец здания должен вносить арендную плату за землю под приобретенным объектом муниципальному органу с даты регистрации прав на здание.
Закон включает в границы фактически используемых участков часть земли, которая необходима для использования сооружения. Собственник государственной или муниципальной земли не узнает о смене арендатора, пока последний не поставит его в известность.
Чтобы вносить платежи, новый владелец здания должен сообщить о смене арендатора земельного участка, для чего следует подготовить заявление- запрос на предоставление государственной услуги о внесении изменений в договор аренды в Департамент имущества или другой полномочный орган арендодателя. К этому заявлению-запросу необходимо приложить документы, которые подтверждают полномочия и права заявителя
В ответном сообщении новый собственник здания получит проект дополнительного соглашения к договору аренды, который нужно подписать и вернуть арендодателю.
Если выяснится, что арендодатель сменился, нужно обращаться к новому владельцу земли.
Если не переоформит договор аренды участка, владелец земли вправе взыскивать платежи и неустойку за просрочку через суд. Чтобы не платить судебные расходы лучше эти требования удовлетворить добровольно.
Однако, прежде чем оплачивать убытки прежнего собственника, убедитесь в реальности его требований. Новый собственник здания может несвоевременно переоформить договор аренды земельного участка под приобретенным объектом. Это не означает, что прежний владелец обязан вносить за него платежи, и не дает последнему право требовать не понесенные им расходы.
Таким образом, бывший собственник здания должен в разумный срок направить арендодателю земельного участка сведения о новом владельце сооружения. В этом случае требовать оплату арендодатель будут с нового собственника, а прежний не сможет по ошибке продолжать вносить платежи за проданный объект.
Необходимо проверить размер арендной ставки. Если аренда будет завышена, ее стоимость можно оспорить в суде.