Оспаривание кадастровой стоимости недвижимого имущества
В 2024 году налог на недвижимость будет рассчитываться с учётом кадастровой стоимости прошлого года. Это может привести к увеличению налоговой нагрузки, поэтому важно оспорить кадастровую стоимость и привести её к рыночной. Любой человек, чьи интересы затронуты кадастровой оценкой, имеет право на оспаривание. Например, владельцы недвижимости могут снизить налог на имущество или земельный налог, а арендаторы публичных земель — уменьшить арендные платежи и стоимость выкупа земельных участков.
Важно знать, что оспорить можно не только текущую, но и архивную кадастровую стоимость. Если ваши интересы сохраняются на дату подачи иска, суд рассмотрит требование изменить архивную кадастровую стоимость. (Определение Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 24 августа 2023 года № 88а-30915/2023).
Порядок оспаривания кадастровой стоимости зависит от региона, так как в настоящее время действуют правила переходного периода. С 2026 года по всей стране специальные бюджетные учреждения будут устанавливать кадастровую стоимость на уровне рыночной по заявлению собственника недвижимости.
Статья 22.1 Закона о кадастровой оценке определяет детальный порядок работы с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, хотя эти правила ещё не везде применяются. Согласно этой норме, необходимо пройти обязательный досудебный этап для оспаривания кадастровой стоимости. Однако параллельно действует статья 22, предлагающая собственникам обращаться в специальную комиссию или сразу в суд.
Чтобы определить, какой из этих вариантов подходит вам, нужно выяснить, перешёл ли ваш регион к новым правилам. Субъекты федерации могут сделать это досрочно до 2026 года. Для таких регионов переходный период завершится в дату, определённую государственным органом. С этого момента обязательно соблюдение досудебного порядка для оспаривания кадастровой стоимости и приравнивания её к рыночной. Если игнорировать это требование и не обращаться в бюджетный орган заранее, суд отклонит иск.
Если в вашем регионе ещё не действуют новые правила обязательного досудебного порядка, вы можете сразу обратиться в суд для оспаривания кадастровой стоимости. В вашем регионе также может существовать специальная комиссия для разрешения споров о результатах кадастровой оценки. Предварительное обращение в комиссию не обязательно, суд всё равно рассмотрит ваш иск, например, если вы считаете, что внесудебная попытка решения проблемы бесперспективна.
В Москве новые правила ещё не вступили в силу, поэтому оспаривание кадастровой стоимости возможно сразу в судебном порядке без предварительного обращения в комиссию. Вам нужно подать иск непосредственно в Мосгорсуд, который обычно рассматривает подобные дела в течение двух-трёх месяцев.
Если вы используете новые правила и бюджетное учреждение отклонило ваше заявление о пересмотре кадастровой стоимости, вам следует включить в иск два требования: признание незаконным отказа учреждения и установление кадастровой стоимости на уровне рыночной. Если ваш регион ещё не перешёл к обязательному досудебному порядку, подавайте иск только о пересмотре кадастровой стоимости.
Несмотря на то, что суды обычно опираются на экспертизу, проведённую самостоятельно, рекомендуется предварительно провести собственную оценку. Важно помнить, что пересмотр кадастровой стоимости судом не гарантирует автоматического признания отказа бюджетного учреждения незаконным. Суды часто отклоняют такие требования, если судебный эксперт обнаруживает нарушения в отчёте истца, на которые ссылалось бюджетное учреждение в своём отказе.
Для минимизации риска тщательно выбирайте оценочную компанию, обращая внимание на наличие положительных судебных решений по аналогичным делам. На практике суды редко признают решения бюджетных учреждений об отказе в пересмотре кадастровой стоимости незаконными. Для этого отчёт об оценке должен соответствовать требованиям оценочного законодательства и подтверждаться судебной экспертизой.
Если оценка проведена с нарушениями и судебный эксперт определит, что рыночная стоимость выше кадастровой, суд откажет в иске, так как это ухудшит положение налогоплательщика, что недопустимо.
Предъявляйте требования согласно КАС. Административными ответчиками в таких спорах являются государственный орган, утвердивший результаты кадастровой оценки, и государственный орган, осуществляющий кадастровую оценку.
Не стоит привлекать Росреестр в качестве ответчика, так как он лишь регистрирует данные в ЕГРН после вступления решения суда в силу. Суд самостоятельно отправляет копию решения в Росреестр для изменения кадастровой стоимости недвижимости.
Разногласия по поводу возмещения судебных расходов связаны с позицией Верховного суда, согласно которой истец несёт эти расходы, если его иск направлен на реализацию его прав в судебном процессе, то есть когда решение не противоречит интересам госоргана.
Суды часто отказывают в возмещении судебных расходов, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость определена по методологии массовой оценки недвижимости и ошибки здесь нет. Разница между рыночной и кадастровой стоимостью менее 50% считается допустимой. Расходы могут быть возмещены полностью, если кадастровая стоимость была определена неправильно. Существенное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью указывает на ошибку.
(15)