Ограничения для собственников и застройщиков в охранных зонах
В ЗК РФ закреплены общие правила и последствия установления зон с особыми условиями использования территории ( зоны).
Пока все необходимые для эксплуатации будущего объекта зоны не установлены, разрешение на его строительство соответствующие органы не выдадут (ст. 51 ГрК).
Информацию об ограничениях на земельный участок можно узнать через электронные сервисы на официальном сайте Росреестра.
Перечень зон из 28 наименований содержится в новой главе ЗК РФ «Зоны с особыми условиями использования территорий». На одной и той же территории могут быть установлены зоны нескольких видов со своими ограничениями. Компания с более строгим режимом зоны возмещает убытки или выкупает у собственника имущество, находящееся одновременно в пределах обеих зон (ст. 105, 106 ЗК). Однако, законодатель не установил, по каким критериям сопоставлять строгость режима различных зон.
Подготавливает документы и обращается с заявлением установить зону, как правило, застройщик или собственник объекта, для эксплуатации которого нужна зона. Решение принимает орган или должностное лицо, уполномоченное устанавливать зону в соответствии с положением об определенном виде зон. Так для СЗЗ — это органы Роспотребнадзора. Положения о видах зон утверждает Правительство. Зона установлена, как только сведения о ней внесут в ЕГРН. Регистрирующий орган обязан в пятидневный срок уведомить всех собственников в пределах зоны об установленных ограничениях их прав.
Зона будет установлена, даже если ее режим запрещает текущее использование соседних участков и расположенных там объектов. Владельцы земельных участков и иных объектов, оказавшихся в пределах зоны, должны прекратить деятельность, не разрешенную режимом зоны. В течение трех лет с момента установления зоны собственники должны снести объекты или реконструировать в соответствии с режимом зоны.
Кроме того, владелец участка не сможет получить разрешение на строительство объекта, который не соответствует режиму зоны, а если собственник получил разрешение на строительство ранее и уже фактически построил объект, то после установления зоны невозможно будет ввести его в эксплуатацию (п. 5 ч. 6 ст. 55 ГрК).
Если зона установлена для строящегося объекта, до даты его ввода в эксплуатацию режим зоны применяется не в полном объеме. Владельцы соседних земельных участков и зданий могут продолжать эксплуатировать и застраивать их, но только до момента ввода в эксплуатацию «конкурирующего» объекта, в связи с которым установлена зона.
В связи со сказанным перед покупкой земельного участка необходимо собрать информацию о зонах с особыми условиями использования территорий. Для этого нужно изучать документы градостроительного зонирования, документы планировки территории и иные источники, указанные в ч. 37 ст. 26 Закона № 342-ФЗ.
Собственник земельного участка или застройщик любого объекта недвижимости должен понимать, какие зоны существуют или могут быть созданы по инициативе иных лиц в непосредственной близости. Чтобы минимизировать риски от объекта, который расположен на соседнем участке, нужно проверить режим его зоны. Владельцу объекта, для которого должна быть установлена зона, необходимо: — оценить правовой статус ранее установленных зон, решить вопрос о необходимости их изменения; — обеспечить установление или корректировку ранее установленных зон; — обеспечить внесение сведений об установленных зонах в ЕГРН; — оценить риски заявления требований о возмещении вреда или выкупе имущества собственниками, пострадавшими от ограничения их прав режимом зоны.
Законодатель новым законом не решает, а, напротив, обостряет вопрос о правовой природе и допустимых пределах ограничения прав одних собственников недвижимости в пользу других собственников, для которых устанавливаются ЗОУИТ.
Собственники земли и иного объекта недвижимости могут потребовать только возмещения убытков или выкупа своего имущества при условии, что объект возведен ими до установления зоны или сведения о зоне не были публично доступны на момент строительства объекта. Убытки обязаны возместить (ст. 57.1 ЗК):
Законодатель декларирует, что убытки пострадавшим должны возместить в полном объеме, включая упущенную выгоду. Но в нормах о возмещении таких убытков есть масса условий и оговорок, которые могут ограничить возмещение.
Для зон, установленных до 4 августа 2018 года, предусмотрены особенности режима и порядка возмещения убытков собственникам. Объекты, расположенные в пределах таких зон, подлежат сносу или приведению в соответствие с режимом зоны, только если это необходимо в целях охраны жизни граждан, обеспечения безопасной эксплуатации объектов и в ряде других случаев. Иные объекты могут использоваться далее, и никакие убытки их владельцам не возмещаются.
Правообладатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если не может его исполнить из-за того, что имущество попало в пределы зоны и его невозможно использовать. Правообладатель вправе потребовать возмещения понесенных убытков от лица, в связи с деятельностью которого установлена зона. При этом с учетом редакции п. 16 ст. 107 ЗК контрагент по расторгнутому договору практически лишен права на возмещение убытков, если только стороны договора при его заключении не предусмотрели выплату согласно п. 3 ст. 310 ГК РФ.
Пострадавший может заявить требование о возмещении убытков в течение пяти лет с момента установления или изменения зоны или с момента, когда управомоченное лицо должно было узнать об установлении зоны (п. 13 ст. 107, ст. 57.1 ЗК).
(249)